Głosowanie w trybie jeden właściciel-jeden głos przy niewyodrębnieniu części lokali

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Głosowanie w trybie jeden właściciel-jeden głos przy niewyodrębnieniu części lokali

#1 Post autor: piotrusb » 27-03-2018, 10:40

Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z dnia 31 stycznia 2018 r., sygn. akt II C 556/17.
Sytuacja prawna nieruchomości jest złożona, ponieważ nie zostały wyodrębnione wszystkie samodzielne lokale jako osobne prawa własności. W sprawie niniejszej występują dwie różne podstawy ustanowienia współużytkowania wieczystego – oparte na prawie związanym z odrębną własnością lokalu oraz wynikające z umowy o przekazanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Należy wskazać, że wysokość udziałów we wspólnym prawie użytkowania wieczystego została ustalona w sposób sprzeczny z dyspozycją art. 3 ust. 3 u.w.l., zgodnie z którym udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Z jednej strony wysokość udziałów związanych z własnością lokali została ustalona zgodnie z dyspozycją powyższego przepisu. Z drugiej strony istnieją jeszcze osoby, którym przysługuje udział w prawie użytkowania wieczystego, który nie jest związany z powierzchnią lokali, gdyż pozostałe lokale w nieruchomości zostały niewyodrębnione. Sposób ustalenia wysokości tych udziałów jest nieskorelowany w żaden sposób z powierzchnią nieruchomości. (...)

Z treści umowy o przekazanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste oraz zgodnie ze stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej wynika, że każdej z tych osób przysługuje odrębny udział w użytkowaniu wieczystym. Wielkości tych udziałów nie da się jednak powiązać z żadnym konkretnym lokalem. W ocenie Sądu w takiej sytuacji nie było możliwe przyjęcie jako sposobu głosowania zasady jeden właściciel-jeden głos, gdyż przyjęta przez Wspólnotę Mieszkaniową interpretacja była równoznaczna z twierdzeniem jeden właściciel lokalu-jeden głos. Tymczasem siedem osób ujawnionych w księdze wieczystej dysponuje udziałami niepowiązanymi z odrębnymi lokalami. W takiej sytuacji przyjęcie głosowania według powyższej zasady było niemożliwe, gdyż pozbawiało prawa głosu m. in. powódkę, która zgodnie ze stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej dysponuje odrębnym udziałem w użytkowaniu wieczystym na takiej samej zasadzie jak każdy z właścicieli odrębnego lokalu, a nie udziałem w części prawa użytkowania wieczystego. Przyjęty sposób głosowania pozbawiał powódkę możliwości realizacji jej prawa głosu odnoszącego się do zarządu nieruchomością wspólną.

Niezależnie od powyższego nie było w niniejszej sprawie podstaw do głosowania na zasadzie jeden właściciel-jeden głos. Dyspozycja art. 23 ust. 2a u.w.l. stanowi, że jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. W niniejszej sprawie nie występuje sytuacja, w której wysokość udziałów nie równa się do 1. Suma udziałów w nieruchomości wspólnej należących do właścicieli wyodrębnionych lokali wynosi 0,5386 części, natomiast udziały przysługujące pozostałym użytkownikom wieczystym, którzy swoje prawa nabyli na mocy aktu notarialnego, wynoszą łącznie 0,4614 części. Suma wszystkich udziałów daje razem 1. Nie zasługują na uwzględnienie argumenty strony pozwanej, że występuje rozbieżność między powierzchnią lokali ustaloną na podstawie prywatnej inwentaryzacji, a udziałami wyszczególnionymi w księdze wieczystej, z której wynika że udziały nie równają się do jednego. Zgodnie z dyspozycją art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Występuje zatem w niniejszej sprawie domniemanie, że wpisana w księdze wieczystej wielkość udziałów w użytkowaniu wieczystym i prawie własności budynku jest zgodna z rzeczywistością. Domniemanie to nie może zostać obalone na podstawie dokumentu prywatnego, wskazującego na możliwość istnienia rozbieżności w powierzchni użytkowej niektórych lokali. Dokument prywatny dowodzi jedynie tego, że osoba pod nim podpisała złożyła oświadczenie o wskazanej w nim treści. Strona pozwana nie udowodniła w żaden sposób, że wysokość udziałów nie równała się do jednego.

Jak wynika z powyższego nie istniały podstawy do przyjęcia sposobu głosowania na zasadzie jeden głos-jeden właściciel, sposób przyjęcia uchwały był zatem sprzeczny z dyspozycją art. 23 ust. 2a u.w.l. W praktyce orzeczniczej przyjmuje się jednak, że formalna sprzeczność z ustawą, czyli rozumiana jako sprzeczność z przepisem dotyczącym procedury głosowania, może stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, jeśli mogła mieć wpływ na treść uchwały. Sąd podziela w tym zakresie stanowisko wyrażone w doktrynie. Podejście takie jest uzasadnione, gdyż wspólnoty mieszkaniowe to zazwyczaj małe organizmy, w których często działają osoby bez fachowego przygotowania. Zbytni formalizm mógłby sparaliżować możliwość ich funkcjonowania. Słuszność takiego podejścia potwierdził przykładowo Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 stycznia 2007 roku, sygnatura akt II CSK 370/06, w którym wskazał, że „nieprawidłowości w zwołaniu zebrania właścicieli wspólnoty mieszkaniowej mogą być uznane za zasadną przyczynę ich unieważnienia jedynie w sytuacji, gdy kwestionujący wykazał, iż miały wpływ na treść uchwał podjętych w trakcie zebrania”. W niniejszej sprawie taki wpływ nie występował, gdyż z listy głosowania wynika, że uchwała zostałaby przegłosowana nawet wtedy, gdyby przyjęto sposób głosowania zależny od wielkości udziału we wspólnym prawie. Jak wynika z listy głosowania, biorąc pod uwagę niezgodne z prawem głosowanie według zasady jeden właściciel-jeden głos uchwała została przyjęta, gdyż za głosowało 10 osób, jedna się wstrzymała i jedna nie głosowała.
Z kolei jeśli przyjąć podstawową zasadę głosowania według wielkości udziałów, to za przyjęciem uchwały głosowało 0,57245 głosów, co po zsumowaniu z wysokością udziałów pozostałych głosujących, którym przysługiwało odrębne prawo własności lokalu, oznacza 0,57245 głosów za. Niezależnie od sposobu głosowania uchwała i tak zostałaby przyjęta, nieprawidłowa procedura nie miała zatem wpływu na treść uchwały. Nie było tym samym podstaw do jej uchylenia.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -01-31_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”