Uchwały wyrażąjące wyłącznie interesy właścicieli posiadających większość udziałów mogą być niekorzystne dla wspólnoty

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Uchwały wyrażąjące wyłącznie interesy właścicieli posiadających większość udziałów mogą być niekorzystne dla wspólnoty

#1 Post autor: piotrusb » 18-05-2018, 14:49

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 25 stycznia 2018 r., sygn. akt VI ACa 1481/16.
Przedmiotem niniejszego postępowania była ocena podjętych przez Wspólnotę uchwał w świetle przesłanek określonych w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali oraz zarzutów sformułowanych przez powódki.
Art. 25 ust. 1 ustawy wskazuje na trzy przesłanki uzasadniające zaskarżenie uchwały wspólnoty, tj. sprzeczność uchwały z przepisami prawa lub z umową współwłaścicieli, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub inne naruszenie interesów właściciela.
Powódki swoje żądanie uzasadniały wskazaniem, że podjęte przez Wspólnotę uchwały naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interesy skarżących członków Wspólnoty, jak również stanowią próbę obejścia przepisów ustawy o własności lokali oraz kodeksu cywilnego.

W ocenie Sądu Apelacyjnego treść podjętych uchwał i poczynione przez Sąd Okręgowy ustalenia faktyczne nie dają podstaw do uznania, że uchwały te są sprzeczne z przepisami prawa czy też zmierzają do obejścia prawa.
Należy jednak podkreślić, że funkcją art. 25 ust. 1 u.w.l. jest przeciwdziałanie formalnie zgodnym z prawem działaniom większości członków wspólnoty, którym nie sposób przypisać cechy racjonalności, a które uszczuplają prawa jednego z właścicieli.
Szczególnie widoczne jest to na gruncie sprawy niniejszej, gdyż stosunki własnościowe w pozwanej Wspólnocie, jak trafnie wskazał Sąd Okręgowy, dają możliwość podjęcia uchwał mających na celu jedynie ochronę interesów współwłaścicieli dysponujących znaczną przewagą głosów, niekoniecznie zaś korzystnych dla samej Wspólnoty i pozostałych współwłaścicieli.
Ratio legis art. 25 u.w.l. odnosi się zatem do uchwał niekorzystnych dla skarżącego z powodów gospodarczych lub osobistych, a także mających na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty przez uzyskanie przez określonych członków lub grupę członków korzyści jego kosztem.

W przypadku gdy podstawę powództwa opartego na powyższym przepisie stanowi zarzut naruszenia przez zaskarżoną uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenia interesów właściciela, obowiązkiem sądu jest zweryfikowanie zasadności żądania oceniając celowość gospodarczą i rzetelność decyzji wspólnoty mieszkaniowej. Głównym celem funkcjonowania wspólnot jest bowiem wspólne utrzymywanie nieruchomości w należytym stanie i głównie pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania tą nieruchomością.
Nie ulega wątpliwości, że uchwała nr (...) zmierzająca do zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży na rzecz wskazanej wprost w uchwale osoby, a w konsekwencji wyrażenia zgody na zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej, nie ma na celu ochrony interesów Wspólnoty i jest korzystna jedynie dla osoby, która ma zgodnie z uchwałą nabyć własność powstałych lokali. Nie ma przy tym żadnego racjonalnego uzasadnienia dla podjęcia takich działań, w szczególności nie można zaaprobować argumentów przedstawionych w odpowiedzi na pozew i w toku niniejszego postępowania przez pozwaną. Sam fakt zakwestionowania legalności działań Wspólnoty polegających na wynajmowaniu części powierzchni wspólnych przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nie uzasadnia woli wyzbycia się przez Wspólnotę własności części nieruchomości wspólnej, gdyż bardziej racjonalne, jak wskazuje Sąd Okręgowy, byłoby podjęcie działań zmierzających do zalegalizowania dokonanej przez Wspólnotę adaptacji i w konsekwencji uzyskiwania stałych dochodów z wynajmu tych pomieszczeń. Pozwana nie przedstawiła żadnych argumentów wskazujących, że takie działanie nie byłoby możliwe lub że pociągałoby za sobą koszty przewyższające możliwe do osiągnięcia korzyści.

Postępowanie dowodowe jednoznacznie wykazało też, że instalacja gazowa istniejąca w budynku nie wymaga modernizacji, jest w pełni sprawna, a ewentualny koszt modernizacji wyniósłby 47 374,03 zł, podczas gdy na koniec grudnia 2012 r. Wspólnota dysponowała kwotą 62 965,25 zł.
Żadne argumenty ekonomiczne nie uzasadniają więc podjęcia kwestionowanej uchwały, która niewątpliwie narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, gdyż nie zmierza do utrzymania nieruchomości w należytym stanie.

Także druga z zaskarżonych uchwał narusza interesy współwłaścicieli tworzących wspólnotę i jest korzystna jedynie dla właściciela nieruchomości sąsiedniej.
W ocenie Sądu Apelacyjnego sprzeczne z interesem właścicieli lokali jest ustanowienie służebności gruntowej przejazdu i przechodu na nieruchomości Wspólnoty dla nieruchomości sąsiedniej, bez jednoczesnego określenia wysokości adekwatnego wynagrodzenia, taka uchwała służy jedynie interesom właścicieli nieruchomości sąsiedniej, nie dając żadnych korzyści Wspólnocie, obciążonej obowiązkami wynikającymi z ustanowienia służebności.

Naruszenie interesu właścicieli w rozumieniu przepisu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych sprawy.

W realiach sprawy niniejszej podjęcia wskazanej uchwały nie uzasadniają argumenty pozwanej wskazującej, że wyrażenie zgody w uchwale na ustanowienie służebności przechodu i przejazdu jest konieczne oraz uzasadnione, gdyż umożliwia to właścicielowi działki sąsiedniej pełne korzystanie z posiadanego prawa własności do nieruchomości, a powodowie skutecznie przewlekają postępowanie zawisłe przed Sądem. Pozwana nie była więc w stanie wskazać, jakie korzyści dla Wspólnoty wynikają z podjęcia uchwały, odnosząc się tylko do zabezpieczenia interesu właścicieli nieruchomości sąsiedniej, które niewątpliwie zostaną należycie wyważone w toczącym się postępowaniu sądowym.

W ocenie Sądu Apelacyjnego nie ulega zatem wątpliwości, że kwestionowane uchwały zostały podjęte wyłącznie w interesie właścicieli posiadających większość udziałów, i naruszają interesy właścicieli pozostałych, co uzasadnia zastosowanie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -01-25_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”