Jak uprzykrzyć życie zarządowi

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Jak uprzykrzyć życie zarządowi

#1 Post autor: piotrusb » 18-05-2018, 15:07

Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 17 listopada 2017 r., sygn. akt II C 986/16.
W sprawie podniesiono zarzuty dotyczące kwestii formalnych: niedoręczenia członkom wspólnoty projektu uchwały przed zebraniem i sprekludowany zarzut sposobu zwołania zebrania.
W kwestii doręczenia projektu uchwały orzecznictwo wyraźnie podkreśla, że nie istnieje taki wymóg ustawowy. Okoliczność ta tym bardziej nie ma znaczenia, że powodowie nawet nie twierdzili, aby miało to wpływ na treść tych uchwał (zawierają one jedynie treść aprobującą). Dlatego fakt niedoręczenia członkom wspólnoty projektu uchwały przed zebraniem nie stanowi przesłanki przemawiającej za uchyleniem uchwały (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 3 grudnia 2014 r., sygn. akt: I ACa 786/14).

Odwołanie się natomiast do samego sposobu zwołania zebrania nastąpiło pod koniec postępowania sądowego. Jednak rodzaj tego zarzutu (omyłka w roku, która okazała się oczywista dla wszystkich adresatów) oraz fakt, że został on podniesiony w dalszym etapie postępowania (prawdopodobnie wcześniej po prostu był przeoczony także przez powodów) określają rangę tego uchybienia; nie wywołało ono jakichkolwiek skutków. Powodowie o zabraniu widzieli i byli na nim obecni. Jednocześnie nawet nie było wskazania, jaki miałoby to mieć wpływ na treść samych uchwał. Tymczasem w orzecznictwie nie budzi wątpliwości, iż: „Żądanie uchylenia uchwał z powodu nieprawidłowości w procedurze ich podejmowania wymaga wykazania dwóch okoliczności: po pierwsze - niedochowania wymogów wymaganych przepisami prawa, umową właścicieli bądź zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną; po drugie - wpływu tych nieprawidłowości na proces decyzyjny właścicieli lokali.” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2002 r., sygn. akt IV CKN 1351/00, wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 3 grudnia 2014 r., sygn. akt I ACa 786/14, wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 6 lutego 2014 r., sygn. akt I ACa 719/13, wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 13 grudnia 2006 r., sygn. akt I ACa 589/06).

Zarzuty dotyczące sprawozdania finansowego okazały się nieskuteczne. Skupiały się na dwóch kwestiach: uwzględnienia uchwały o budowie przyłącza oraz zawyżonych kosztów budowy.
Kwestie ściśle finansowe zostały bowiem w toku postępowania wyjaśnione – przedłożone faktury potwierdziły wysokość wydatków, a wątpliwości dotyczące przeznaczenia pieniędzy wypłacanych przez zarząd, zostały bardzo precyzyjnie wyliczone (przedstawiono rachunki i faktury, które zostały z tych pieniędzy opłacone oraz wykazano zwroty niewielkich kwot, które pozostały – każdorazowo około 30 zł).
Wszystkie rozliczenia się zgadzają matematycznie. Po wyjaśnieniach powódka w trakcie zeznań oświadczyła, że nie ma wątpliwości co do sprawozdania. Tymczasem jak wskazano w judykaturze „W razie zaskarżenia uchwały
w przedmiocie sprawozdania finansowego kontrola ogranicza się do ustalenia, czy uchwała została podjęta z zachowaniem wymogów formalnych wynikających z ustawy, natomiast przedmiot uchwały pozostaje w zasadzie poza oceną sądu, gdyż obowiązek jej podjęcia w tym przedmiocie wynika z samej ustawy. Sprawozdanie finansowe ma na celu wyłącznie przedstawienie przepływu środków wspólnoty, poniesione przez nią koszty i wydatki w danym okresie rozliczeniowym. Zatwierdzenie sprawozdania jest niczym innym jak poświadczeniem, iż odzwierciedla ono rzeczywisty stan rzeczy. Skoro Wspólnota zaakceptowała przedstawione jej sprawozdanie, to brak podstaw ku temu, aby kwestionować jej decyzję. Poza tym powód nie wykazał, aby sprawozdanie zawierało nieprawdziwe informacje.” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 6 lutego 2014 r., sygn. akt I ACa 719/13).

