Kto i w jakiej proporcji finansuje remont balkonów

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Kto i w jakiej proporcji finansuje remont balkonów

#1 Post autor: piotrusb » 04-06-2018, 14:58

Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 23 kwietnia 2018 r., sygn. akt III C 1275/17.
Określony w art. 12 ust. 2 zd. 2 u.w.l. obowiązek ponoszenia wydatków i ciężarów ograniczony jest do tych, które związane są z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Co prawda analizowana regulacja nie określa precyzyjnie, o jakim utrzymaniu rzeczy mowa, jednak w kontekście wskazanego wyżej celu współwłasności nieruchomości wspólnej zasadne wydaje się uznanie, że ustawowy obowiązek obejmuje wyłącznie utrzymanie nieruchomości w stanie umożliwiającym prawidłowe korzystanie z niej samej oraz lokali stanowiących odrębną własność. Właściciele są zatem zobowiązani do ponoszenia nakładów koniecznych, a więc takich, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie należytej używalności (szerzej na temat pojęcia i rodzajów nakładów por. uchwała Sądu Najwyższego z 22 marca 2006 r., III CSK 3/06).

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy należy wskazać, że żadna ze stron nie kwestionowała konieczności dokonania remontu balkonów, tarasów i loggii w budynku. Na podstawie dokumentacji przedłożonej do akt sprawy, jak również zeznań świadka, Sąd ustalił, że w użytkowanym od 18 lat budynku, nie dokonywano remontów balkonów, tarasów i loggii, a ich stan techniczny ewidentnie takiego remontu wymagał, co potwierdzały także zeznania przesłuchanego świadka.
Czynności takie jak remont balkonów, stanowiących znaczną część koncepcji architektonicznej budynku, z których dodatkowo odpada tynk, uznać należy za zmierzające do utrzymania nieruchomości w należytym stanie, co jest obowiązkiem pozwanej Wspólnoty. Zgodnie zaś z art. 12 ust. 2 u.w.l., na właścicielach jako członkach wspólnoty ciąży obowiązek ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem części wspólnej. Obowiązek ten polega m.in. na zapobieganiu sytuacji, w których nieruchomość mogłaby stwarzać niebezpieczeństwo dla osób lub mienia. Takim niebezpieczeństwem z całą pewnością są odpadające od balkonu tynki (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 12 marca2013 r., I ACA 1241/12).

O proporcji podziału obciążeń decyduje wyłącznie wartość udziału w nieruchomości wspólnej. W literaturze zwraca się uwagę, że sposób ustalania wartości wydatków i obciążeń w stosunku do udziałów w nieruchomości wspólnej, ale na podstawie innych mierników i wskaźników, należy uznać za niedopuszczalny w świetle regulacji art. 12 ust. 2 zd. 2 WłLokU (por. Doliwa, Prawo mieszkaniowe, 2015, art. 15 WłLokU, Nb 2; A. Turlej, w: Strzelczyk, Turlej, Własność lokali, 2015, art. 15 WłLokU, Nb 2). W kontekście powyższej analizy w taki sposób powinny być także ustalane wielkości zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomości wspólnej.
Opisana wyżej zasada proporcjonalności uczestnictwa w wydatkach i ciężarach na utrzymanie nieruchomości wspólnej nie może prowadzić do wniosku, że skala tych obciążeń powinna być wyznaczona w sposób jednakowy dla wszystkich właścicieli, w szczególności przy wykorzystaniu jednakowej stałej stawki za 1 m2 powierzchni lokalu, pozwalającej na ustalenie wartości należnej od konkretnego właściciela lokalu. Jak zwrócił uwagę Sąd Najwyższy art. 12 ust. 2 u.w.l. stanowi jedynie, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że przepis ten, wbrew jego wykładni dokonanej przez sąd drugiej instancji, nie może być rozumiany jako będący podstawą do określenia w sposób jednakowy wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną w tym znaczeniu, że zaliczki te mają być ustalone w jednakowej dla wszystkich wysokości. Równość uprawnień i obowiązków, o której mowa w art. 4 u.w.l., nie może bowiem być rozumiana jako tożsama z obciążeniem wszystkich zobowiązanych obowiązkiem uiszczenia zaliczek w jednakowej kwotowo wysokości (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1997 r., II CKN 226/97).

