Głosowanie przez współwłaścicieli lokalu przed i po nowelizacji uwl

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 września 2017 r., sygn. akt I ACa 916/16.

Spółdzielnia (...) w W. wniosła o ustalenie nieistnienia trzech uchwał podjętych przez Wspólnotę Mieszkaniową w sprawie likwidacji przepompowni, w sprawie zamknięcia osiedla oraz w sprawie przeniesienia 17 central monitoringu. W uzasadnieniu pozwu wskazano, że zaskarżone uchwały podjęte zostały w sposób nieprawidłowy i niezgodny z przepisami prawa oraz przyjętym w 2007 roku regulaminem, bowiem nie uwzględniono w nich, że głos wynikający z udziału w nieruchomości wspólnej związany z odrębną własnością lokalu garażowego przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.(...)

W ocenie Sądu Apelacyjnego nie budzi wątpliwości, że regulacja art. 25 ustawy o własności lokali nie wyklucza możności żądania ustalenia, że dana uchwała wspólnoty mieszkaniowej nie istnieje (art. 189 k.p.c.), albowiem nie została skutecznie podjęta. Dotyczyć to będzie sytuacji, gdy za uchwałą nie opowiedziała się wymagana w ustawie (art. 23 u.w.l.) lub umowie (art. 18 ust. 1 u.w.l.), większość albo naruszono inną przesłankę skutecznego podjęcia uchwały, wynikającą z umowy właścicieli. Istnienie regulacji z art. 25 ust. 1 u.w.l. nie wyklucza możliwości kwestionowania wadliwości konkretnej uchwały lub uchwał wspólnoty mieszkaniowej na podstawie art. 189 k.p.c. jako tzw. czynności prawnej nieistniejącej (wyroki Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 września 2013 r., I ACa 250/13 i z dnia 3 września 2015 r., I ACa 2022/14). Jak trafnie przyjął Sąd Okręgowy, tryb ten dotyczy szczególnie drastycznych uchybień, jakich dopuszczono się przy podejmowaniu uchwały tak, że w ogóle trudno mówić o tym, że doszło do wyrażenia woli, np. wówczas, gdy uchwała została podjęta bez wymaganego quorum lub bez wymaganej większości głosów (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r., I CK 336/05, a także orzeczenia Sądu Najwyższego dotyczące prawa spółdzielczego: z dnia 9 października 1972 r., II Cr 171/72, z dnia 14 kwietnia 1992 r., I CRN 38/92, z dnia 4 lutego 1999 r., II CKN 804/98, czy z dnia 24 czerwca 1994 r., III CZP 81/94). Mając na uwadze zakreśloną w pozwie podstawę faktyczną powództwa, uznać należy, że po stronie powodowej występuje interes prawny w rozumieniu art. 189 k.p.c., uzasadniający dochodzenie ustalenia nieistnienia uchwał pozwanej wspólnoty. Wskazać też należy, iż podstawy ustalenia nieistnienia uchwały nie stanowią okoliczności wskazane w art. 25 u.w.l., toteż ich analiza przez sąd pierwszej instancji, tak pod kątem merytorycznym, jak i formalnym, a więc wpływu ewentualnych uchybień na treść uchwały, była zbędna.

Według utrwalonego już orzecznictwa Sądu Najwyższego prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej, związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu (uchwała z dnia 12 grudnia 2012 r., III CZP 82/12, uchwała z dnia 14 lipca 2005 r., III CZP 43/05 i wyroki z dnia 26 kwietnia 2006 r., II CSK 47/06 i z dnia 17 czerwca 2015 r., I CSK 355/14). Podjęcie decyzji co do wykonania wspólnego prawa jednego głosu jest bowiem uprawnieniem przysługującym wszystkim współwłaścicielom lokalu, wynikającym z udziału w nieruchomości wspólnej jako części składowej lokalu. Uzasadnione jest więc zastosowanie przepisów o zarządzie rzeczą wspólną (art. 199 i 201 k.c.); w zależności od przedmiotu głosowania - stosownie do postanowień art. 22 u.w.l. - wykonanie prawa głosu może stanowić czynność zwykłego zarządu albo czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Stanowisko to, akceptowane przez sąd odwoławczy orzekający w niniejszej sprawie, zostało również przyjęte w orzecznictwie Sądu Apelacyjnego w Warszawie (wyroki z dnia 22 czerwca 2017 r., I ACa 619/16, z dnia14 grudnia 2016 r., I ACa 2062/15, z dnia 17 listopada 2016 r., I ACa 1873/15 i z dnia 3 września 2015 r., I ACa 2022/14).