Sprawozdanie odpowiada także wymogom formalnym. W wyroku z dnia 9 marca 2015 roku Sąd Apelacyjne w Łodzi uznał: „Sprawozdanie finansowe powinno odpowiadać wymogom określonym w uchwałach lub w umowie właścicieli lokali (jeśli takie są) i zawierać co najmniej taki zakres danych, jaki zawiera prowadzona dla danej nieruchomości wspólnej pozaksięgowa ewidencja przychodów i kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Minimalny zakres rocznego sprawozdania finansowego sporządzanego według pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną zawiera informację o zaliczkach uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej”. Także w wyroku z dnia 12 sierpnia 2016 r., sygn. akt I ACa 157/16, Sąd Apelacyjny w Łodzi podzielił linię orzecznictwa, zgodnie z którą przy składaniu sprawozdań zarządu wspólnoty mieszkaniowej za dany rok gospodarczy nie obowiązuje formalizm charakterystyczny dla dokumentów opracowywanych przez większe podmioty gospodarcze.

Kwestie dotyczące uwzględnienia w sprawozdaniu faktu istnienia uchwały o budowie przyłącza także nie mogły odnieść skutku – powodowie kwestionowali ważność wcześniejszej uchwały.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 lutego 2006 r., sygn. akt I CK 336/06, podkreślił, iż uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta z naruszeniem przepisów staje się wiążąca, jeśli w ciągu sześciu tygodni nie zaskarżono jej do sądu. Potem może być zdyskwalifikowana tylko z powodu bardzo drastycznych uchybień. Takie samo stanowisko zostało wyrażone w wyroku z dnia 26 listopada 2015 r., sygn. akt I ACa 655/15, przez Sąd Apelacyjny w Białymstoku.
Również Sąd Apelacyjny w Łodzi wskazał: „Podobnie zastrzeżenia powoda co do regulaminu rozliczania ciepła, okresu rozliczeniowego, powierzchni nieruchomości przyjętej do rozliczeń, nie mogą prowadzić do uchylenia zaskarżonych uchwał, skoro wskazane kwestie były przedmiotem wcześniejszych prawomocnych uchwał Wspólnoty, które nie zostały zakwestionowane w trybie przewidzianym w ustawie o własności lokali.” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 25 września 2013r, sygn. akt I ACa 435/13). W wyroku z dnia 26 listopada 2015 r., sygn. akt I ACa 655/15, Sąd Apelacyjny w Białymstoku wyjaśnił dlaczego nie istnieje dowolność w wyborze środków wzruszenia uchwały wspólnoty: „Ponieważ przyjmuje się, że co do zasady jedyną drogą wzruszenia uchwały wspólnoty właścicieli lokali jest jej zaskarżenie w trybie art. 25 WłLokU, to skorzystanie (lub nie) przez właściciela lokalu z tej drogi wyczerpuje jego interes prawny w podważaniu uchwały na drodze sądowej. Jeżeli zatem właściciel lokalu nie zaskarży uchwały w terminie, nie otwiera się dla niego dodatkowa możliwość stwierdzenia jej nieważności na podstawie art. 189 KPC (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 21 kwietnia 2010 r., sygn. akt I ACa 274/10, wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 20 marca 2014 r., sygn. akt I ACa 127/14; E. K. Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz. Oficyna, 2010 r., art. 25, LEX, zwany dalej Komentarzem WłLokU). Przepis art. 25 ustawy o własności lokali jest przepisem szczególnym w odniesieniu do art. 58 k.c., który w sposób odrębny reguluje możliwość wzruszania uchwały m.in. sprzecznej z prawem.
Nadto, w wyroku z dnia 11 maja 2017 r., sygn. akt I ACa 811/16, Sąd Apelacyjny w Białymstoku odniósł się do okoliczności, które zaistniały także w niniejszej sprawie; problemu uchwał głównych oraz tych o charakterze następczym, wtórnym. Zauważyć bowiem należy, że uchwała dotycząca budowy przyłącza generowała koszty. Początkowo były one określone szacunkowo, potem – gdy ich wysokość była już znana, uchwalono kolejną uchwałę dotyczącą uzupełniających zaliczek. Decyzja o budowie przyłącza wygenerowała więc kolejne uchwały, które zostały wykonane. Co więcej, wobec pozwanych przeprowadzono postępowanie sądowe o zapłatę z tego tytułu. Jeżeli więc powodowie nie zaskarżyli uchwały w przedmiocie budowy przyłącza, to ostatecznie ich interes prawny winien być zrealizowany właśnie w tym postępowaniu o zapłatę (ustalenie w sprawie o roszczenie dalej idące). Jednak powodowie ani nie zaskarżyli tej uchwały w trybie art. 25 ustawy o własności lokali, ani podnieśli zarzutu w postępowaniu o zapłatę. Żaden z pozostałych członków także nie zaskarżył uchwały. W jej wyniku doszło do wybudowania przyłącza, pobrania zaliczek od członków oraz zapłaty na rzecz wykonawcy. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Białymstoku: „W tej sytuacji pozwana nie może skutecznie kwestionować uchwały zaskarżonej, która ma charakter następczy do uchwały Nr (...). Wszystkie zarzuty podnoszone w tej sprawie pozwana winna była kierować pod adresem uchwały Nr (...). Wspólnota mieszkaniowa jest bowiem związana uchwałą, która nie została skutecznie podważona (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 11 grudnia 2015 r., sygn. I ACa 700/15), zaś uprawnienie do żądania uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej z przyczyn jej niezgodności z prawem lub umową właścicieli czy też z interesem członka wspólnoty, przysługuje w drodze powództwa opartego o art. 25 ust. 1 ww. ustawy. Powództwo może być wytoczone w terminie zawitym sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały. W razie jego bezskutecznego upływu uprawnienie wygasa, a czynność prawna pozostaje w obrocie prawnym, nawet wówczas gdy zachodziłby podstawy do uchylenia uchwały – nieważność względna. Art. 25 ustawy stanowi normę prawną szczególną w odniesieniu do art. 58 KC, gdyż reguluje w sposób odmienny skutek prawny sprzeczności czynności prawnej z ustawą. W razie spełnienia hipotezy art. 58 KC czynność prawna jest bowiem nieważna bezwzględnie od samego początku. Zatem zgodnie z zasadą lex specialis derogat legi generali wskazana norma prawna ogólna nie ma zastosowania do uchwały wspólnoty mieszkaniowej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 26 listopada 2015 r., I ACa 655/15).”

