Wpłata na FR musi być proporcjonalna do udziałów

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa – Praga w Warszawie z dnia 21 lutego 2018 r., sygn. akt II C 582/17.

Powód miasto W. wniósł o uchylenie w całości uchwały podjętej przez Wspólnotę Mieszkaniową w przedmiocie jednorazowej wpłaty na fundusz remontowy. W uzasadnieniu powód zarzucił sprzeczność z prawem zaskarżonej uchwały tj. z art. 13, 14 i 15 ustawy o własności lokali. Podał, że wysokość jednorazowej wpłaty na poczet przyszłych remontów pochodzi z nadwyżek zaliczek za centralne ogrzewanie, które nie zostały rozliczone z poszczególnymi właścicielami. Powód wskazał, że zobowiązany jest rozliczyć nadpłatę z najemcami lokali komunalnych, niezależnie od faktu nieotrzymania zwrotu części rozliczonej kwoty od Wspólnoty Mieszkaniowej.

Zgodnie z art. 12 ustawy o własności lokali, pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Tymczasem w zaskarżonej uchwale jednorazowa wpłata na fundusz remontowy nie została rozdzielona stosownie do posiadanych udziałów, a została określona i rozdzielona w taki sam sposób jak to wynikało z nadwyżki która wystąpiła w utrzymaniu nieruchomości wspólnej. Oderwanie jednorazowej wpłaty od udziałów członków wspólnoty w nieruchomości wspólnej skutkuje tym, że uchwała jest wadliwa, gdyż nie jest powiązana z udziałami, jakie mają członkowie wspólnoty. Ponadto, w uchwale nie jest wskazane dokładnie jak te kwoty zostały rozdzielone, z jakiego rozliczenia wynika każda kwota wpłaty danego właściciela. Pośrednio wynika to jednak z nadpłaty jaka wcześniej została ustalona z tytułu rozliczenia zaliczek na 2016 rok, gdyż kwota jednorazowej wpłaty jest tożsama z kwotą wyliczonej nadpłaty. (...)

Należy też wskazać, że przy rozliczaniu całej kwoty wpłaty nastąpiła pomyłka o 2 – 3 grosze, które nie zostały rozdzielone. W chwale wskazano bowiem, że jednorazowa wpłata będzie stanowiła kwotę 14.727,12 zł, następnie w załączniku jako sumę wpłat wskazano kwotę 14.727,10 zł, zaś rzeczywista suma poszczególnych kwot przypadających na właścicieli lokali wynosi 14.727,09 zł. Te błędy rachunkowe również stanowią samoistną podstawę do uchylenia uchwały bowiem uchwała jest wewnętrznie sprzeczna, skoro odwołuje się do załącznika, który wskazuje na inną wysokość wpłaty niż wskazuje sama uchwała. W efekcie nie wiadomo dokładnie co do grosza jaka ma nastąpić wpłata i kto dokładnie jaką wpłatę ma wykonać.

Nawet gdyby przyjąć, że zaskarżona uchwała powiązana jest jednak z nadpłatą związaną z kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej za 2016 rok, to należy wskazać na rozbieżne stanowiska w orzecznictwie co do zasadności takiego rozwiązania. Z jednej strony wskazuje się na to, że Wspólnota Mieszkaniowa może swobodnie dysponować nadwyżką jaka została wypracowana przez członków wspólnoty poprzez określone korzystanie z mediów, albowiem nadwyżki stanowią niejako majątek Wspólnoty Mieszkaniowej. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26.1.2011 r., II CSK 358/10, stwierdził, że nie można przyjmować, iż nadwyżki z tytułu zaliczek uiszczonych na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną należą w dalszym ciągu do majątków właścicieli lokali, a nie do majątku wspólnoty mieszkaniowej. Obowiązek rozliczenia nadwyżki nie budzi wątpliwości, może ono jednak nastąpić w różny sposób, a nie tylko przez zwrot właścicielom lokali. Z drugiej strony uważa się również, że każdy z właścicieli lokali powinien mieć swobodną decyzję co do tego jak rozporządzać swoją nadwyżką którą sam wypracował. Wskazuje się, że wpłacone zaliczki stanowią nadal własność poszczególnych właścicieli lokali i są jedynie przekazywane wspólnocie na pokrycie należnych kosztów nieruchomości wspólnej, a w części niewykorzystanej powinny podlegać zwrotowi właścicielom lokali. Tym samym w zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli wspólnota nie ma żadnych uprawnień. Środki na pokrycie kosztów eksploatacji stanowią wierzytelność właścicieli lokali, nie stają się ani własnością, ani majątkiem wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli wpłaty przewyższają wydatki, różnica powinna być zwrócona właścicielowi lub zaliczona na poczet przyszłych jego wydatków. Prawa właściciela lokalu do dysponowania jego majątkiem nie można zniweczyć uchwałą co do przeznaczenia nadwyżki na inny cel (por. wyrok SA w Warszawie z 22.2.2001 r., I ACa 1309/00 oraz wyrok SA w Warszawie z 15.4.2004 r., I ACa 1382/03).

