Kto powinien reprzentować wspólnotę w sprawie o odwołanie zarządu/zarządcy

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Kto powinien reprzentować wspólnotę w sprawie o odwołanie zarządu/zarządcy

#1 Post autor: piotrusb » 27-03-2018, 16:02

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 27 października 2017 r., sygn. akt I ACa 32/17.

Powód wniósł o uchylenie uchwał pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej : nr 1 w sprawie wyboru zarządu i nr 2 w sprawie wyrażenia woli zmiany zarządcy/administratora nieruchomości wspólną, upoważnienia zarządu do rozwiązania umowy o administrowanie nieruchomością wspólną z innym podmiotem. Powód twierdził, że powyższe uchwały zostały podjęte w trybie indywidualnego zbierania głosów, które były zbierane przez osoby nieuprawnione, w związku z czym doszło do naruszenia art. 23 ust. 1 uw, przy czym głosy były zbierane jedynie od osób, które głosowały za podjęciem tych uchwał, wobec czego nie mogą zostać uznane za uchwały ogółu właścicieli. Ponadto powołał się na naruszenie art. 18 ust. 2a uwl z powodu niezachowania formy notarialnej dla powyższych uchwał, co skutkowało ich nieważnością.
…wspólnota mieszkaniowa jest na ogół – według przeważających poglądów doktryny i orzecznictwa – zaliczana do trzeciego rodzaju podmiotów prawa, których istnienie zostało uregulowane w art. 33 (1) k.c., tj. jednostek organizacyjnych, które nie mają osobowości prawnej, ale którym na mocy przepisów szczególnych przyznano zdolność prawną. Wniosek taki wyprowadza się z art. 6 zd. 2 u.w.l., zgodnie z którym wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Zwrócić jednak trzeba uwagę, że po myśli art. 6 zd. 1 u.w.l. wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości.

Przyjmując zatem nawet istnienie odrębnej podmiotowości prawnej wspólnoty mieszkaniowej, nie można pomijać, że de facto chodzi o ogół właścicieli lokali znajdujących się we wspólnocie. W związku z tym nie można przeciwstawiać ogółu tych właścicieli wspólnocie mieszkaniowej i pomijać ich woli wyrażonej w uchwałach, ponieważ w istocie jest to bezpośrednio wola samej wspólnoty. W doktrynie i orzecznictwie zwraca się bowiem uwagę na to, że wspólnoty są specyficznymi podmiotami prawa, wymienionymi w art. 33 (1) k.c., do których nie można dosłownie i restrykcyjnie stosować przepisów o osobach prawnych, lecz ich funkcjonowanie i podejmowanie uchwał powinno być w miarę możliwości odformalizowane. W konsekwencji nie można przeciwstawiać wspólnoty mieszkaniowej i jej reprezentanta w osobie zarządu lub zarządcy ogółowi właścicieli tworzących daną wspólnotę, ponieważ w gruncie rzeczy zachodzi tożsamość między ogółem właścicieli a wspólnotą.

W okolicznościach niniejszej sprawy prowadzi to do wniosku, że w sytuacji, w której ogół właścicieli – nie wdając się na razie w ocenę, czy uczynił to zgodnie z prawem i skutecznie – podjął uchwały o wyborze zarządu i rozwiązaniu umowy z dotychczasowym zarządcą, nie można aprobować tego, aby wspólnota, czyli w istocie – właśnie ogół tych współwłaścicieli, była nadal reprezentowana przez osobę, którą chcą oni pozbawić jakichkolwiek uprawnień do zarządzania wspólnotą. Z uwagi na treść zaskarżonych uchwał osoba ta w istocie pozostaje bowiem w sporze ze wspólnotą, czyli ogółem właścicieli, którzy podjęli te uchwały.
Wiąże się z tym druga ze wspomnianych wyżej kwestii, a mianowicie problem skuteczności uchwał podejmowanych przez ogół współwłaścicieli lokali, tworzących pozwaną wspólnotę. Zauważyć należy, że z teoretycznego punktu widzenia uchwała wspólnoty stanowi rodzaj czynności prawnej. Jest więc ona co do zasady skuteczna z chwilą jej podjęcia. Odmiennej oceny nie uzasadnia możliwość jej zaskarżenia, tj. wytoczenia na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. powództwa o jej uchylenie. Przemawia zresztą za tym wyraźna treść art. 25 ust. 2 u.w.l., zgodnie z którym zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.
Z materialnoprawnego punktu widzenia zaskarżone uchwały wywołały więc skutki prawne już od chwili ich podjęcia. Dodać można, że zgłoszony przez powoda w pozwie wniosek o udzielenie zabezpieczenia przez wstrzymanie wykonania zaskarżonych uchwał do czasu prawomocnego zakończenia niniejszego postępowania został oddalony postanowieniem Sądu Okręgowego z dnia 15 czerwca 2016 r., które uprawomocniło się bez zaskarżenia ze strony powoda. W związku z tym pozwana trafnie powołała się w apelacji na to, że powyższe uchwały wywołały przewidziany w nich skutek prawny, skoro ich wykonanie nie zostało przez sąd wstrzymane.
Prowadzi to do wniosku, że bez merytorycznego zbadania prawidłowości powyższych uchwał w świetle twierdzeń i zarzutów przedstawionych przez powoda w pozwie, a przez pozwaną w apelacji, nie jest obecnie możliwe uznanie, że pozwana nadal powinna być reprezentowana przez K. B. a nie przez osoby powołane w skład zarządu wspólnoty na mocy zaskarżonych uchwał. Odnosi się to zresztą nie tylko do prawidłowości podjęcia powyższych uchwał, ale także do dalej idących kwestii, które są sporne między stronami i jednocześnie są objęte pozostałymi zarzutami apelacyjnymi.

