Niuanse prawne przy zmianie sposobu zarządu

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Niuanse prawne przy zmianie sposobu zarządu

#1 Post autor: piotrusb » 27-03-2018, 10:25

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 28 września 2017 r., sygn. akt I ACa 328/17.
...norma art. 18 ustawy o własności lokali wymaga uchwały zaprotokołowanej przez notariusza. Zatem ustawa nadaje uchwale o zmianie sposobu zarządu rangę szczególną co do formy, co już wskazuje na bardziej sformalizowany sposób jej podejmowania (niż jest to przyjęte w praktyce w odniesieniu do uchwał wspólnoty dotyczących innych kwestii). Wynika to niewątpliwie z konieczności zapewnienia cech pewności i stabilności treści stosunku prawnego łączącego członków wspólnoty i dążenia do wyłączenia wątpliwości co do prawnego znaczenia podejmowanych przez zebranie wspólnoty aktów.

W tym kontekście wskazać należy, że w nauce prawa wyróżnia się uchwały dotyczące spraw ustrojowych (statutowych) od innych uchwał wspólnoty.
Uchwały dotyczące kwestii statutowych (a za taką należy niewątpliwie poczytać uchwałę co do zmiany sposobu zarządu) dotyczą kwestii fundamentalnych dla organizacji wspólnoty, za jakie poczytać należy kwestie sposobu zarządzania jej sprawami czy wreszcie określenie kompetencji i odpowiedzialności osób wykonujących zarząd.
Już to powoduje, że w wypowiedziach nauki prawa wskazuje się, że uchwały tego rodzaju mogą być podjęte wyłącznie po przeprowadzeniu zebrania wspólnoty (nie jest dopuszczalne podjęcie uchwały wyłącznie przez indywidulane zbieranie głosów – por. np. Iwona Szymczak., Wspólnota mieszkaniowa, LEX 2014 rozdział 2.5., R. Strzelczyk, A. Turlej, Własność lokali. Komentarz. Wyd. 4, Warszawa 2015, komentarz do art. 18 uwagi w pkt. V.1..) W literaturze odwołując się do orzecznictwa sprzed wejścia w życie ustawy o własności lokali niekiedy wręcz wskazuje się, że uchwały zmieniające umowny zarząd wymagają jednomyślności (por. np.. A. Doliwa, Prawo mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2005, s. 663, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 października 1983 r. IV CR 346/83).

Nie kwestionując w obecnym stanie prawnym dopuszczalności podjęcia uchwały zmieniającej sposób zarządu nieruchomością większością głosów należy jednak mieć na względzie specyfikę tego aktu właścicielskiego jako ingerującego bezpośrednio w prawa współwłaścicieli i kształtującego organizację prawną wspólnoty. W tym też kontekście oceniać należy to, czy ewentualne naruszenia przepisów mogły mieć wpływ na podjęcie uchwały.

Dla potrzeb rozstrzygnięcia niniejszej sprawy konieczne jest więc uwypuklenie znaczenia i specyfiki tego rodzaju uchwał jako istotnej dla dokonywania oceny znaczenia naruszenia reguł dotyczących zwołania zebrania i glosowania nad uchwałą.
W realiach sprawy należy więc mieć po pierwsze na względzie to, że w istocie doszło do procedowania nad uchwałą mimo nieobjęcia jej treścią porządku obrad notyfikowanego w ogłoszeniu o zebraniu.
Zgodnie z art. 32 ust 2 ustawy o własności lokali w zawiadomieniu o zebraniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany.
Przepis ten jest o tyle istotny, że informacja o planowanej zmianie we wzajemnych prawach i obowiązkach oraz propozycja tej zmiany często determinować mogą wolę wzięcia udziału w zebraniu i zapoznania się z argumentami proponujących oraz ich oponentów, czy wreszcie chęć wzięcia udziału w dyskusji i wyrobienia sobie własnego przekonania o słuszności proponowanych zmian.