W ocenie Sądu, należy podzielić drugie stanowisko. Nie jest bowiem sprawiedliwe dla członków Wspólnoty Mieszkaniowej, jeżeli niektórzy członkowie pozwanej Wspólnoty, którzy korzystają z mediów w taki sposób w jaki chcą, nie wypracowują nadwyżki, a wręcz przeciwnie korzystają z mediów w wysokości przekraczającej wpłaconą zaliczkę, mieliby następnie w mniejszym stopniu partycypować w kosztach spłaty kredytu przez Wspólnotę Mieszkaniową. Co prawda, kwoty wpłat dodatkowych nie są zwykle kwotami znaczącymi, ale jeżeli weźmie się pod uwagę to, że np. powód posiada 41,3 % udziałów oraz sam musi rozliczać się z lokatorami, którzy wynajmują od niego lokale, to może się okazać, że taki członek wspólnoty - będąc przegłosowany niewielką wielkością przez pozostałych członków wspólnoty – będzie musiał wpłacić nadwyżkę którą sam wypracował w całości, i to pomimo, że pozostali członkowie wspólnoty tej nadwyżki nie wypracowali. W ocenie sądu, takie rozliczenie jest niesprawiedliwe oraz sprzeczne z ideą współwłasności w częściach ułamkowych.

Z powyższych względów sąd uchylił zaskarżoną uchwałę uznając, że dodatkowe wpłaty poszczególnych właścicieli lokali na fundusz remontowy zostały ustalone w sposób niejasny, niezgodny z udziałami w nieruchomości wspólnej, a zatem został naruszony przepis art. 12 i art. 15 ustawy o własności lokali.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -02-21_002

[piotrusb]

należy wskazać na rozbieżne stanowiska w orzecznictwie co do zasadności takiego rozwiązania.

W tym zakresie sąd słabo to uzasadnił. Po pierwsze na poparcie swojego stanowiska przywołał relatywnie stare orzeczenia, sprzed radykalnej zmiany linii orzecznictwa, zgodnie z którą nadwyżki z tytułu zaliczek uiszczonych na koszty zarządu należą do majątku wspólnoty mieszkaniowej a ich rozliczenie może nastąpić w różny sposób: zwrot właścicielom, przeznaczenie na fundusz remontowy, przeznaczenie na koszty zarządu w następnym roku kalendarzowym, a o tym w jakiej formie to nastąpi decydują właściciele w drodze uchwały określającej sposób rozliczenia nadwyżki. Pogląd taki jest obecnie powszechnie aprobowany w orzecznictwie - oprócz przywołanego orzeczenia SN również np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 25 listopada 2011 r., sygn. akt I ACa 542/11, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 12 grudnia 2012 r., sygn. akt I A Ca 641/12, wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 18 grudnia 2012 r., sygn. akt I ACa 970/12.

Po drugie zaś orzeczenie SN i pozostałe przywołane w tym zakresie dotyczą rozliczenia zaliczek z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, nie zaś zaliczek na media lokalowe, na co sąd nie zwrócił uwagi, a to powinno mieć kluczowe znaczenie dla ustalenia, czy nadwyżki wpłat w tym zakresie wchodzą do majątku wspólnoty, czy tez pozostają składową majątku poszczególnych właścicieli.

[irenalo]

Zaliczki na media i koszty utrzymania indywidualnych lokali to są pieniądze właścicieli i podlegają rozliczeniu.
Wspólnota jest przymusowym pośrednikiem między dostawcami mediów. jako pośrednik nie ma prawa decydować , cop robić z nadwyżka.
Ale wspólnota ma prawo przyjąć uchwałę o jednorazowej wpłacie na FR wg udziałów . FR remontowy jest majątkiem wspólnoty.

[piotrusb]

Zaliczki na media i koszty utrzymania indywidualnych lokali to są pieniądze właścicieli i podlegają rozliczeniu.

Pełna zgoda. I to powinien sąd stwierdzić, a nie odwoływać się do orzecznictwa dotyczącego tego do kogo (właścicieli, czy wspólnoty) należą nadwyżki zaliczek z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną. I wbrew stwierdzeniu sądu ta kwestia nie jest obecnie sporna w orzecznictwie.

Ale wspólnota ma prawo przyjąć uchwałę o jednorazowej wpłacie na FR wg udziałów

Oczywiście tak.