Sprawy garażu rozstrzygają współwłaściciele garażu, a nie wspólnota

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Sprawy garażu rozstrzygają współwłaściciele garażu, a nie wspólnota

#1 Post autor: piotrusb » 25-05-2018, 09:58

Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 13 marca 2018 r., sygn. akt XII C 1063 / 18 (poprzednio I C 128/18).
Powodowie sformułowali swoje żądanie jako żądanie stwierdzenia nieważności uchwały, ewentualnie jej uchylenia, jednakże z uwagi na treść pozwu i stawiane uchwale zarzuty Sąd uznał, że zgłoszone przez powodów żądanie zmierza w istocie do wyeliminowania uchwały z porządku prawnego, czyli jej uchylenia na podstawie przywołanego przepisu art. 25 ust. 1 uwl. Właścicielowi lokalu – który może skorzystać ze szczególnego roszczenia przewidzianego w art. 25 ust. 1 uwl – nie przysługuje zresztą prawo żądania ustalenia (stwierdzenia) nieważności uchwały sprzecznej z przepisami prawa z powołaniem na przepis art. 189 kpc. Zgodnie z art. 58 § 1 kc czynność prawna sprzeczna z przepisami prawa jest nieważna, chyba że właściwe przepisy przewidują inny skutek. W przypadku uchwały właścicieli lokali takim szczególnym skutkiem jest możliwość domagania się jej uchylenia przez sąd, także w przypadku najdalej idącej wadliwości uchwały, jaką jest sprzeczność z prawem (nawet, jeżeli sprzeczność ta ma zasadniczy czy też rażący charakter).(…)

W zakresie ustalenia przewidywanych kosztów utrzymania garażu i ustalenia zaliczki na ten cel decyzje właściciele lokali nie byli uprawnieni do podejmowania uchwały ustalającej wymiar obciążeń z tego tytułu. W głosowaniu wzięli bowiem udział nie tylko współwłaściciele garażu, ale także właściciele lokali mieszkalnych nie posiadający praw do miejsc postojowych.
Uchwała właścicieli lokali podjęta w sprawie niebędącej sprawą wspólną, niemieszczącej się w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną, będzie zawsze, bez względu na treść jej poszczególnych postanowień, uchwałą sprzeczną z przepisami prawa, a przez to podlegającą uchyleniu.
Ustalenie, czy koszty utrzymania platform na poszczególnych miejscach postojowych powinni ponosić wszyscy współwłaściciele garażu czy też tylko ci spośród nich, którzy wyłącznie z tych platform korzystają, należy do współwłaścicieli garażu. Ustawa o własności lokali reguluje zasady zarządzania nieruchomością wspólną, nie znajduje w ogóle zastosowania do zarządzania poszczególnymi lokalami. Decyzje dotyczące utrzymania garażu powinni podjąć współwłaściciele tegoż garażu i to na zasadach ogólnych dotyczących stosunków współwłasności, unormowanych w kodeksie cywilnym, a nie na zasadach wynikających z ustawy o własności lokali. Określenie planowanych, rocznych kosztów utrzymania wspólnego lokalu i wysokości zaliczek na ten cel winno nastąpić za zgodą wszystkich współwłaścicieli garażu, stosownie do art. 199 kc. (…)

