Nie można wydzierżawić podjazdu dla inwalidów

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 22 listopada 2017 r., sygn. akt I ACa 435/17.

Sąd Okręgowy stwierdził, że przedmiotowa uchwała jest niezgodna z przepisami prawa, a konkretnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich użytkowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.), gdyż wyrażono w niej zgodę na wydzierżawienie właścicielom lokali części wspólnej stanowiącej ciąg komunikacyjny, bez którego niemożliwy jest dostęp do klatek schodowych dla osób niepełnosprawnych, gdyż kąty nachylenia zamontowanych na schodach do nich prowadzących pochylni, nie są prawidłowe. Jest to stanowisko trafne i nie podważają go zarzuty apelujących interwenientów ubocznych, w szczególności opierające się na kwestionowaniu prawidłowości wykonania tego ciągu komunikacyjnego pod względem, czy to zgodności z projektem technicznym będącym podstawą udzielenia pozwolenia na budowę a następnie pozwolenia na użytkowanie, czy to zgodności z przepisami prawa (szerokość, brak barier z dwóch stron chodnika, itp.). Tego rodzaju zarzuty mogą być przedmiotem postępowania administracyjnego bowiem wiążą się z oceną prawidłowości procesu budowlanego ze względu na ochronę interesu publicznego, związanego z ochroną bezpieczeństwa powszechnego, życia i mienia ludzi oraz uzasadnionych interesów osób trzecich. Natomiast z punktu widzenia przesłanek z art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, do uchylenia podjętej przez właścicieli lokali uchwały, są to okoliczności nieistotne. Tym niemniej, przy ocenie prawidłowości podjęcia zaskarżonych uchwał należało mieć na uwadze, że stosownie do § 16 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690) do wejść do budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej powinny być doprowadzone od dojść i dojazdów, o których mowa w § 14 ust. 1 i 3 tego rozporządzenia, utwardzone dojścia o szerokości minimalnej 1,5 m, przy czym co najmniej jedno dojście powinno zapewniać osobom niepełnosprawnym dostęp do całego budynku lub tych jego części, z których osoby te mogą korzystać. Oznacza to, że do drzwi wejściowych (klatek schodowych) do budynku powinno być zapewnione dojście umożliwiające osobom niepełnosprawnym do nich dostęp. Według pozwanej Wspólnoty, takie dojścia dla osób niepełnosprawnych stanowią podjazdy dla wózków w klatce schodowej budynku, które tworzą dwutorowe pochylnie zamontowane na schodach z kostki brukowej z ich lewej strony i wykonane z ażurowych profili z ocynkowanego metalu. Jednakże jak wynika z opinii biegłego pochylnie te nie spełniają warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich użytkowanie, wynikających z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) – w zakresie parametrów dotyczących dostępności przedmiotowego budynku dla niepełnosprawnych, gdyż są wyposażone tylko w jednostronną barierę metalową a kąt ich nachylenia wynosi 28%. Nie można zatem uznać, że czynią zadość wymaganiom określonym w powołanym § 16 ust. 1 cyt. rozporządzenia i że umożliwiają osobom niepełnosprawnym dostęp do budynku lub klatek schodowych, z których osoby te mogą korzystać. Dotyczy to także powoda.(...)

O ile bezpośrednie naruszenie przez sporną uchwałę nr (...)przepisu § 16 ust. 1 cyt. rozporządzenia może budzić wątpliwości, to niewątpliwie wskutek jej podjęcia doszło do istotnego naruszenia interesu powoda. Wyrażenie zgody przez Wspólnotę na przekazanie części wspólnej nieruchomości stanowiącej podjazd dla niepełnosprawnych do budynku (nieistotne czy podjazd ten spełnia wszystkie wymagania przepisów budowlanych) pozbawia w sposób co najmniej długotrwały, osoby niepełnosprawne dostępu do budynku, czym pośrednio narusza ww, przepis. Okoliczność, że uchwała ta sankcjonuje rzeczywiste użytkowanie tego terenu wyłącznie przez właścicieli lokali nr(...), nie ma tu znaczenia, bowiem pozbawia pozostałych właścicieli prawa domagania się usunięcia barier. Apelujący podnosili, że istnieje możliwość innego dostępu do budynku przez osoby niepełnosprawne, jednakże nie przeczyli temu, że w dacie podjęcia przedmiotowych uchwał, takiego dostępu nie było, oprócz wspomnianych już nakładek na schody do klatek wejściowych, które nie nadają się do korzystania przez osoby na wózkach inwalidzkich. Potwierdza to zresztą powołana w toku postępowania apelacyjnego decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego i uchylająca ją częściowo (w zakresie terminu) decyzja (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 13 listopada 2017 r., mocą których nakazano pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej wykonanie prawidłowych pochylni dla osób niepełnosprawnych poruszających się na wózkach inwalidzkich, w rejonie istniejących schodów terenowych prowadzących do klatek schodowych nr (...) budynku, spełniające wymagania § 70 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. (karta 1288-1295). Natomiast na ocenę wadliwości podjęcia zaskarżonych uchwał z dnia 28 maja 2014 r. decyzje te nie mogą mieć wpływu, skoro decyzje nie określają sposobu wykonania owych prawidłowych pochylni a termin w nich wskazany jeszcze nie nadszedł.

