Kosztami zużycia wody niezbilansowanej nie można obciążać wyłącznie właścicieli lokali nieopomiarowanych

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Kosztami zużycia wody niezbilansowanej nie można obciążać wyłącznie właścicieli lokali nieopomiarowanych

#1 Post autor: piotrusb » 05-03-2018, 11:23

Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 9 stycznia 2018 r., sygn. akt II C 605/17.
...suma udziałów w nieruchomości nie jest równa jeden (wynosi 1019/1000). Przyjęty sposób podjęcia zaskarżonych uchwał, poprzedzony wnioskiem zgłoszonym przez właścicieli lokali, dysponujących co najmniej 1/5 udziałów, należało uznać zatem za zgodny z art. 23 ust.2 i 2a ustawy, przy czym zarzut powodów, że zmiana trybu głosowania w ten sposób, że głosy właścicieli dotyczące tejże zmiany były zbierane w trybie indywidualnego zbierania głosów, nie jest usprawiedliwiony. W ustawie o własności lokali nie przewidziano szczególnego trybu zgłoszenia żądania zmiany trybu głosowania przez 1/5 właścicieli nieruchomości. Stosować zatem należy art. 23 ust. 1 ww. ustawy, traktując żądanie jak każdą inną uchwałę danej wspólnoty. Zgodnie z treścią artykułu 23 ust. 2 i 2a ustawy uchwały właścicieli lokali podejmowane są większością głosów ogółu właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź, gdy oba te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Przepis art. 23 ani żaden inny przepis ustawy nie ustanawia, jako warunku skuteczności uchwały wspólnoty mieszkaniowej, że w głosowaniu w trybie mieszanym (częściowo na zabraniu i częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów) w głosowaniu na zabraniu weźmie udział (lub obecnych będzie) określona liczba właścicieli lokali. Przepisy nie formułują zatem warunku kworum. Zapobiega to paraliżowi decyzyjnemu wspólnoty.

W rozpoznawanej sprawie żądanie zmiany sposobu głosowania zgłosili właściciele mający 1/5 część udziałów w nieruchomości.
Zgodnie z ust. 1 art. 3 ustawy o własności lokali, prawo własności ułamkowej wspólnych części nieruchomości jest związane z własnością samego lokalu, a związanie to jest nierozerwalne dopóki trwa odrębna własność lokalu.
Ustęp 2 art. 3 powoływanej ustawy, definiuje nieruchomość wspólną jako grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali. Do urządzeń wspólnych zaliczyć należy instalacje, w tym wodną.
Na mocy art. 12 ust. 1 i 2 powołanej ustawy, właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem a pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby, przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Określenie "wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej" mieści w sobie wszelkie koszty, zarówno o charakterze cywilnoprawnym, jak i publicznoprawnym. Z tego względu, a także z uwagi na to, że zwykle nieruchomość wspólna przynosi niewielki dochód lub zgoła żaden, przepis art. 12 ust. 2 zd. 2 ustawy postanawia, że właściciele lokali ponoszą (stosunkowo, do wysokości ich udziałów) wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach (Komentarz do ustawy o własności lokali. Prawo mieszkaniowe. Komentarz. prof. UwB dr hab. Adam Doliwa).

Zaskarżona przez powodów uchwała przeczy przedstawionym wyżej zasadom. Jak ustalono, pozwaną wspólnotę dotknęły, w okresie rozliczeniowym objętym uchwałą, dwie awarie instalacji, które spowodowały nieoszacowany co do wielkości wyciek wody. Dodatkowo jednak, znaczne podwyższenie zużycia wody dostarczanej do nieruchomości jako całości, spowodowane było przyczynami, których nie ustalono; zawężono jedynie dzięki zainstalowaniu podlicznikom, pole poszukiwań do jednej z oficyn.
Oznacza to, że przynajmniej część kosztów wody określanej przez strony jako „niezbilansowana”, to jest przekraczającej sumę wskazań wodomierzy z poszczególnych lokali i sumę ryczałtów dla lokali nieopomiarowanych, obciążać winna wszystkich członków wspólnoty, a nie tylko właścicieli lokali nieopomiarowanych. Tezie tej nie przeczy fakt, że nie oszacowano ilości wody wyciekłej podczas awarii i wody zużytej ponadnormalnie z przyczyn nieustalonych. Jak już wskazywano, oszacowanie to, o ile w ogóle jest możliwe, nie było przedmiotem sprawy i nie było istotne dla rozstrzygnięcia, skoro bezsporne jest, że wyciek spowodowany był także awariami. Narzucenie tylko niektórym właścicielom lokali obowiązku poniesienia całości omawianych kosztów, w tym także niespornie wspólnych, sprzeczne jest z ustawowymi zasadami ponoszenia ciężarów, ale i niesprawiedliwe – naruszające interesy niektórych członków wspólnoty.