Nadto, w ocenie Sądu w niniejszej sprawie powodowie nie wykazali interesu prawnego w ustaleniu, o którym jest mowa w art 189 k.p.c. W wyroku z dnia 8 stycznia 2010 r., sygn. akt IV CSK 298/09 Sąd Najwyższy, podkreślił, że interes prawny nie będzie występował, gdy zainteresowana osoba może na innej drodze prawnej osiągnąć w pełni ochronę swych praw, np. w sprawie o świadczenie, o ukształtowanie prawa lub stosunku prawnego, a nawet w drodze orzeczenia
o charakterze deklaratywnym.” Procesem, w którym powodowie mogli zrealizować swoje uprawnienia było ostatecznie postępowanie o zapłatę (powództwo umożliwiające wzruszenie uchwały było już wówczas sprekludowane).
Należy także dostrzec, że zarzuty stawiane przedmiotowej uchwale wypełniają dyspozycję przepisu art. 25 ustawy o własności lokali, zbędnym i nieuzasadnionym jest więc sięganie do art. 58 k.c. Tylko bowiem w zupełnie w wyjątkowych okolicznościach przy naruszeniu podstawowych zasad porządku prawnego, istnieje możliwość stwierdzenia bezwzględnej nieważności uchwały na podstawie art. 58 KC. (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 11 marca 2015 r., sygn. akt I ACa 875/14; wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 10 grudnia 2014 r., sygn. akt I ACa 1276/14, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 26 listopada 2015 r., sygn. akt I ACa 655/15). Uprawnienia tego nie ogranicza termin prekluzyjny, stąd może być dochodzone w każdym czasie w oparciu o art. 189 k.p.c. Takie okoliczności jednak nie zostały w tej sprawie podniesione.