Wbrew zarzutom apelujących, dla oceny zaistnienia przesłanek uchylenia zaskarżonych uchwał, znaczenia nie mają także przyczyny, dla których doszło do ich podjęcia, a szczególności uchybienia inwestora w procesie budowlanym i niewykonanie na rzecz właścicieli lokali nr (...) w przedmiotowym budynku balkonów, o których mowa w umowach nabycia własności wymienionych lokali, czy też fakt podniesienia poziomu budynku i wejść do niego, w stosunku do poziomu gruntu, co czyniłoby jego wykonanie niezgodne z zatwierdzonym projektem budowlanym. Tego rodzaju uchybienia i ocena ich znaczenia dla prawidłowości wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, istotnie należy do postępowania administracyjnego, jednak rozstrzygnięcie tej kwestii nie ma znaczenia w niniejszej sprawie.

Nie zasługuje także na uwzględnienie zarzut apelujących, że zaskarżone uchwały mogłyby podlegać ocenie pod kątem rozstrzygania kwestii, czy godzą (lub nie) w przepisy prawa bądź interesy mieszkańców pozwanej wspólnoty mieszkaniowej tylko wówczas gdyby wyrażały zgodę przez Wspólnotę na zabudowę istniejącego podjazdu (ciągu komunikacyjnego) a nie tylko jego wydzierżawienie. Jak wyżej wskazano, fakt zabudowy ciągu komunikacyjnego, choć rzeczywisty, nie ma umocowania ani w przepisach prawa ani w treści umów nabycia lokali ani też w treści innych uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej, która nie wyrażała na tę zabudowę żadnej zgody, co bezsporne. Pierwszą czynnością Wspólnoty Mieszkaniowej akceptującą faktyczny stan rzeczy, było podjęcie zaskarżonych uchwał, zatem to one muszą być oceniane pod kątem naruszenia przepisów prawa bądź interesów właściciela lokalu, który się im sprzeciwia. Niezależnie od powyższego należy dodać, że ww. wymogi dotyczące dostępu osób niepełnosprawnych, w tym poruszających się na wózkach inwalidzkich (art. 5 ust. 1 pkt 4 prawa budowlanego), odnoszą się do wszystkich obiektów budownictwa wielorodzinnego bez względu na to czy mieszkają w nim osoby niepełnosprawne czy nie. Zatem argumentacja apelujących odnosząca się do tego, czy powód jest osobą niepełnosprawną i w jakim zakresie może się poruszać, nie mają znaczenia dla oceny czy przepisy prawa bądź interes powoda, zostały naruszone.

Sąd pierwszej instancji stwierdził, że przedmiotowa uchwała jednocześnie narusza słuszne interesy powoda i jest to stanowisko uzasadnione. Powód miał prawo oczekiwać, iż budynek, w którym nabył lokal mieszkalny, będzie miał zapewniony dostęp do klatki schodowej, z której może przecież korzystać, co gwarantowały odpowiednie przepisy prawa. Wyłączenie części wspólnej, jaką jest ciąg komunikacyjny położony wzdłuż ściany budynku, z użytkowania przez wszystkich właścicieli lokali w budynku i ograniczenie ich kręgu wyłącznie do właścicieli lokali nr (...) narusza interesy powoda. Zarzuty apelujących, że Sąd uwzględnił interes powoda a nie uwzględnił interesu interwenientów obocznych, są nietrafne. Pojęcie „interesów” na gruncie art. 25 ustawy o własności lokali rozumiane jest szeroko, jako czyjeś dobro, czyjaś korzyść, także np. interesy ekonomiczne właściciela. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu cytowanego przepisu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Ocena, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy właściciela musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych danej sprawy. Dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały musi istnieć, co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Wówczas spór sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu pomiędzy dobrem wspólnoty, a dobrem jej indywidualnego członka.