Zgodzić się można do pewnego momentu z argumentacją strony pozwanej, że w przypadku, jak w pozwanej wspólnocie, gdy opomiarowana jest tylko część lokali, co do zasady nie jest nieprawidłowy sposób rozliczania wody, jaki stosowano w tej wspólnocie dotychczas. Zrozumiałe jest, że właściciele lokali, którzy z różnych powodów nie zdecydowali się na założenie w swoich lokalach wodomierzy, zdani są na opłacanie ryczałtu (a także ewentualnych dopłat do niego), który przewyższa być może ich faktyczne zużycie, bądź też na tym zyskują, gdy faktycznie zużywają więcej wody niż inni, a płacą kwotę uśrednioną (ewentualnie otrzymują zwrot nadpłaty gdy suma zaliczek przewyższa zużycie przypisane lokalom nieopomiarowanym). Z kolei właściciele lokali opomiarowanych wiedzą, że płacą za to, z czego faktycznie skorzystali. Zasada ta, ogólnie akceptowalna, doznawać musi jednak wyjątków, gdy zużycie, tak jak, przynajmniej częściowo, w roku 2016, nie mieści się w sumie wskazań wodomierzy poszczególnych lokali, ale dotyczy części wspólnych. Wyciek awaryjny w częściach wspólnych, co oczywiste, nie może zawrzeć się w sumie wskazań wodomierzy tych właścicieli, którzy głosowali za podjęciem zaskarżonej uchwały. Tym bardziej, wręcz jaskrawo nieprawidłowe było podjęcie uchwały, mocą której na właścicieli lokali nieopomiarowanych włożono obowiązek pokrywania, w przyszłości, wszelkich kosztów zużycia wody niezbilansowanych bez wskazania przyczyn tego niezbilansowania. Oznacza to, sprzeczne z ustawą i interesami właścicieli, włożenie na część z nich wszelkiego ryzyka, w tym takiego, które, w oczywisty dla każdego sposób, dotyczyć będzie całej nieruchomości i wszystkich członków wspólnoty.

Sąd ma oczywiście świadomość, że do podjęcia zaskarżonej uchwały pchnęła jej członków sytuacja niezwyczajna, w szczególności to, że koszty poszukiwania źródła ewentualnego wycieku znacznie przeniosły koszt samej wyciekłej wody (i koszt ten ponieśli, jako wspólny, wszyscy członkowie wspólnoty). Można nawet podzielić argumentację zwolenników uchwały, że gdyby wszyscy właściciele wodomierze mieli, to problem w ogóle by nie powstał, a koszty, w tym wody, związane ze zlokalizowanymi awariami części wspólnych, ponieśliby wszyscy. Niemniej jednak, przy braku obowiązku instalowania wodomierzy, przyjęta zasada nie jest prawidłowa i nie może się ostać, tak jeśli chodzi o rozliczenie roku 2016, jak i (tym bardziej) o rozliczenia przyszłe. Na marginesie, odnosząc się do podnoszonego przez stronę pozwaną argumentu, że nie ma dobrego, wolnego od mankamentów rozwiązania w zakresie ponoszenia kosztów wody z roku 2016, należy podnieść, że poszukiwanie rozwiązania tej kwestii nie jest rolą Sądu.

Z tych względów, zaskarżona uchwała została uchylona jako sprzeczna z prawem i naruszająca interesy właścicieli.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -01-09_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”