Wspólnota musi uzasadnić podwyżkę dla lokali użytkowych

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Wspólnota musi uzasadnić podwyżkę dla lokali użytkowych

#1 Post autor: piotrusb » 27-03-2018, 16:10

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18 sierpnia 2017 r., sygn. akt I ACa 836/16.
Zgodzić się należy ze skarżącą, iż Sąd Okręgowy dokonał błędnej oceny dowodów w zakresie podstawowego postawionego zarzutu, odnoszącego się do niezasadnego zróżnicowania obciążeń opłatami na fundusz remontowy pomiędzy właścicielami lokali mieszkalnych i użytkowych. Skarżąca podała, że zgodnie z przyjętym planem gospodarczym na 2015r. zaliczki od lokali mieszkalnych zostały ustalone na kwotę 2,5 zł za m2, a od lokali użytkowych 3 zł za m2. Wskazała przy tym, że posiada trzy lokale użytkowe, z których tylko obecnie jeden jest wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem, drugi stoi pusty, a trzeci jest wynajęty, ale nie na działalność gospodarczą. Zarzuciła, że pozwana wspólnota nie uzasadniła przy tym ani przyczyny nierównego obciążenia właścicieli zaliczkami na fundusz remontowy ani metody kalkulacji, która doprowadziła do ustalenia zaliczek w wysokości wskazanej w planie gospodarczym.

Ze stanowiskiem powyższym należy się zgodzić albowiem plan gospodarczy w zaskarżonej części nie zawiera żadnego uzasadnienia i kalkulacji, co samo przez się powoduje jego dyskwalifikację.
Przede wszystkim uzasadnienia dla nierównego obciążenia zaliczkami na fundusz remontowy nie można znaleźć, jak uczynił to Sąd Okręgowy w zeznaniach świadków. Wprawdzie A. G., księgowa wspólnoty zeznała, że podwyższono fundusz w 2004 czy 2005r. ze względu na awaryjność lokali użytkowych, ale nie wiedziała czy miało to związek z charakterem lokali, czy z konstrukcją obiektu i jego wykonaniem. Piwnice przyległe do lokali były pogłębione, podsiąkała woda, trzeba było osuszyć. Świadek ten jednocześnie zeznała, że tej chwili nie ma tylu wydatków, gdyż największy lokal na parterze nie jest użytkowany od dwóch lat i nie ma żadnych awarii. Treść tych zeznań wskazuje na to, że nawet jeżeli przed laty lokale użytkowe generowały większe koszty ze względu na występującą w nich częstszą awaryjność, to w dacie uchwalania planu ta podstawa do zróżnicowania stawek na fundusz remontowy już nie istniała. (...)

Reasumując, skoro zaskarżona uchwała w części dotyczącej zaliczek na fundusz remontowy nie wskazywała w swej treści, z jakich przyczyn właściciele lokali użytkowych zostali obciążeni wyższymi zaliczkami na fundusz remontowy ani nie wskazywał na to przyjęty plan gospodarczy na 2015r., to mankamenty te przemawiają za przyjęciem nieprawidłowości podjętej uchwały w tej części. Co więcej, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie pozwalał nawet na szacunkowe skalkulowanie wysokości dodatkowych obciążeń finansowych pozwanej wynikających z rozmieszczenia lokali użytkowych, ich awaryjności czy struktury. Twierdzenia pozwanej, iż lokale powódki generują większe koszty nie zostały poparte żadnymi fakturami, czy też innymi dokumentami, ani nawet szacunkową kalkulacją, uniemożliwiając zweryfikowanie ich prawdziwości. Powódka zaprzeczyła, by sposób korzystania przez nią z lokalu użytkowego generował jakiekolwiek dodatkowe koszty, a jej stanowisko uprawdopodabniały zeznania świadków, że obecnie nie dochodzi do awarii w lokalach użytkowych, a lokale generują mniejsze koszty , bo część jest zamknięta.

Podsumowując, Sąd Okręgowy nietrafnie uznał jedynie na podstawie zeznań świadków, że większe zaliczki na fundusz remontowy były spowodowane prowadzoną działalnością gospodarczą w lokalach użytkowych i pogłębieniem piwnic co generowało usterki w lokalach i konieczność ich napraw podczas gdy powyższe okoliczności pozwana powinna wykazać dokumentami dotyczącymi przebudowy piwnic i wykonywanych w nich remontów oraz poniesionych na naprawę lokali kosztów, którym to obowiązkom wbrew stanowisku Sądu pierwszej instancji pozwana nie sprostała.

Uszło też uwadze Sądu Okręgowego, że art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali pozwalający na odstępstwo od zasady równości obciążeń właścicieli lokali, winien być interpretowany w ten sposób, że zwiększenie obciążeń (zaliczek) właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy korzystanie z lokali użytkowych generuje wyższe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz, że zwiększenie to musi być proporcjonalne do tych wyższych kosztów zarządu nieruchomością wspólną. W innym wypadku właściciel lokalu byłby obciążony bez powodu. Należy mieć przy tym na uwadze, że zaliczki uiszczane przez właścicieli są przeznaczane na wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości, zatem nie można pobierać zaliczek, które nie znajdują pokrycia w wydatkach.

Sąd Apelacyjny podziela także pogląd tutejszego Sądu wyrażony w wyroku z dnia 2015-03-05, I ACa 1267/14, opubl: (...) że możność zwiększenia obciążenia właścicieli lokali użytkowych kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym zaliczkami na fundusz remontowy, ponad udział we współwłasności nieruchomości związany z danym lokalem, powinien być powiązany z przesłankami wskazanymi w art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca1994 r. ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), które muszą zaistnieć w stosunku do danego lokalu, a wspólnota mieszkaniowa winna się liczyć z obowiązkiem ich wykazania w procesie o uchylenie takiej uchwały. Powyższemu obowiązkowi pozwana wspólnota nie sprostała co skutkowało uchyleniem uchwały w § 2 pkt. c na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2015 r., poz. 1892, j.t. ze zm.). Powódka bowiem wykazała , że w tej części zaskarżona uchwała narusza zarówno zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną jak i interesy powódki.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -08-18_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”