Nie kwestionując więc prawa zebrania do zmiany porządku obrad podanego w zawiadomieniu czy też braku związania zebrania projektami uchwał wskazanymi w zawiadomieniu, mieć należy na względzie gwarancyjny charakter normy art. 32 ust 2 ustawy i konieczność kontroli czy prawo do zmiany porządku obrad in contreto nie narusza praw i interesów właścicieli lokali nie uczestniczących w zebraniu. (...0

Zasadniczo też zwrócić należy uwagę, że pełnomocnicy członków wspólnoty legitymujący się wyłącznie umocowaniem do głosowania nad uchwałami objętymi porządkiem obrad w istocie nie posiadali w ogóle upoważnienia do głosowania nad zmianą porządku obrad. Osoby te nie były też umocowane do głosowania nad uchwałą o zmianie sposobu zarządu (jako nieobjętą umocowaniem wskazanym w treści pełnomocnictw i odwołującym się wyłącznie do porządku obrad). Już to powoduje, że wzięcie udziału tych osób w głosowaniu (sprzecznie z treścią pełnomocnictw) musi być uznane za wpływające na wynik głosowania.
Nadto budzić musi zasadnicze wątpliwości sposób zbierania głosów poza zebraniem. Z materiału procesowego wynika, że mimo treści protokołu notarialnego z którego wynika, że dotychczasowy zarząd miał dokonać tej czynności, doszło następnie do kolejnej wymiany zdań, w wyniku której osoba wykonująca zarząd została de facto zmuszona do udzielenia pełnomocnictwa innej osobie.
Oceniając w tym kontekście listy głosowania poza zebraniem nie sposób nie dostrzec po pierwsze tego, że nie wynika z ich treści, kto i kiedy zbierał głosy. Co więcej, strona tytułowa tych list nosi wyraźne znamiona istotnej ingerencji w jej treść przez ręczne skreślenia i dopiski (dokonanej w ten sposób zmiany tytułu wskazującego na spis osób, które udzieliły pełnomocnictwa na tytuł sugerujący, że jest to lista osób głosujących w sprawie uchwały nr 1). W kontekście zeznań świadków wskazujących na to, że głosy za uchwałą były zbierane jeszcze przed zebraniem przez różne osoby oraz wobec niewyjaśnionych w toku procesu zmian w treści strony tytułowej listy mającej stanowić dowód sposobu głosowania, lista ta nie może stanowić miarodajnego dowodu oddanych głosów. Przeciwnie – fakt zbierania głosów przez osoby nieupoważnione przez zarząd w kontekście powodującego wątpliwości co do rzetelności sposobu dokumentowania tego aktu (wątpliwość co do tego w jakim celu i kiedy poszczególne osoby podpisywały listę), musi podważać walor dowodowy dokumentu. Co za tym idzie oświadczenie złożone przed notariuszem przez przewodniczącego zebrania o uzyskaniu większości głosów za głosowaną uchwałą również nie może stanowić wystarczającego dowodu wyniku głosowania.

Reasumując stwierdzić należy, że (jak wskazano wyżej) uchwała o zmianie sposobu zarządu poddana powinna być obradom zebrania. Z mocy wyraźnego przepisu art. 32 ust 2 ustawy o własności lokali, dla zapewnienia możności analizy proponowanych zmian i wzięcia udziału w debacie nad tą kwestią przez wszystkich zainteresowanych właścicieli lokali - członków wspólnoty, zawiadomienie o zebraniu powinno obejmować w porządku obrad zarówno tą kwestię jak i projekt planowanej zmiany.
Z kolei zbieranie głosów poza zebraniem może odbywać się dopiero po głosowaniu nad uchwałą na zebraniu zaś sposób dokumentowania głosowania poza zebraniem nie może budzić zasadniczych wątpliwości co do rzetelności zbierania głosów (a zwłaszcza co do faktu oddania głosów za uchwałą poddaną głosowaniu). Jedynie spełniający takie wymogi akt częściowego zbierania głosów poza zebraniem nie narusza normy art. 23 ustawy.