Argumenty powodów, że wówczas nie dysponowali stosownymi informacjami jest nieuzasadnione – wiedza w dacie awarii wszystkich członków wspólnoty była taka sama. Dostęp do informacji i dokumentów, także. Sąd podkreśla, że powodowie gromadzili materiał dowodowy dopiero w postępowaniu sądowym, za pomocą Sądu – to samo mogli uczynić w procesie o uchylenie spornej uchwały. Późniejsze powzięcie wątpliwości dotyczących samej instalacji, jej przynależności (choć w niniejszej sprawie kwestie te nie zostały w ogóle wyjaśnione i udowodnione) nie może powodować wstecznego uchylania wszystkich uchwał, które wiążą wszystkich członków wspólnoty, zostały wykonane i wygenerowały stosunek prawny z wykonawcami, którzy wykonali określone prace.
W odniesieniu do kwestii interesu prawnego jego brak wynika także z przedmiotu niniejszego postępowania. Ocenie podlegają uchwały o zatwierdzeniu sprawozdania finansowego i udzielenia absolutorium. Nawet uwzględnienie zarzutu nieważności uchwały o budowie przyłącza pozostałoby więc bez wpływu na rozstrzygnięcie; sprawozdanie finansowe musiało bowiem odpowiadać stanowi na datę jego sporządzania, uwzględniać koszty rzeczywiście poniesione przez wspólnotę. Co więcej, kwestia istnienia uchwał podjętych przez całą wspólnotę nie jest elementem obciążającym zarząd.

Powodowie zdają się również nie rozróżniać działań podejmowanych przez małżonków O. jako członków zarządu i czynności dokonywanych przez nich „prywatnie”. Treści pozwu i pism powodów wskazują, że zarzut dotyczy wady lokalu, jaką miałby być brak przyłącza – nie ma to nic wspólnego z działaniami zarządu. Natomiast czynności podjęte w wyniku awarii przez zarząd były prawidłowe – dotyczyły części wspólnych, wymuszone były koniecznością natychmiastowego zapewnienia wspólnocie dostępu do wody i kanalizacji.
Uwzględnienie zarzutu nieważności jednej z wcześniejszych uchwał nie miałoby wpływu na treść orzeczenia w niniejszej sprawie, a co więcej – nie kreowałaby nowego stosunku prawnego i nie miałaby przełożenia na już istniejące prawa strony (zobowiązanie do zapłaty objęte jest tytułem wykonawczym, którego istnienie nie zostaje w takiej sytuacji podważone). Należy także pamiętać, że na mocy uchwały swoje zobowiązania wypełnili także pozostali członkowie wspólnoty.
Nie budzi również wątpliwości, iż wspólnota mieszkaniowa przed podjęciem decyzji o remoncie i określeniu górnej granicy wartości tych prac, nie ma obowiązku podejmowania czynności w celu precyzyjnego ustalenia zakresu uszkodzeń
i kosztów ich usunięcia. Praktyka opierania się na kosztorysach szacunkowych jest powszechnie stosowana i jeśli przeciwko jej zastosowaniu nie przemawiają indywidualne okoliczności sprawy, brak jest podstaw do jej podważenia. Przede wszystkim minimalizuje ona wydatki wspólnoty. Ponadto dokładne ustalenie zakresu niezbędnych prac i ich oszacowanie nie jest niezbędne do prawidłowego zaplanowania prac remontowych, zabezpieczenia koniecznych środków finansowych, wyboru wykonawcy i przeprowadzenia z nim negocjacji w zakresie wynagrodzenia (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 6 lutego 2014 r., sygn. akt I ACa 719/13). Co więcej, ostatecznie rozliczenie prac nie rodziło wątpliwości także samych powodów. (…)