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy należy wskazać, że pozwana Wspólnota w sposób niedopuszczalny obciążyła właścicieli lokali zaliczką w wysokości 50 zł brutto za każdy m2 powierzchni wyremontowanego balkonu, tarasu i loggii, to jest w sposób jednakowy dla wszystkich właścicieli, przy wykorzystaniu jednakowej stałej stawki za 1 m2 powierzchni. Powyższe w sposób oczywisty narusza art 12 u.w.l. i odrywa się od ustawowego partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej w zależności od wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Niniejszy przepis wprost reguluje zasady ponoszenia przez właścicieli lokali we wspólnotach mieszkaniowych opłat. Nie powinno zatem budzić jakichkolwiek wątpliwości, że koszty te powinny być ponoszone według wielkości udziałów. Stanowisko to znajduje również odzwierciedlenie w orzecznictwie i tak dla przykładu wskazać można na treść uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11 października 2012 r. wydanym w sprawie I ACa 331/12. W treści uzasadnienia podano, iż z art. 12 ust. 2 u.w.l. wynika bezwzględnie obowiązująca zasada, że właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymywaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swoich udziałów. Wartość ponoszonych wydatków i ciężarów musi znajdować uzasadnienie w posiadanym udziale w nieruchomości wspólnej, ustanawianie stawek stałych, czy też określanych za pomocą innych wskaźników nie może być uznane za wyliczone prawidłowo.

Bez znaczenia pozostaje okoliczność, że zły stan techniczny balkonów, tarasów i loggii w budynku generuje konieczność odtworzenia wierzchniej warstwy balkonów, tarasów i loggii przylegających do poszczególnych lokali. Skoro pozwana Wspólnota konsekwentnie stoi na stanowisku, że balkony, loggie i tarasy stanowią część nieruchomości wspólnej, a przy tym dąży do utrzymania nieruchomości w stanie umożliwiającym prawidłowe korzystanie z niej samej oraz lokali stanowiących odrębną własność, to właściciele są zatem zobowiązani do ponoszenia nakładów koniecznych, a więc takich, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie należytej używalności a ich obciążenie powinno nastąpić proporcjonalnie do wielkości udziału w nieruchomości wspólnej.

Jedyny przypadek, w którym możliwe jest wprowadzenie wyjątku od reguły wyrażonej w art. 12 ust. 2 u.w.l., a więc zasady równości obciążeń został sformułowany w art. 12 ust. 3 u.w.l. Jak wynika z treści tego przepisu zróżnicowanie wielkości wysokości obciążeń może dotyczyć jedynie tych obciążeń, które są związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i może mieć miejsce jedynie wobec właścicieli lokali użytkowych, czyli lokali służących do innych celów niż mieszkalne. Na gruncie niniejszej sprawy zaś balkony, loggie i tarasy przylegają jedynie do lokali mieszkalnych. Lokale użytkowe zaś nie posiadają tego typu urządzeń.
Abstrahując od powyższego zbędne było w ocenie Sądu dokonanie analizy, czy balkon stanowi część nieruchomości wspólnej, czy jest to część indywidualna należąca do właścicieli lokali. Skoro pozwana Wspólnota mieszkaniowa może podejmować wiążące decyzje jedynie w zakresie zarządu nieruchomością wspólną, to jakiekolwiek obciążenie właścicieli wydatkami na utrzymanie nieruchomości wspólnej winno mieć odniesienie do udziału właścicieli w nieruchomości wspólnej, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca.

