Podstawą rozliczeń są udziały, nie powierzchnie lokali; sprawozdanie finansowe może być odformalizowane

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Podstawą rozliczeń są udziały, nie powierzchnie lokali; sprawozdanie finansowe może być odformalizowane

#1 Post autor: piotrusb » 27-03-2018, 16:28

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9 lutego 2018 r., sygn. akt I ACa 1933/16.
W kontekście wymagań dotyczących pełnomocnictwa do głosowania w imieniu właściciela lokalu, należy przytoczyć treść uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2002 r. (II CKN 1479/00), w którym stwierdzono, że ustawa o własności lokali nie normuje kwestii pełnomocnictwa udzielanego przez poszczególnych właścicieli lokali, i dlatego w tym przedmiocie zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego (art. 1 ust. 2). Przepisy kodeksu cywilnego nie definiują pojęcia pełnomocnictwa rodzajowego, natomiast w piśmiennictwie i judykaturze przyjmuje się, że kryterium rozróżnienia między pełnomocnictwem ogólnym a rodzajowym jest zakres umocowania do działania w imieniu mocodawcy. Pełnomocnictwo ogólne nie określa ani nie wyodrębnia czynności prawnych, do których pełnomocnik został umocowany, natomiast pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot. Należy więc przyjąć, że do udziału w głosowaniu nad uchwałami wymagane było pełnomocnictwo rodzajowe (art. 98 k.c.), co oznacza, że winno ono określać ten właśnie typ czynności. Pełnomocnictwo z dnia 28 listopada 2001r. wymagań powyższych nie spełnia, bowiem samo upoważnienie do zarządu i administracji majątkiem, a w związku z tym do zastępowania, reprezentowania i działania wobec wszelkich władz, nie stanowi wystarczającego umocowania do głosowania w sprawie uchwał podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową. Nie chodzi bowiem jakiekolwiek pełnomocnictwo rodzajowe, lecz takie, które określa rodzaj czynności objętej umocowaniem oraz jej przedmiot. Czynność podjęta w oparciu o udzielone pełnomocnictwo musi więc mieścić się w granicach wyznaczonych jego zakresem. (…)

Częściowo trafny był natomiast zarzut naruszenia art. 25 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz.U. z 2015 r., poz. 1892), który jest podstawą domagania się uchylenia uchwały w przypadku gdy jest ona sprzeczna z przepisami prawa lub umową właścicieli albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela.
Jeśli bowiem chodzi o uchwałę w sprawie wysokości zaliczki na fundusz remontowy w kwocie 4,50 zł/m2 powierzchni udziałowej, to Sąd Okręgowy nie wziął pod uwagę okoliczności, że wysokość zaliczki na poczet kosztów utrzymania nieruchomości została ustalona w oderwaniu od udziałów w nieruchomości wspólnej, a powiązana z powierzchnią lokali w sytuacji, gdy stosunek powierzchni poszczególnych lokali do łącznej powierzchni wszystkich lokali nie odpowiada udziałom w nieruchomości wspólnej. Stosownie do art. 3 ust. 2 u.ow.l. udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Zgodnie zaś z brzmieniem art. 12 ust. 2 u.ow.l., pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Zgodnie z treścią tego przepisu właściciele lokali zobowiązani są więc opłacać koszty zarządu nieruchomością wspólną nie w proporcji do liczby metrów kwadratowych powierzchni użytkowej ich lokali, lecz w proporcji do posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Za słuszny należy uznać pogląd wyrażony na tym tle przez Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 12 czerwca 2013r. (VI ACa 1727/12 ), zgodnie z którym z art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wynika bezwzględnie obowiązująca zasada, że właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swych udziałów. Podobnie wypowiedział się także Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 11 października 2012r. (I ACa 331/12). Tym niemniej orzecznictwo sądowe akceptuje obciążenie właścicieli kosztami w stosunku do powierzchni ich lokali wówczas, gdy udziały odzwierciedlają proporcje powierzchni poszczególnych lokali (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1997 r., sygn. akt II CKN 226/97, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 lipca 2013r. I ACa 329/13), co jednak bezspornie w okolicznościach niniejszej sprawy nie miało miejsca. Tym samym rozwiązanie zawarte w uchwale nr (...) należy ocenić jako w oczywisty sposób sprzeczne z treścią art. 12 ust. 2 u.ow.l., co skutkuje koniecznością uchylenia zaskarżonej uchwały, a co za tym idzie zmianą zaskarżonego wyroku w oparciu o art. 386 § 1 k.p.c.. (…)

Należy zwrócić uwagę, że stosownie do art. 29 ust. 2 u.w.l. właściciele lokali podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, z prowadzonej przez niego działalności. Uchwała podejmowana jest na zebraniu właścicieli lokali, które musi zostać zwołane przynajmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale roku, przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 (art. 30 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 30 ust. 2 pkt 3 u.w.l.). Przedmiotem zebrania jest więc dokonanie oceny pracy zarządu lub zarządcy ustanowionego na podstawie art. 18 ust. 1 u.ow.l., co powinno nastąpić w oparciu o złożone właścicielom lokali roczne sprawozdanie z działalności zarządu lub zarządcy (art. 30 ust. 1 pkt 2 u.w.l.). Właściciele lokali, kierując się m.in. treścią przedłożonego im sprawozdania podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy (art. 30 ust. 2 pkt 3 u.w.l.). Chodzi więc przede wszystkim o umożliwienie właścicielom zapoznania się ze sprawozdaniem zarządu, zapewnienie dyskusji nad jego treścią, co w efekcie gwarantuje dokonanie realnej oceny pracy zarządu. W przypadku sprawozdania zarządu istotne jest przy tym, aby organ wyraził w każdy dostępny sposób wolę uznania sporządzonego dokumentu za własny i o realną możliwość zapoznania się właścicieli z podjętymi działania Zarządu w minionym okresie. Należy uznać, że w powyższym przypadku nie obowiązuje tak daleko idący formalizm i należy kierować się bardziej racjonalnymi względami. Należy przy tym zauważyć, że o ile zgodnie z art. 30 ust. 1 u.ow.l. zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany m.in. do składania właścicielom lokali rocznych sprawozdań ze swojej działalności, które następnie są przedmiotem zebrania właścicieli zgodnie z ust. 2 pkt 3 art. 30 u.ow.l., to jednocześnie żaden przepis ustawy o własności lokali nie nakłada na zarząd obowiązku sporządzenia sprawozdania finansowego, chociaż należy uznać je za istotne dla zobrazowania wywiązania się przez zarząd z realizacji gospodarki finansowej wspólnoty. Sprawozdanie finansowe jest zatem jednym z elementów składających się na roczne sprawozdanie zarządu z jego działalności. (…) W tym kontekście nie budzi wątpliwości, że Zarząd przedstawił właścicielom stosowne sprawozdanie ze swej działalności, zaś przygotowane sprawozdanie finansowe było jedynym z dokumentów odzwierciedlających ten aspekt działalności Zarządu, który wiązał się z realizacją gospodarki finansowej Wspólnoty Mieszkaniowej. Wywodzenie żądania uchylenia uchwały zatwierdzającej sprawozdanie zarządu na tej tylko podstawie, że dokument obejmujący sprawozdanie finansowe nie został podpisany przez członków zarządu jest więc stanowczo niewystarczające do uznania, iż przy podejmowaniu uchwały nr (...) właściciele zostali pozbawieni pełnej i realnej wiedzy na temat sposobu wywiązania się przez Zarząd ze swych obowiązków.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -02-09_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”