Właściwa reprezentacja wspólnoty w sądzie

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Właściwa reprezentacja wspólnoty w sądzie

#1 Post autor: piotrusb » 18-05-2018, 14:41

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 2 lutego 2018 r., sygn. akt I ACa 1118/17.
...w sprawie podmiotem reprezentującym pozwaną Wspólnotę było Przedsiębiorstwo (...) Spółka z o.o. w K., które z kolei udzieliło pełnomocnictwa działającym za pozwaną adwokatom. To wszystko w sytuacji, w której strona pozwana, w odpowiedzi na pozew, powołała się na to, iż zarząd we Wspólnocie Mieszkaniowej został ustanowiony w trybie art. 20 ustawy o własności lokali, a zarządcą Wspólnoty jest A. L.. Spółka (...) wskazała, że jest zarządcą nieruchomości działającym na podstawie umowy zlecenia.
Do odpowiedzi na pozew została dołączona umowa zawarta przez Wspólnotę reprezentowaną ze (...) Spółką z o.o. w K., na mocy której Wspólnota zleciła spółce wykonywanie czynności zwykłego zarządu nieruchomością. Identyfikując umowy czynności zwykłego zarządu, wskazano, że do tych czynności należy także „reprezentacja Wspólnoty Mieszkaniowej przed sądami i poza sądami, w tym również w sprawach pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową a poszczególnymi właścicielami będącymi członkami Wspólnoty”.
W tym stanie rzeczy zasadnicze zastrzeżenia budzi sposób reprezentacji strony pozwanej w niniejszej sprawie.

Zważyć należy, że zgodnie z art. 21 ust.1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, wspólnotę mieszkaniową reprezentuje na zewnątrz oraz w stosunkach pomiędzy wspólnotą a poszczególnymi właścicielami zarząd. Przedmiotowa ustawa pozostawia swobodzie właścicieli lokali kształtowanie sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Do ustanowienia zarządu może dojść w dwojaki sposób. Po pierwsze, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (art. 18 ustawy o własności lokali). W tym trybie dochodzi do ustanowienia zarządcy w znaczeniu funkcjonalnym i wówczas zarządca reprezentując wspólnotę działa we własnym imieniu a na rzecz wspólnoty.
Po drugie, jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem (jak w niniejszej sprawie), właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze zarządu (art. 20 ustawy). Wówczas dochodzi do utworzenia zarządu w znaczeniu podmiotowym, a reprezentując wspólnotę zarządca działa w imieniu i na rzecz wspólnoty.
W orzecznictwie sporna pozostaje dopuszczalność jednoczesnego powołania zarządu w obu wskazanych wyżej trybach (patrz: post. Sądu Najwyższego z 14 września 2005 r., III CZP 62/05 oraz post. Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2017 r., I CZ 4/17). W sprawie nie zachodzi jednak potrzeba rozstrzygnięcia przedmiotowej kwestii, skoro poza sporem pozostaje, że zarząd został ustanowiony w sposób przewidziany art. 20 ustawy, jak też nie ujawniono, by jednocześnie, kiedykolwiek, we wspólnocie doszło do określenia sposobu wykonywania zarządu i powierzenia zarządu w sposób przewidziany art. 18 ust.1 ustawy. Tym samym nie budzi wątpliwości, iż jedyną osobą uprawnioną do reprezentacji Wspólnoty jest A. L..
Przedsiębiorstwo (...) Spółka z o.o. w K. swoje uprawnienie do reprezentowania pozwanej Wspólnoty wywodzi wyłącznie z umowy, w sytuacji, gdy przedmiotowa umowa nie może być źródłem uzyskania przez (...) przymiotu zarządcy. Przedmiotem tej umowy jest wyłącznie zlecenie czynności w ramach zwykłego zarządu, a zatem w istocie przedmiotem umowy jest wyłącznie powierzenie administracji nieruchomością wspólną. W szczególności umowa ta nie stanowi umowy właścicieli, o jakiej mowa w art. 18 ust.1 ustawy. Także A. L., w drodze tej umowy, nie był uprawniony do przekazania na rzecz podmiotu trzeciego uprawnienia ustawowego, wynikającego z art. 21 ustawy, do reprezentowania Wspólnoty.
W konsekwencji przyjąć należy, że (...) Spółka z o.o. w K. nie jest zarządcą uprawnionym do reprezentowania strony pozwanej.