W orzecznictwie niejednokrotnie pojawiał się problem na kim spoczywa obowiązek utrzymania balkonów – na właścicielach lokali, czy też na wspólnocie mieszkaniowej. W przedmiotowej sprawie bezsporny pozostaje fakt, że balkony, loggie czy tarasy służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali, ponieważ wejścia na nie prowadzą wyłącznie z poszczególnych lokali mieszkalnych. Są jednakże w budynku także lokale użytkowe, które nie posiadają tego typu urządzeń.
Z przedłożonego przez powoda częściowego wydruku z systemu informatycznego prowadzącego księgi wieczyste, w żaden sposób nie wynika status prawny balkonu powoda: czy jest on jak twierdzi „własnością prywatną” czyli stanowi część składową nieruchomości powoda, czy też stanowi część wspólną nieruchomości z prawem do wyłącznego korzystania z niego przez właściciela lokalu do którego przylega. Z przedłożonej informacji Wspólnoty Mieszkaniowej wynikało, iż pozwany stał na stanowisku, iż balkony przyległe do lokali nie stanowią nieruchomości wspólnej (poza elementami konstrukcyjnymi), a zatem to właściciele lokali do których przylegają balkony są obowiązani do konserwacji i dbania o należyty stan techniczny balkonów z uwagi na nieuznanie ich za część nieruchomości wspólnej. Dlatego także między innymi powód wyremontował swój balkon w 2015 roku, we własnym zakresie i z własnych środków a stan techniczny nie uzasadnia ponownego jego remontu i obciążenia jego kosztami powoda. W toku natomiast niniejszego postępowania pozwana Wspólnota akcentowała, że balkony, loggie i tarasy stanowią część nieruchomości wspólnej.

W judykaturze utrwaliło się stanowisko, wedle którego właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową (tak też: uchwała Sądu Najwyższego – Izby Cywilnej z dnia 07 marca 2008 r. III CZP 10/08).
Faktem jest, co także podkreślił Sąd Najwyższy w powołanej uchwale, iż nie można mieć wątpliwości, że balkon jest częścią budynku, a w tej sytuacji ustawową przesłanką uznania go za element nieruchomości wspólnej jest ustalenie, że nie służy on wyłącznie do użytku właściciela lokalu. W przeciwnym razie, a więc w sytuacji gdy będący częścią budynku balkon służy do wyłącznego użytku właściciela lokalu, nie można go uznać za element nieruchomości wspólnej, a wówczas pozostaje jedynie możliwość kwalifikowania go jako części składowej lokalu mieszkalnego. Na konieczność podwójnej kwalifikacji statusu prawno-rzeczowego balkonu wskazuje się zarówno w doktrynie jak i orzecznictwie. Podkreśla się przy tym, że status prawny balkonu uzależniony jest od okoliczności konkretnego przypadku, na które decydujący wpływ ma przede wszystkim koncepcja architektoniczna danego budynku. Zwraca się uwagę, że balkon może być tylko częścią elewacji, spełniającą funkcję zdobnicze oraz być przeznaczony do użytku mieszkańców nie jednego lokalu ale dostęp do niego mają wszyscy mieszkańcy określonej kondygnacji, a nawet wszyscy mieszkańcy danego budynku. Z drugiej strony budynek może być tak zaprojektowany i wykonany, że do pomieszczenia balkonowego dostęp jest możliwy tylko z jednego lokalu mieszkalnego i służy ono do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu.
Nie rozstrzygając obecnie wątpliwości w zakresie statusu prawnego balkonu, wskazać należy, iż § 3 uchwały podlegał uchyleniu. Jeśli pozwana Wspólnota stoi na stanowisku, że balkony stanowią część wspólną nieruchomości, to obciążenie właścicieli lokali stałą kwotą, oderwaną całkowicie od ustawowego kryterium partycypowania właścicieli w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej, jest niezgodne z prawem. Zatem występuje kolizja treści § 3 uchwały z przepisami ustawy.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -05-11_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

juwentura
.
.
Posty: 45
Rejestracja: 06-02-2011, 10:00

Re: Kto i w jakiej proporcji finansuje remont balkonów

#2 Post autor: juwentura » 13-03-2021, 14:48

W naszej Wspólnocie obecnie jest wałkowany temat kredytu.Pytam jakie obowiązują zasady brania kredytu na remont balkonu przez Wspólnotę oraz jakie jest obciążenie tego pobranego kredytu; oprocentowanie oraz ubezpieczenie.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Kto i w jakiej proporcji finansuje remont balkonów

#3 Post autor: piotrusb » 13-03-2021, 14:51

O to musicie pytać w bankach, które udzielają kredytów. Najlepiej w kilku i porównać oferty.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”