Z treści art. 23 ust. 2 i 2a uwl należy wyprowadzić wniosek, że ustawodawca przyjął konstrukcję głosowania: jeden właściciel lokalu (jeden lokal) = jeden głos, którego waga uzależniona jest od wysokości udziału w nieruchomości wspólnej. Współwłaścicielom lokalu każdorazowo przysługuje jeden niepodzielny głos liczony według wielkości udziału we własności nieruchomości wspólnej. Współwłaściciel lokalu nie jest uprawniony do głosowania swoją częścią udziału w nieruchomości wspólnej, ponieważ nie może zaistnieć sytuacja złożenia kilka oświadczeń woli (głosów), przypisanych temu samemu udziałowi odpowiadającemu określonemu lokalowi. Stanowisko takie jest konsekwencją założenia, że udział w nieruchomości wspólnej stanowi część składową lokalu, a więc jest niepodzielny z mocy art. 47 kc. Koncepcja ta znajduje poparcie w orzecznictwie (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 12.12.2012 r., III CZP 82/12). Niezależnie zatem od charakteru współwłasności prawa odrębnej własności lokalu (współwłasności w częściach ułamkowych, współwłasności spadkowej czy wspólności ustawowej małżeńskiej) współwłaścicielom każdorazowo przysługiwać będzie jeden głos liczony siłą udziału w nieruchomości wspólnej przypadającej na lokal. Kwestia wykonywania praw udziałowych w razie współwłasności udziału (uprawnień i zobowiązań, w tym prawa głosu), stanowi sprawę samych uprawnionych. Oddanie głosu w ramach głosowania nad uchwałą we wspólnocie mieszkaniowej przez właściciela lokalu należy każdorazowo klasyfikować jako złożenie przez tego właściciela oświadczenia woli. Współuprawnieni z tytułu własności lokalu mogą złożyć tylko jedno oświadczenie woli wyrażające stanowisko właściciela (współwłaścicieli), a więc stanowisko to powinno być uzgodnione. O tym, jak powinna zostać wyrażona wola współwłaściciela lokalu nie biorącego udział w zebraniu czy głosowaniu, ustawa o własności lokali nie przesądza. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwałach: z dnia 03.10.2003 r., III CZP 65/03 oraz z dnia 14.07.2005 r., III CZP 43/05, współwłaściciele lokalu winni umocować jednego spośród siebie do udziału w zebraniu z prawem głosu w imieniu pozostałych współwłaścicieli, a w przypadku niemożności uzgodnienia takiej decyzji uzyskać stosowne rozstrzygnięcie sądu w trybie art. 199 kc. (…)

Niezasadny był zarzut pozwanej dotyczący powierzenia firmie (...), a zatem wspólnocie mieszkaniowej, także zarządzania garażem. Nie chodzi o sprawowanie zarządu, ale zachowanie zasad tego zarządu. Zarządca nieruchomości może zostać upoważniony do reprezentowania właściciela nieruchomości, a w przypadku nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności jej współwłaścicieli, co nie znaczy, że zastępuje ich w podejmowaniu decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej w relacji pomiędzy nimi (wewnętrznej), a nie w stosunku do osób trzecich.
Zgodnie z art. 207 kc współwłaściciele zgodnie z przypadającymi im udziałami pobierają pożytki i inne przychody oraz ponoszą wydatki i ciężary. Reguła ta może zostać zmieniona na mocy umowy zawartej przez wszystkich współwłaścicieli. Zmiana zasady proporcjonalności może być konsekwencją podziału do korzystania tzw. podziału quoad usum, poprzez uzgodnienie, że współwłaściciel ponosi samodzielnie koszty związane z tą częścią nieruchomości, z której faktycznie wyłącznie korzysta. W podjęciu takiej decyzji zarządca ani inne osoby współwłaścicieli nie zastąpi.
W realiach funkcjonowania pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej możliwe jest podjęcie decyzji o kosztach utrzymania garażu przy okazji uchwalania planu gospodarczego Wspólnoty. Wymaga to jednakże zachowania ustawowych reguł zarządu nieruchomością wspólną oraz zarządu lokalem stanowiącym przedmiot współwłasności. Reguły te nie zostały dochowane przy podejmowaniu uchwały nr (...). Tym samym, oprócz naruszenia przepisów prawa, narusza ona także zasady prawidłowego zarządzania. Można też zgodzić się z zarzutem powodów, iż uchwała narusza ich interes, skoro nakłada na nich zwiększone obciążenie bez istnienia porozumienia współwłaścicieli co do wyłączenia zasady proporcjonalności wynikającej z art. 207 kc.
W konsekwencji roszczenie powodów znajduje należyte usprawiedliwienie.

Sąd nie podzielił także zarzutów pozwanej dotyczących niedopuszczalności częściowego uchylenia zaskarżonej uchwały. Co do zasady dopuszczalne jest zarówno częściowe zaskarżenie, jak i częściowe uchylenie uchwały (por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 13.05.2004 r., V CK 452/03, oraz z dnia 19.12.2007 r., V CSK 350/07; wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 07.08.2008 r., I ACa 601/08; wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 27.11.2015 r., I ACa 1131/15), o ile wadliwe postanowienia mają charakter autonomiczny, niepowiązany z pozostałą treścią uchwały. W przypadku uchwały nr (...) i załączonego do niej planu gospodarczego nie zachodzi takie ścisłe powiązanie zapisów kwestionowanych przez powodów z pozostałymi, aby nie mogły one zostać wyeliminowane bez uszczerbku dla pozostałych postanowień uchwały, w tym elementów planu gospodarczego.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -05-08_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Sprawy garażu rozstrzygają współwłaściciele garażu, a nie wspólnota