W realiach sprawy, jak wskazano wyżej, doszło do naruszenia art. 32 ust 2 ustawy a także art. 23 ust 2 ustawy w tej części, jaka dotyczy zbierania głosów poza zebraniem. Nadto doszło też do naruszenia przepisów określających granice prawa do oddania głosu przez pełnomocników. Wprawdzie biorąc pod uwagę specyfikę pełnomocnictwa do udziału w zebraniu i wykonywania prawa głosu (tzw. pełnomocnictwa organizacyjnego) do uchwały zebrania nie znajdują zastosowania normy art. 103 i 104 k.c. (por. np. wyrok SN z dnia 7 października 2004, II PK 35/04) to jednak oddanie głosu z przekroczeniem umocowania w sprawie fundamentalnej dla organizacji wspólnoty musi być oceniane w płaszczyźnie normy art. 25 k.c. w zw. z art. 32 ust 2 ustawy o własności lokali.

Oceniając wpływ tych naruszeń na podjęcie uchwały stwierdzić należy, że (jak wskazano wyżej) zasadniczą wartością jaką chronić ma norma art. 32 ust. 2 ustawy jest umożliwienie podejmowania członkom wspólnoty przemyślanej i mającej walor swobodnej (wolnej zwłaszcza od presji wywołanej zaskoczeniem propozycją złożona dopiero na zebraniu odbywanym w atmosferze silnego konfliktu) decyzji dotyczącej zmian regulacji umownych mających charakter statutowych dla wspólnoty. Przepis ten ma charakter wyjątku i jako taki musi być interpretowany ściśle. Zatem nie można pomijać znaczenia tej regulacji jako gwarancyjnej (zabezpieczającej) kompetencje wynikające z prawa głosu.
Jej naruszenie w realiach sprawy (przy wynikającym z materiału procesowego fakcie przebiegu zebrania w atmosferze ostrego konfliktu i zmajoryzowania obrad przez zwolenników uchwały o zmianie sposobu zarządu), wpływało niewątpliwie na przebieg debaty i głosowania (skoro nieobecni a ewentualnie zainteresowani członkowie wspólnoty nie byli należycie powiadomieni o planie poddania pod głosowanie na zebraniu zmiany sposobu zarządu ustalonej w umowie).
Niepodważalnie też znaczenie dyskwalifikujące dla aktu głosowania przypisać należy wynikającym z materiału procesowego nieprawidłowościom i niejasnościom na etapie zbierania głosów poza zebraniem. Akt ten z uwagi na jego wagę zwłaszcza w przypadku uchwał co do których istnieje wymóg zaprotokołowania przez notariusza musi być udokumentowany w sposób zapewaniający odpowiednią transparentność i wyłączający wątpliwości co do świadomego oddania głosu w sprawie uchwały. W tym celu niezbędne jest też to, by osoby zbierające głosy poza zebraniem legitymowały się odpowiednim upoważnieniem zarządu. W przeciwnym razie zwłaszcza we wspólnotach, w których osób głosujących jest bardzo dużo, dochodzi do sytuacji niepewności co do rzetelności wyników głosowania przedstawiony notariuszowi. Niepewność ta dyskwalifikuje walor dowodowy dokumentów i oświadczeń dotyczących wykonania prawa głosu.

Zatem uznając za zbyt kategoryczny i nie znajdujący uzasadnienia w świetle art. 23 ustawy o własności lokali pogląd Sądu I instancji co do konieczności udziału notariusza w odbieraniu każdego głosu oddanego w uzupełniającym głosowaniu poza zebraniem wspólnoty, przyjąć jednak należy, że wskazane wyżej naruszenia przepisów na etapie zbierania głosów ale też zwoływania zebrania i głosowania przez pełnomocników nie mogą być obojętne dla ustalenia zgodności uchwały z prawem.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -09-28_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”