W świetle powyższego uznać należy, iż w zależności więc od tego, co ma być przedmiotem głosowania (uchwały) - czynność zwykłego zarządu czy przekraczająca zwykły zarząd (art. 22 u.w.l.) - wykonanie prawa głosu przez współwłaścicieli lokalu może stanowić czynność zwykłego zarządu albo czynność przekraczającą jego zakres. Zatem ustalenie sposobu głosowania nad uchwałą jest zdeterminowane przedmiotem uchwały. Jeżeli uchwała dotyczy kwestii przekraczających zakres zwykłego zarządu, do głosowania nad nią należy stosować zasady przewidziane w art. 199 k.c., a więc konieczna jest jednomyślność wszystkich współwłaścicieli, natomiast jeżeli dotyczy czynności zwykłego zarządu, do jej podjęcia wystarczy, zgodnie z art. 201 k.c., zgoda większości współwłaścicieli, a więc głosowanie za jej podjęciem przez większość współwłaścicieli. W przypadku głosowania nad uchwałą, której przedmiot nie wiąże się z podejmowaniem czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu współwłaściciele garażu mają jeden głos, którego treść mogą ustalić zwykłą większością (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2015 r., I CSK 355/14). Zasada ta znajduje zastosowanie do współwłaścicieli hali garażowej stanowiącej samodzielny lokal niemieszkalny wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej.

W swoich rozważaniach sąd pierwszej instancji przyjął, niekwestionowane przez strony założenie, iż podjęcie uchwał, których ustalenia nieistnienia domaga się powódka, stanowiło czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, co w konsekwencji oznaczało wymóg wypracowania jednomyślnego stanowiska przez współwłaścicieli danego lokalu niemieszkalnego. Ewentualne przyjęcie, iż przedmiotem zaskarżonych uchwał było podjęcie czynności mieszczących się w granicach zwykłego zarządu determinuje wniosek, że wykonanie wspólnego prawa jednego głosu przysługującego niepodzielnie współwłaścicielom odrębnego lokalu użytkowego, wynikającego z udziału w nieruchomości wspólnej, przy głosowaniu nad taką uchwałą stanowi także czynność zwykłego zarządu i uzgodnienie treści tego głosu wymaga większości liczonej według wielkości udziałów albo według zasady, że na jednego właściciela przypada jeden głos. W okolicznościach przedmiotowej sprawy nie ma sporu co do tego, że nie przeprowadzono głosowania wedle zasady jeden właściciel – jeden głos. W świetle stanowisk stron, okolicznością bezsporną jest natomiast to, że współwłaściciele lokali garażowych nie podejmowali żadnych uzgodnień co do sposobu głosowania z przysługującego im niepodzielnie udziału w nieruchomości wspólnej. W tym miejscu należy też podkreślić, iż z uwagi na treść § 6 obowiązującego regulaminu wspólnoty obowiązkiem współwłaścicieli lokalu było dokonanie wyboru pełnomocnika, który w ich imieniu oddałby głos. Taki wybór nie miał miejsca, co oznacza, iż głos ten nie został oddany, a zatem żadna z uchwał nie uzyskała wymaganej większości.
W świetle powyższego, należy podzielić stanowisko Sądu Okręgowego, że uchwały objęte pozwem nie zostały podjęte, co uzasadniało ustalenie ich nieistnienia przez sąd pierwszej instancji.

Odnosząc się do ostatniego zarzutu apelacyjnego, związanego z naruszeniem art. 316 k.p.c., wskazać należy, iż stanowisko strony skarżącej w tym przedmiocie nie może być uznane za przekonujące. Sąd Okręgowy prawidłowo uznał, iż zastosowanie art. 23 ust. 2 b ustawy o własności lokali w brzmieniu nadanym mu ustawą z dnia 12 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o własności lokali (Dz.U.2015, poz.1168), z dniem 29 sierpnia 2015 r. nie może mieć miejsca. Oczywistym celem tej nowelizacji było ułatwienie zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi. Stanowiła ona odpowiedź na powszechne oczekiwanie rozwiązania kontrowersji związanych z głosowaniem współwłaścicieli lokali garażowych. Na mocy jej przepisów współwłaściciele zbiorowi lokalu w częściach ułamkowych mają prawo głosu w podejmowaniu uchwał przez wspólnoty mieszkaniowe na równi z właścicielami. Dotyczy to m.in. współwłaścicieli hal garażowych z licznymi miejscami postojowymi, gdzie każdy z właścicieli stanowiska posiada udział w tej nieruchomości. O ile dotychczas prawo głosu przysługiwało współwłaścicielom niepodzielnie, więc przed głosowaniem musieli uzgodnić jedno wspólne stanowisko, to aktualnie, przy głosowaniu tzw. udziałami, każdy współwłaściciel może oddać głos zgodnie z wielkością udziału w lokalu. W trakcie głosowania zgodnie z zasadą "jeden właściciel - jeden głos" współwłaściciele mogą natomiast ustanowić swojego pełnomocnika większością głosów.