#2 Post autor: piotrusb » 25-05-2018, 10:43

Z treści art. 23 ust. 2 i 2a uwl należy wyprowadzić wniosek, że ustawodawca przyjął konstrukcję głosowania: jeden właściciel lokalu (jeden lokal) = jeden głos
Istotne zastrzeżenie - jeden właściciel, to nie to samo, co jeden lokal, bowiem jedna osoba może być właścicielem wielu lokali, jednak zgodnie z doktryną i orzecznictwem, taka osoba w trybie głosowania jeden właściciel (nie - jeden lokal!) - jeden głos dysponuje tylko jednym głosem, a nie ilością głosów równą ilości swoich lokali.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Sprawy garażu rozstrzygają współwłaściciele garażu, a nie wspólnota

#3 Post autor: piotrusb » 25-05-2018, 11:05

I jeszcze jedno:
Współwłaścicielom lokalu każdorazowo przysługuje jeden niepodzielny głos liczony według wielkości udziału we własności nieruchomości wspólnej. Współwłaściciel lokalu nie jest uprawniony do głosowania swoją częścią udziału w nieruchomości wspólnej, ponieważ nie może zaistnieć sytuacja złożenia kilka oświadczeń woli (głosów), przypisanych temu samemu udziałowi odpowiadającemu określonemu lokalowi. Stanowisko takie jest konsekwencją założenia, że udział w nieruchomości wspólnej stanowi część składową lokalu, a więc jest niepodzielny z mocy art. 47 kc. Koncepcja ta znajduje poparcie w orzecznictwie (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 12.12.2012 r., III CZP 82/12). Niezależnie zatem od charakteru współwłasności prawa odrębnej własności lokalu (współwłasności w częściach ułamkowych, współwłasności spadkowej czy wspólności ustawowej małżeńskiej) współwłaścicielom każdorazowo przysługiwać będzie jeden głos liczony siłą udziału w nieruchomości wspólnej przypadającej na lokal. Kwestia wykonywania praw udziałowych w razie współwłasności udziału (uprawnień i zobowiązań, w tym prawa głosu), stanowi sprawę samych uprawnionych. Oddanie głosu w ramach głosowania nad uchwałą we wspólnocie mieszkaniowej przez właściciela lokalu należy każdorazowo klasyfikować jako złożenie przez tego właściciela oświadczenia woli. Współuprawnieni z tytułu własności lokalu mogą złożyć tylko jedno oświadczenie woli wyrażające stanowisko właściciela (współwłaścicieli), a więc stanowisko to powinno być uzgodnione. O tym, jak powinna zostać wyrażona wola współwłaściciela lokalu nie biorącego udział w zebraniu czy głosowaniu, ustawa o własności lokali nie przesądza. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwałach: z dnia 03.10.2003 r., III CZP 65/03 oraz z dnia 14.07.2005 r., III CZP 43/05, współwłaściciele lokalu winni umocować jednego spośród siebie do udziału w zebraniu z prawem głosu w imieniu pozostałych współwłaścicieli, a w przypadku niemożności uzgodnienia takiej decyzji uzyskać stosowne rozstrzygnięcie sądu w trybie art. 199 kc.
Należy zwrócić uwagę, że ten fragment rozważań sądu w świetle aktualnych zapisów uwl (po nowelizacji wprowadzonej ustawą z dnia 12 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o własności lokali) jest prawdziwy (i to tylko częściowo) wyłącznie w odniesieniu do głosowania w trybie jeden właściciel jeden głos. W standardowym trybie każdy współwłaściciel lokalu oddaje na uchwałę wspólnoty głos odrębny, którego siła jest proporcjonalna do iloczynu udziału we współwłasności lokalowej i udziału tego lokalu w nieruchomości wspólnej. Sąd tego nie zaznaczył, a poza tym błędnie przywołał tu art. 199 kc, zamiast art. 201 kc. Zgodnie bowiem z art. 23 ust. 2b uwl:
Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.
A zatem ustanowienie takiego pełnomocnika jest czynnością zwykłego zarządu, nie zaś czynnością zakres ten przekraczającą, kiedy należałoby się odwołać do art. 199 kc.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”