Podwyżka opłat dla lokalu użytkowego musi być uzasadniona

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Podwyżka opłat dla lokalu użytkowego musi być uzasadniona

#1 Post autor: piotrusb » 23-04-2018, 10:18

Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa- Praga w Warszawie z dnia 27 listopada 2017 r., sygn. akt II C 741/16.
Podstawę powództwa z art. 25 u.w.l. może stanowić zarzut naruszenia przez zaskarżoną uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszenie interesów właściciela lokalu. W takim przypadku zadaniem Sądu jest zweryfikowanie zasadności powództwa przy uwzględnieniu kryteriów celowości, gospodarność i rzetelności decyzji wspólnoty wyrażonej w zaskarżanej uchwale (zob. A. Doliwa, Komentarz do ustawy o własności lokali, wyd. Legalis, 2015). Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l. stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Nie może być przyczyną uchylenia uchwały okoliczność, że jeden z członków wspólnoty ponosi większe koszty niż dotychczas, trzeba jeszcze wykazać, że ponoszone do tej pory koszty były wystarczające dla celów utrzymania wspólnej nieruchomości, zaś koszty wynikające ze skarżonej uchwały są wygórowane w stosunku do potrzeb wspólnoty (zob. wyroki Sąd Apelacyjnego w Warszawie: z 19 maja 2011 r. w sprawie o sygn. akt I ACa 35/11; z 12 czerwca 2013 r. w sprawie o sygn. akt VI ACa 1727/12).

Zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l. pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Przepis ust. 3 cytowanego artykułu stanowi, że uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Norma z art. 12 ust. 3 u.w.l. ma istotne znaczenie w zakresie ciężaru dowodu
z sprawie o uchylenie uchwały wspólnoty, albowiem jak wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie możność zwiększenia obciążenia właścicieli lokali użytkowych kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej (…) ponad udział we współwłasności nieruchomości związany z danym lokalem, powinien być powiązany z przesłankami wskazanymi w art. 12 ust. 3 u.w.l., które muszą zaistnieć w stosunku do danego lokalu, a wspólnota mieszkaniowa winna się liczyć z obowiązkiem ich wykazania w procesie o uchylenie takiej uchwały (zob. wyrok z dnia 5 marca 2015 r. w sprawie o sygn. akt I ACa 1267/14). Z kolei z orzeczenia Sądu Apelacyjnego w Katowicach wynika, że przepis art. 12 ust. 3 u.w.l. pozwalający na odstępstwo od zasady równości obciążeń właścicieli lokali, winien być interpretowany w ten sposób, że zwiększenie obciążeń (zaliczek) właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy korzystanie z lokali użytkowych generuje wyższe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz, że zwiększenie to musi być proporcjonalne do tych wyższych kosztów zarządu nieruchomością wspólną (zob. wyrok z dnia 7 października 2015 r. w sprawie o sygn. akt I ACa 545/15).

W okolicznościach niniejszej sprawy, w ocenie Sądu, nie zostało udowodnione, że lokal najmowany przez (...) Centrum (...) generuje koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej o 100% wyższe w porównaniu do lokali mieszkalnych i aby uzasadniona była zaliczka na pokrycie przedmiotowych kosztów w kwocie 8,40 zł za m2. Wątpliwości Sądu nie budzi fakt, iż z lokalu dość regularnie korzystają dwie-trzy osoby. W okresie wakacyjnym, kiedy odbywają się obozy wyjazdowe, lokal jest zamknięty. Od czasu do czasu w lokalu prowadzone są szkolenia dla instruktorów i, w ocenie Sądu, ta okoliczność może mieszkańcom nieruchomości przy ul. (...) najbardziej przeszkadzać. Wzmiankowane w zeznaniu świadka strony pozwanej palenie papierów przez interesantów przychodzących do biura klubu karate i pozostawianie przez nich niedopałków czy też inne nieodpowiednie zachowanie przebywających w lokalu powoda, zdaniem Sądu, można wyeliminować w inny sposób aniżeli poprzez znaczące podnoszenie opłat za przedmiotowy lokal.

Nadto, oceniając zasadność powództwa, należało dokonać analizy dokumentów załączonych do akt. Z planu finansowo-gospodarczego Wspólnoty Mieszkaniowej na 2016 r. i wykazu kosztów z lat 2006-2016 przedłożonego przez pozwaną nie wynika, aby koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w 2016 r. wzrosły w porównaniu z 2015 r. Podkreślenia wymaga, że opłaty w części dotyczącej sprzątania nieruchomości wzrosły jedynie o ok. 2,5‰, koszt wynajmu mat wejściowych pozostał na niezmienionym poziomie, koszty energii elektrycznej i ubezpieczenia wzrosły odpowiednio o ok. 4% i 9%, zaś koszty konserwacji bramy, furtki i wejścia do budynku spadły. Sąd zwraca szczególną uwagę na podane wyżej koszty w kontekście argumentacji strony pozwanej, która dla uzasadnienia wzrostu zaliczek wskazywała konieczność uiszczania zwiększonych kwot właśnie z tytułu utrzymania czystości w nieruchomości wspólnej, wynajmu mat wejściowych, konserwacji oraz energii elektrycznej i składek na ubezpieczenie.

Podsumowując, podwyżka zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej dla lokali użytkowych nie była zasadna w okolicznościach niniejszej sprawy i dlatego uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej w części tę kwestię regulująca wymagała uchylenia. Uchwała pozwanej, w ocenie Sądu, spełniła wszystkie trzy przesłanki z art. 25 ust. 1. – była niezgodna z art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali, a przez to naruszyła zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak i interes powoda.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -11-27_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”