Powodowie zgłosili również szereg zarzutów, które ich zdaniem stanowiły o nieprawidłowościach w działaniach zarządu wspólnoty i które miały podważyć udzielone zarządowi absolutorium.
Stosownie do art. 29 ust. 2 o własności lokali, właściciele lokali podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium. Przepis ten należy uznać za ogólną podstawę prawną uchwały w przedmiocie udzielenia absolutorium. Zgodnie z art. 30 ust. 2 ustawy zebranie właścicieli ocenia sprawozdanie finansowe i podejmuje decyzję w formie uchwały w zakresie jego zatwierdzenia, natomiast podjęcie uchwały w przedmiocie absolutorium następuje po analizie sprawozdania finansowego przedstawionego przez zarząd oraz ocenie pracy zarządu. Z analizy przepisów można wyprowadzić wniosek, że na zebraniu dochodzi do oceny pracy zarządu. Podstawą oceny jest składane właścicielom lokali roczne sprawozdanie z działalności. Sprawozdanie powyższe jest przedmiotem zebrania właścicieli lokali, które kierując się m.in. tym sprawozdaniem podejmuje uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium. W praktyce najczęściej głosuje się łącznie uchwałę w przedmiocie przyjęcia rocznego sprawozdania zarządu i udzielenia zarządowi absolutorium.
W niniejszej sprawie, jak wywiedziono, sprawozdanie finansowe podlega pozytywnej weryfikacji. Nie podniesiono jakichkolwiek zarzutów dotyczących przebiegu samego zebrania, który mógłby wpłynąć na treść uchwał, brak możliwości dokonania własnej oceny przez każdego z członków wspólnoty. Nawet nie wskazywano, aby naruszone zostały reguły, które należy stosować przy podejmowaniu uchwały w przedmiocie udzielenia zarządowi absolutorium.
W niniejszej sprawie strona powodowa nie podnosiła żadnych twierdzeń co do uniemożliwienia jej bądź jakimkolwiek innym właścicielom lokali swobodnej dyskusji nad oceną pracy zarządu na zebraniu, w szczególności możliwości przedstawienia zastrzeżeń co do postępowania zarządu wspólnoty.
Z przedstawionego materiału dowodowego nie wynikało też, aby w tym zakresie naruszono reguły wynikające z przepisów ustawy o własności lokali.

Jednocześnie należy wskazać, iż w judykaturze podkreśla się specyficzny – aprobatywny – charakter uchwały w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi wspólnoty mieszkaniowej wspólnoty. W wyroku z dnia 23 marca 2017 r., sygn. akt
I ACa 205/16, Sąd Apelacyjny w Warszawie wskazał: „Powództwo o uchylenie uchwały w trybie art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie może stanowić sposobu narzucania przez skarżącego innym członkom wspólnoty własnej oceny co do prawidłowości wywiązywania się przez zarząd z powierzonych mu obowiązków. Właściciel lokalu winien mieć możliwość przedstawienia swojej oceny działalności zarządu na zebraniu ogółu właścicieli lokali i przekonywania do swojego stanowiska innych właścicieli lokali. Ostatecznie jednak decyduje ocena większości. W tym właśnie przejawia się szczególny charakter zaskarżonej uchwały w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi wspólnoty mieszkaniowej wspólnoty, która niewątpliwie ma charakter aprobatywny.”

Udzielenie absolutorium jest przejawem zadowolenia ogółu tworzącego wspólnotę mieszkaniową z podejmowanych przez zarząd działań. Udzielając absolutorium, członkowie wspólnoty akceptują działania wybranego przez siebie zarządu. Jednocześnie nieudzielenie absolutorium nie oznacza automatycznego odwołania członków tego organu. Pomimo nieprawidłowości w działaniach Zarządu Wspólnoty, właściciele lokali działania te (oraz zaniechania) mogą zaakceptować i pomimo zastrzeżeń formułowanych na zebraniu rocznym, wyrazić swoje zadowolenie z prac wybranego przez siebie organu, podejmując uchwałę udzielającą zarządowi absolutorium. Decyduje bowiem o tym całokształt okoliczności, nie pojedyncze działania, z którymi poszczególne osoby mogą się zgadzać lub nie. W wyroku z dnia 15 marca 2017 r., sygn. akt I ACa 1458/16 Sąd Apelacyjny w Krakowie zauważył: „Udzielenie zarządowi wspólnoty absolutorium jest jedynie odzwierciedleniem subiektywnego stanowiska większości członków wspólnoty co do pracy zarządu jako całości, a nie poszczególnych jego decyzji. To więc, że ocena większości nie pokrywa się ze stanowiskiem powoda nie jest decydujące (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2005 r. III CZP 111/05 i wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 listopada 2014 r. I ACa 758/14).”
Uchwała w przedmiocie udzielenia zarządowi absolutorium – pomimo swojego szczególnego charakteru – podlega zaskarżeniu w trybie art. 25 powołanej ustawy, może zostać zakwestionowana z uwagi na: niezgodność z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, naruszenie w inny sposób interesów właściciela lokalu.
W tym zakresie większość zarzutów, które zostały podniesione przez powodów, została przeanalizowana powyżej: w ocenie materiału dowodowego oraz poczynionych w sprawie ustaleniach faktycznych. Żaden z zarzutów nie został udowodniony, przeciwnie – dowody wskazują na prawidłowość podjętych przez zarząd działań.
Część zarzutów dotyczyła działań podejmowanych przez zarząd w trakcie uszkodzenia przyłącza. Należy zauważyć, że wszystkie czynności podjęto w sytuacji awaryjnej, wobec konieczności zapewnienia dostępu do wody i kanalizacji. Organizacja pracy była szybka, sprawna, zagwarantowała mieszkańcom dostęp do mediów oraz zabezpieczyła wspólnotę na przyszłość. Wbrew zarzutom, nie wystąpiły zaniechania narażające mieszkańców – działania podejmowano pod kontrolę Sanepidu oraz zgodnie z jego wskazaniami. Czynności przekraczające zwykły zarząd objęte zostały uchwałami wszystkich członków wspólnoty.
Nie wykazano także, aby działania te wygenerowały zbędne, nadmierne koszty. Kwestia, czy zarząd podjął, czy też nie, wystarczające działania w celu zmniejszenia kosztów nieruchomości wspólnej podlegała indywidualnej ocenie każdego
z głosujących nad udzieleniem absolutorium właścicieli lokali (wcześniej – przy uchwalaniu uchwał o wysokości zaliczek). W obiektywnej ocenie należy podkreślić, że sytuacja nie pozwalała na analizę rynku – kierowano się przede wszystkim tym, która z firm wyrazi zgodę na wykonanie prac w natychmiastowym terminie. Poza tym, powodowie nie zdołali wykazać, aby przyjęta oferta nie odpowiadała stawkom rynkowym.(…)

