Przekształcenie części NW w pomieszczenia przynależne

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4803
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Przekształcenie części NW w pomieszczenia przynależne

#1 Post autor: piotrusb » 27-03-2018, 15:55

Wyrok Sądu Rejonowego w Piszu z dnia 20 lutego 2018 r., sygn. akt I Ns 56/16.
Żądanie wnioskodawcy - zarządu wspólnoty mieszkaniowej - oparte jest na art. 24 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, zgodnie z którym w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z art. 21 ust. 1 u.o.w.l., zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W myśl art. 22 ust. 2 u.o.w.l., do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Z kolei zgodnie z art. 21 ust. 3 u.o.w.l., zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w powołanym wyżej art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.
Zatem w sprawach czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu oświadczenia woli zarządu powinny być poprzedzone stosowną uchwałą właścicieli lokali wyrażającą zgodę na dokonanie tych czynności, a w sprawach wskazanych w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 także udzieleniem stosownego pełnomocnictwa do zawarcia umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Chodzi tu o takie czynności jak udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenia tym lokalem, zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej i dokonanie podziału nieruchomości wspólnej. Pełnomocnictwo to powinno być udzielone w takiej w takiej formie, jakiej wymaga umowa.
Z wzajemnego powiązania art. 22 ust. 2 z art. 21 ust. 3 wynika, iż wspólnota może udzielić zarządowi pełnomocnictwa do dokonania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, ze skutkiem dla wszystkich właścicieli, tylko w sprawach o jakich mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6. Powyższe stanowisko zgodne jest z poglądami Sądu Najwyższego wyrażonymi w uchwale z 5 lutego 2010 roku w sprawie III CZP 127/09 oraz poglądami doktryny (tak m.in. G. Bieniek, Z. Marmaj w: Własność lokali, Komentarz, wydanie 7, wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2008r.).

Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy stwierdzić zatem należy, iż w świetle obowiązujących uregulowań prawnych, wspólnota mieszkaniowa nie mogła udzielić zarządowi pełnomocnictwa do dokonania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu polegających na: zmianie powierzchni użytkowej lokali i piwnic oraz wyłączeniu z części wspólnej pomieszczeń piwnicznych i uczynieniu z nich pomieszczeń przynależnych do lokali o numerach (...). W przypadku gdy dochodzi do zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej polegającej na uczynieniu piwnicy pomieszczeniem przynależnym do określonego lokalu, wyrażenie zgody przez wspólnotę oznacza konieczność umownego zniesienia współwłasności części nieruchomości wspólnej (aktem notarialnym) przez wszystkich właścicieli lokali poprzez przekazanie tego pomieszczenia jako pomieszczenia przynależnego na wyłączną własność właścicielowi określonego lokalu (tak Z. Marmaj w: Własność lokali, Komentarz, wydanie 7, wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2008r.). Jednocześnie należy zauważyć, że zgoda wspólnoty na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej i związaną z tym ewentualną zmianę udziałów, nie może zawierać pełnomocnictwa dla zarządu wspólnoty do zrealizowania tych uchwał, gdyż art. 21 ust. 3 u.o.w.l. nie wylicza art. 22 ust. 3 pkt 4 u.o.w.l. Zatem w niniejszej sprawie zarząd wspólnoty nie mógł samodzielnie dokonać czynności prawnej polegającej na zmianie przeznaczenia części nieruchomości wspólnej (wyłączeniu z niej piwnic) oraz związanej z tym zmiany powierzchni użytkowej lokali i piwnic, ze skutkiem dla wszystkich właścicieli.
Skoro zatem w świetle obowiązujących uregulowań ustawy o własności lokali, zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie mógł na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa dokonać czynności prawnych, które nie są objęte dyspozycją art. 21 ust. 3 w zw. z art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 (wyłączenia piwnic z części wspólnej), to niedopuszczalne było również ustalenie nowych udziałów w nieruchomości wspólnej i udziałów związanych z lokalami wyodrębnionymi. Nie ulega bowiem wątpliwości, że zmiana udziałów była konsekwencją modyfikacji przedmiotu nieruchomości wspólnej. Czynność prawna polegająca na zmianie korzystania z części nieruchomości wspólnej, przez odłączenie z niej określonych pomieszczeń i dołączenie ich jako pomieszczeń przynależnych do wskazanych wyżej lokali, oraz związanej z tym zmianie powierzchni użytkowej dotychczasowej lokali i pomieszczeń do nich przynależnych, musi być traktowana jako jedna całość albowiem wszystkie części takiej umowy są ze sobą nierozerwalnie związane i wzajemnie skorelowane. Dotyczy to również ustalenia nowych powierzchni użytkowych lokali i pomieszczeń do nich przynależnych oraz powierzchni użytkowej budynku.

Tym samym, Sąd nie mógł przychylić się do złożonego wniosku na zezwolenie na dokonanie czynności w nim wymienionych, z uwagi na brak zgody większości właścicieli lokali na ich dokonanie, gdyż zgoda Sądu dla Zarządu Wspólnoty na ich dokonanie byłaby bezskuteczna, z uwagi na okoliczność, iż w świetle przepisów u.o.w.l. czynność polegająca na zmianie przeznaczenia nieruchomości wspólnej może być dokonana jedynie przez wszystkich właścicieli lokali i w tym zakresie zarząd nie może samodzielnie dokonywać takiej czynności.

Brak jest również podstaw do uwzględnienia żądania wnioskodawcy w zakresie ujednoliconego terminu użytkowania wieczystego działki gruntu nr (...). Wskazać należy, iż zgodnie z art. 3a ust. 2 u.o.w.l., jeżeli przy ustanowieniu odrębnej własności lokali ustanowiono różne terminy trwania prawa współużytkowania wieczystego przynależnej do tych lokali działki budowlanej, właściciele wyodrębnionych lokali mogą żądać zmiany terminów przez przyjęcie jednego terminu dla wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym tej działki. Z żądaniem takim może wystąpić także właściwy organ. Termin ten ustanawia się stosownie do najdalszego terminu ustalonego dla pozostałych lokali. Stosownie do art. 3a ust. 2 u.o.w.l. ujednolicenie polegać ma przedłużeniu obowiązywania umowy o oddaniu ułamkowej części gruntu w użytkowanie wieczyste na taki okres czasu, by termin użytkowania wieczystego każdego z właścicieli lokali kończył się z taką samą datą, z jaką kończy się termin użytkowania wieczystego tego z właścicieli, który przed rozpoczęciem ujednolicania miał termin najdłuższy.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -02-20_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”