W okolicznościach niniejszej sprawy nie ulega wątpliwości, że interes powoda oraz interwenientów ubocznych po jego stronie przeważa nad indywidualnym interesem właścicieli lokali nr (...). Za taką oceną przemawia nie tylko naruszenie przepisów prawa, o czym wyżej była mowa, ale i interes społeczny, który w tym wypadku powinien być chroniony w większym stopniu niż interes indywidualny. Istotnie, właściciele lokali nr(...) mogą mieć słuszne żądania związane z przekazaniem im przez sprzedającego lokali mieszkalnych w stanie nieodpowiadającym treści umowy czy nawet niezgodnym z projektem budowlanym i pozwoleniem na budowę. Jednakże te żądania mogą skierować w stosunku do podmiotów odpowiedzialnych za ten stan rzeczy. Nie mogą natomiast realizować własnych interesów kosztem interesów pozostałych właścicieli lokali, w tym powoda i interwenientów ubocznych po jego stronie, którzy za niewypełnienie przez dewelopera swoich obowiązków nie ponoszą odpowiedzialności, i wbrew przepisom prawa. Okoliczności sprawy nie dają podstaw do przyznania większej ochrony racjom, które legły u podstaw zaskarżonej uchwały, niż naruszenie interesu członka wspólnoty tj. powoda. (...)

Za uzasadnione należało natomiast uznać apelacje w zakresie, w jakim kwestionują rozstrzygnięcie Sądu Okręgowego nakazujące pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej budynku przy ulicy (...)w K. usunięcie metalowych przegród poprzecznych biegnących od bariery ochronnej do ściany budynku przy ulicy (...) w K. przy lokalach mieszkalnych oznaczonych numerami (...) - wraz z wypełniającymi je matami drewnianymi i ratanowo–trzcinowymi. Rozstrzygniecie w tej części Sąd Okręgowy uznał jedynie jako konsekwencję uchylenia zaskarżonych przez powoda uchwał, wskazując na taką „potrzebę”. Jednakże Sąd ani nie zidentyfikował tego żądania (nie określił jego charakteru prawnego) ani też nie podał podstawy prawnej swojego rozstrzygnięcia w tej części. Tymczasem nie ulega wątpliwości, że podstawy takiej nie stanowi przepis art. 25 ustawy o własności lokali. Sąd Najwyższy, w jednym ze swych orzeczeń przyjął, że powództwo z art. 25 cytowanej ustawy zmierza, co do zasady, do uchylenia uchwały wspólnoty, a w związku z tym, taka sprawa nie jest sprawą o świadczenie. W sprawie o świadczenie powód żąda wydania przez sąd orzeczenia nakazującego pozwanemu oznaczone zachowanie się, polegające na działaniu lub zaniechaniu (daniu, czynieniu, nieczynieniu, zaprzestaniu lub znoszeniu). Natomiast przedmiotem powództwa z art. 25 u.w.l. jest żądanie uchylenia przez sąd uchwały wspólnoty mieszkaniowej, a więc inne ukształtowanie stosunków prawnych niż przyjęte w zaskarżonej uchwale (zniweczenie stosunków prawnych ukształtowanych w uchwale). Przedmiotem tego powództwa nie jest zatem żądanie nakazania spełnienia przez pozwanego określonego świadczenia (uzasadnienie do post. SN z 27.2.2001 r., V CZ 4/01).

W świetle powyższego Sąd Okręgowy nie mógł poprzestać na stwierdzeniu, że uwzględnienie żądania określonego zachowania się przez pozwaną Wspólnotę stanowi jedynie „konsekwencję” uchylenia przedmiotowych uchwał, tym bardziej że bariery, usunięcie których Sąd nakazał, nie zostały zamontowane w wykonaniu kwestionowanych uchwał lecz przed ich podjęciem. Sąd pierwszej instancji powinien był zatem rozważyć, czy tego rodzaju powództwo o świadczenie może być przedmiotem rozpoznania w ramach powództwa o ukształtowanie stosunku prawnego w ramach art. 25 ustawy o własności lokali, jaki jest jego charakter i podstawa prawna roszczenia. Brak tego rodzaju oceny a przy tym brak stosownych ustaleń faktycznych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, oznacza nierozpoznanie istoty sprawy i nie pozwala na kontrolę instancyjną rozstrzygnięcia.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -11-22_001