Materiał dowodowy obrazuje skalę oczekiwań powodów, paraliżowanie działań zarządu, nie znajdujące uzasadnienia oczekiwanie na odpowiedzi na dziesiątki maili, osobnymi pismami. W niniejszej sprawie zarzuty dotyczyły nawet wysłania mail’ a przez zarządcę z prywatnego adresu). To postawa eskalująca jedynie konflikty powodowała problemy w komunikacji, ale powodowie nie przedstawili żadnych dowodów wskazujących na to, że pozwana wspólnota faktycznie podejmowała próby wyłączenia lub ograniczenia możliwości zapoznania się przez właścicieli lokali z dokumentacją. W wyroku z dnia 6 lutego 2014 r., sygn. akt I ACa 719/13 Sąd Apelacyjny w Szczecinie wypowiadał się w sytuacji takich postaw; istotny jest fakt, czy właściciele mogli zrealizować swoje uprawnienie. W ocenie Sądu wykazano, że w niniejszej sprawie powodowie mogli zrealizować swoje uprawnienie. Co więcej, cała dokumentacja potwierdza prawidłowość wszystkich podjętych czynności oraz prowadzenia finansów wspólnoty.

W odniesieniu do kwestii stanu technicznego budynku, postawa powodów jest znamienna i rażąca. Wiedząc o istnieniu opinii technicznych określających stan budynku, czy instalacji jako dobry, podważali bądź kompetencje osób je wykonujących, bądź – nie mając jakiejkolwiek podstawy – zarzucali manipulowanie wynikami. Tymczasem, wszystkie ekspertyzy przeczyły konieczności podjęcia natychmiastowych prac (jak wskazywali powodowie). Całkowity brak funduszu remontowego nie jest działaniem zapobiegawczym, ale była to decyzja całej wspólnoty, która aprobowała taki stan rzeczy. Środki na budowę przyłącza zgromadzono w drodze kolejnych uchwał – co jest dozwolone, a drobne wydatki (naprawa furtki) małżonkowie O. decydowali się pokrywać z własnych pieniędzy. Ostatecznie wyrazem zgodności takiej sytuacji z wolą wspólnoty było udzielenia absolutorium. Jednocześnie jednak wiadomym jest, że fundusz remontowy obecnie istnieje, a zakończenie wydatków związanych z awarią pozwoliło na przystąpienie do planów dotyczących dalszych remontów. Należy również dostrzec, że inne prace, które były konieczne np. naprawa przewodów kominowych były wykonywane zawsze, gdy zaistniała taka potrzeba.

Kolejny zarzut (także spóźniony) dotyczył braku uprawnień do zarządu nieruchomościami po stronie członków zarządu wspólnoty. Jest to jednak nieporozumienie – takie wymóg nie jest stawiany osobom powoływanym przez wspólnotę do reprezentującego ją zarządu, nie istnieją takie wymogi ustawowe.