Wbrew twierdzeniu strony skarżącej, aktualnie obowiązujący art. 23 ust. 2 b u.w.l. nie znajduje zastosowania w przedmiotowej sprawie. Takie stanowisko zasadnie przyjął sąd pierwszej instancji, wadliwie jednak je uzasadniając. Nie ma bowiem znaczenia okoliczność, że przepis ten wszedł w życie po wszczęciu niniejszego postępowania sądowego (tego rodzaju zależność pomiędzy datą wejścia w życie prawa a jego stosowaniem w danym procesie, zależnie od woli ustawodawcy, odnosi się zazwyczaj do przepisów prawa procesowego, a nie materialnego). Podobnie chybiony jest argument, że nie jest obecnie dopuszczalne „sumowanie” głosów oddanych przez współwłaścicieli lokali garażowych z ich głosami oddanymi jako właściciele lokali mieszkalnych. Istotą wskazanej nowelizacji było określenie, iż udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal. Tak określona wartość nie wpływa na wielkość udziału przysługującego danej osobie, jako właścicielowi innego lokalu, co oznacza, że w procesie ustalania wyników głosowania obie wartości są sumowane.

Przyczyny, dla której art. 23 ust. 2 b u.w.l. nie może znaleźć zastosowania należy upatrywać w zasadzie, iż prawo nie działa wstecz. Zgodnie z art. 3 k.c. ustawa nie ma mocy wstecznej, chyba że to wynika z jej brzmienia lub celu. Wyrażona w tym przepisie zasada nieretroakcji oznacza, że nowego prawa nie stosuje się do oceny zdarzeń prawnych i ich skutków, jeżeli miały miejsce i skończyły się przed jego wejściem w życie.
Zdarzenia prawne i stosunki prawne powstałe pod rządem dawnego prawa należy oceniać według tego prawa, a nie prawa nowego, które będzie miało zastosowanie do zdarzeń prawnych i ich skutków powstałych po dacie jego wejścia w życie (wyroki Sądu Najwyższego z dnia 18 września 2014 r., V CSK 557/13 i z dnia 21 stycznia 2016 r., III CNP 6/15). Skoro nowa ustawa obowiązuje dopiero od chwili wejścia w życie, nie powinna zmieniać ocen skutków prawnych zdarzeń, które powstały pod rządami dawnego prawa. Wymaga tego ochrona bezpieczeństwa prawnego oraz zaufania podmiotów prawa do państwa, co oznacza, aby ustalone już prawa i obowiązki tych podmiotów nie uległy zmianom (uchwały Sądu Najwyższego z dnia 17 maja 1990 r., III CZP 24/90 i z dnia 29 listopada 1991 r., III CZP 123/91). Zasada ta nie ma charakteru bezwzględnie obowiązującego. Odstępstwo od niej może jednak mieć miejsce tylko wyjątkowo, z bardzo ważnych powodów i zawsze powinno wynikać z samej treści ustawy (orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego z dnia 28 maja 1986 r., U 1/86 i z dnia 8 listopada 1989 r., K 7/89). Stosowanie retroaktywne prawa nie może być bowiem wyprowadzone w drodze interpretacji, a musi być jasno wypowiedziane w samej ustawie (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 listopada 2011 r., IV CSK 70/2011). W razie zmiany przepisów o tym, czy stosować prawo obowiązujące w chwili wydawania wyroku, czy prawo dotychczasowe, decydują więc przepisy prawa międzyczasowego, regulujące kolizję norm prawnych w czasie. Wspomniana nowelizacja ustawy o własności lokali przewidziała w art. 2, że wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia, nie przewidując żadnych regulacji odnoszących się do stanów faktycznych mających miejsce przed jej wejściem w życie. Oznacza to, iż sąd orzekający obowiązany jest do rozpatrzenia sprawy na gruncie przepisów obowiązujących w dniu podjęcia zaskarżonych uchwał, tak jak uczynił to prawidłowo sąd pierwszej instancji, nie zaś w oparciu o przepisy obowiązujące w dacie wyrokowania.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -09-13_001