Niezależnie od powyższego można rozważać, czy postanowienie zawarte w § (...) pkt(...)umowy, w którym przekazuje się spółce uprawnienie do reprezentowania wspólnoty, nie stanowi w istocie umocowania wynikającego z pełnomocnictwa. Tym niemniej, nawet jeżeli przyjąć, że na tej podstawie (...) jest pełnomocnikiem Wspólnoty, to spółka nie była uprawniona do reprezentowania strony pozwanej w niniejszym procesie. Zważyć należy, że zakres umocowania wynikający z umowy jest ograniczony wyłącznie do spraw objętych przedmiotem umowy. Skoro zatem umowa dotyczy powierzenia wykonywania czynności zwykłego zarządu, to także umocowanie wynikające z pełnomocnictwa ograniczone jest wyłącznie do spraw zwykłego zarządu.

Podkreślić także należy, że o ile uznać, że działanie (...) imieniem pozwanej Wspólnoty w niniejszej sprawie wynika z pełnomocnictwa, do przepis art. 87 § 1 k.p.c. wskazuje, że pełnomocnikiem może być osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony oraz osoba pozostająca ze stroną w stałym stosunku zlecenia, ale o ile przedmiot sprawy wchodzi w zakres tego zlecenia.
W tym stanie rzeczy wskazać należy, że w ocenie Sądu Apelacyjnego, będąca przedmiotem procesu uchwała dotyczy czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Sąd I instancji nie dokonał precyzyjnej identyfikacji przedmiotu zaskarżonej uchwały. Jakkolwiek w swej treści uchwała ta ogranicza się do wyrażenia zgody A. L. na zabudowę części klatki schodowej poprzez montaż przeszklonych drzwi, to w rzeczywistości prowadzi do wyłączenia części korytarza tj. części wspólnej nieruchomości na rzecz jednego z właścicieli. Poza sporem pozostaje, że A. L. prowadzi na nieruchomości bliżej nieokreśloną działalność gospodarczą, a zabudowa części korytarza – według zeznań powoda – służyć ma tej działalności. Istotne pozostaje, że część nieruchomości wspólnej została przekazana do korzystania przez jednego z właścicieli oraz, że doszło do zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej. Wprost z treści art. 22 ust.3 pkt 4 ustawy o własności lokali wynika, że tego rodzaju decyzja jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Nie mieści się zatem w uprawnieniach przekazanych (...) umową z dnia 29 października 2013 r., a co za tym idzie – nie mieści się w ewentualnym umocowaniu wynikającym z pełnomocnictwa. Także zatem i z tych przyczyn spółka (...) nie była uprawniona do działania w niniejszej sprawie za pozwaną Wspólnotę.

W konsekwencji (...) Spółka z o.o. w K. nie była uprawniona do udzielenia dalszego pełnomocnictwa dla osób, które faktycznie w sprawie działały za stronę pozwaną.
W tych warunkach, strona pozwana była nienależycie reprezentowana bądź też jej pełnomocnik był nienależycie umocowany, co jednocześnie prowadziło do pozbawienia strony pozwanej możności obrony swych praw. Spełnione zatem zostały przesłanki nieważności postępowania określone art. 379 pkt 2 i 5 k.p.c., co musiało skutkować uchyleniem zaskarżonego wyroku, zniesieniem postępowania i przekazaniem sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania (art. 386 § 2 k.p.c.). Przy ponownym rozpoznaniu sprawy rzeczą Sądu Okręgowego będzie zapewnienie prawidłowej reprezentacji strony pozwanej.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -02-02_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”