Podsumowując należy stwierdzić, że zachowania powodów prowadzą do eskalacji konfliktów. Zarzucają złośliwość, stawiają gołosłowne zarzuty. Mimo zaangażowania osób wykonujących czynności dla wspólnoty, krytykują każde
z pozytywnych działań, ferując zarzuty bez żadnej refleksji, sprawdzenia, dowodów. Ich słowa często są nacechowane emocjonalnie i zbędne. Taka współpraca jest po prostu trudna i spotyka się z niechęcią. Powodowie mówią o zagrożeniu życia i zdrowia nie legitymując się w tym zakresie ani własną wiedzą fachową, ani opiniami specjalistów, ani jakimikolwiek dowodami, a wręcz – wbrew nim. Wszelkie awarie są na nieruchomości usuwane. Konieczne remonty systematycznie wykonywane. Sąd nie dostrzega jakichkolwiek uchybień w działaniu zarządu wspólnoty. Czynności są podejmowane racjonalnie, uwzględniają możliwości finansowe mieszkańców, są rozkładane w czasie. Widoczne jest duże zaangażowania własne członków zarządu, choć wspólnota miała zawarte umowy o administrowania, członkowie własnymi siłami i zaangażowaniem czynią różne starania.

Należy podkreślić, że Zarząd został wybrany do prowadzenia spraw wspólnoty i obdarzony zaufaniem właścicieli lokali. Wspólnota ma możliwość wyboru na członków zarządu osoby, które w odczuciu głosujących będą do tej funkcji odpowiednie. Ponadto, właściciele dysponują wynikającym z art. 20 ust. 2 ustawy uprawnieniem do odwołania zarządu. Zaskarżona uchwała nie narusza również interesów pozostałych właścicieli lokali. Zdecydowana większość członków Wspólnoty opowiedziała się bowiem za udzieleniem Zarządowi absolutorium za działania podjęte w roku 2015.
To właściciele lokali dokonują oceny pracy zarządu. Ocena zakłada element subiektywny, bowiem te same okoliczności dla niektórych właścicieli mogą nie stanowić przeszkody w głosowaniu za udzieleniem zarządowi absolutorium, dla innych zaś będą podstawą go głosowania przeciwko. Dlatego powództwo o uchylenie uchwały nie może stanowić sposobu narzucania przez skarżącego innym członkom wspólnoty własnej oceny co do prawidłowości wywiązywania się przez zarząd
z powierzonych mu obowiązków. Właściciel lokalu winien mieć możliwość przedstawienia swojej oceny działalności zarządu na zebraniu ogółu właścicieli lokali i przekonywania do swojego stanowiska innych właścicieli lokali. Ostatecznie jednak decyduje ocena większości. W tym właśnie przejawia się szczególny charakter zaskarżonej uchwały, która niewątpliwie ma charakter aprobatywny. Ingerencja sądu nie może naruszać tych zasad samorządności, wkraczać w uprawnienia wspólnoty jako podmiotu, który autonomicznie decyduje o sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej oraz prawach członków wspólnoty jako współwłaścicieli nieruchomości.
W świetle powyższego, uznać należało, że powodowie nie wykazali, aby zaskarżona uchwała o udzieleniu absolutorium była niezgodna z przepisami obowiązującego prawa, aby naruszała przepisy ustawy o własności lokali lub Kodeksu cywilnego, aby zaskarżona uchwała była niezgodna z umową właścicieli lokali, aby narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.

W kontekście wyjaśnień powódki, iż niniejsze postępowanie ma na celu odwołanie zarządu oraz roszczenia odszkodowawcze należy jedynie wskazać, iż odmowa udzielenia przez właścicieli lokali absolutorium zarządowi wspólnoty mieszkaniowej nie oznacza odwołania zarządu lub poszczególnych jego członków, pozostaje również bez jakiegokolwiek wpływu na ewentualne zgłaszanie jakichkolwiek roszczeń odszkodowawczych. Należy mieć na uwadze, że udzielenie zarządowi wspólnoty absolutorium jest jedynie odzwierciedleniem woli większości członków wspólnoty, której uzewnętrznienie nie rodzi żadnych konsekwencji dla wspólnoty jak również samego zarządu.
Z powyższych względów oddalono powództwo w całości.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -11-17_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”