Dotyczy to w szczególności zagadnienia, czy na mocy powołanej przez powoda umowy, zawartej w formie aktu notarialnego, doszło do powierzenia K. B. zarządu w trybie i ze skutkami przewidzianymi w art. 18 ust. 1 u.w.l. i czy w związku z tym zmiana powołanego w ten sposób zarządu wymagała podjęcia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza, czyli zachowania formy aktu notarialnego. W tym zakresie zwrócić trzeba uwagę na to, że w § 7 ust. 1 w/w umowy jest mowa wyłącznie o wyrażeniu przez nabywców pierwszego z wyodrębnionych w budynku wspólnoty lokalu zgody na powierzenie przez dewelopera zarządu nieruchomością wspólną K. B. Nie przesądzając obecnie tej kwestii, zwrócić trzeba jednak uwagę, że jednocześnie w tym samym dniu między pozwaną wspólnotą a K. B. została zawarta umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną. Wyjaśnienia i rozważenia wymaga więc, czy w istocie chodziło o powierzenie K. B. zarządu zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l., czy jedynie o powołanie jej na zarządcę/administratora nieruchomości wspólnej, o czym mowa w zaskarżonej uchwale nr 2/2016. Wiąże się z tym ponadto kwestia, czy w wypadku, w którym K. B. stanowiłaby zarząd ustanowiony na mocy art. 18 ust. 1 u.w.l., można byłoby w ogóle mówić o istnieniu zaskarżonych uchwał, skoro ma do nich – jako do czynności prawnych zastosowanie – wymóg zachowania formy szczególnej, przewidzianej w art. 18 ust. 2 u.w.l. Mogłoby to wymagać rozważenia, czy nieważne – z uwagi na niezachowanie tej formy – uchwały mogą zostać uchylone na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l.

Konkludując, wyjaśnienia wymaga, czy K. B. była zarządem pozwanej wspólnoty w rozumieniu art. 18 ust. 1 u.w.l., czy tylko jej zarządcą/administratorem. Następnie ocenić należy, czy zarzuty powoda, dotyczące prawidłowości podjęcia zaskarżonych uchwał, w szczególności zbierania podpisów przez osoby, które dopiero miały zostać członkami zarządu wspólnoty na podstawie kwestionowanych uchwał, oraz zbierania głosów – o ile zostanie wykazana prawdziwość takich twierdzeń – jedynie od osób popierających podjęcie zaskarżonych uchwał, jak również nieinformowania (względnie niewystarczającego informowania) właścicieli lokali o treści i skutkach podjęcia tych uchwał, miały wpływ na podjęcie tych uchwał i ich treść. Ostatecznie będzie to zaś umożliwiało dokonanie merytorycznej oceny zasadności powództwa pod kątem zgodności zaskarżonych uchwał z przepisami prawa, umową właścicieli, zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub interesem powoda.(…)

W tej sytuacji nie jest też możliwe udzielenie Sądowi pierwszej instancji przez Sąd Apelacyjny jakichkolwiek, zwłaszcza precyzyjnych, wskazówek co do dalszego postępowania ani wyrażenia wiążących ocen prawnych, ponieważ w pierwszej kolejności konieczne jest przeprowadzenie prawidłowego i wyczerpującego postępowania dowodowego, które umożliwi należyte rozważenie twierdzeń i argumentów obu stron w oparciu o ustalenia i wnioski wynikające z przeprowadzonego postępowania dowodowego.
http://orzeczenia.gdansk.sa.gov.pl/cont ... -10-27_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”