Nakłady wspólnoty na sąsiednie nieruchomości współwłasnościowe

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 20 lipca 2017 r., sygn. akt VI ACa 540/16.

Powód jest współwłaścicielem lokalu i członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej. Wspólnota ta zostały wydzielona z dawnej większej wspólnoty obejmującej całe osiedle.
Oprócz nieruchomości wspólnej, a więc znajdującej się pod budynkiem oraz niezbędnej do korzystania z niego, członkowie pozwanej są również współwłaścicielami (razem z członkami pozostałych trzech wspólnot na terenie osiedla) nieruchomości określanej jako „działka (...)” w częściach ułamkowych. Teren ten jest niezabudowany, pozostaje on w związku z nieruchomością wspólną pozwanej, znajdują się tam zarówno służące do wspólnego użytku mieszkańców osiedla takie urządzenia jak place zabaw dla dzieci, śmietniki, chodniki, parkingi jak i takie niezbędne do korzystania ze wspólnej nieruchomości urządzenia jak stacja uzdatniania wody, hydrofornia, stacja trafo. Nieruchomość ta jest obciążona służebnością m.in. na rzecz właścicieli nieruchomości, na której znajduje się budynek powoda, polegającą na prawie przechodu i przejazdu po drogach do budynków i urządzeń oraz na prawie korzystania z urządzeń infrastruktury technicznej znajdującej się na nieruchomości obciążonej.(...)

Krytycznej ocenie należy poddać zawarty w apelacji wywód, iż sporna uchwała nie może naruszać interesu powoda, skoro nie uiszcza on przypadających na niego należności oraz skoro uchwała polepsza sytuację powoda, gdyż dawniej właściciele lokali garażowych w ogóle nie pokrywali kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Nieuiszczanie należności powoduje bowiem wzrost długu powoda, zatem naruszenie jego interesu nie zależy od tego, czy powód płaci, czy nie płaci. Stopniowanie natomiast stanów niezgodnych z prawem (drastycznie niezgodny lub niezgodny) nie zmienia faktu, że w każdym przypadku interes powoda jest naruszony.(...)

...stawka opłaty z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej została w zaskarżonej uchwale przyjęta w jednakowej wysokości dla każdego garażu. Już natomiast z danych zawartych w księgach wieczystych wynika, że powierzchnia garaży jest zróżnicowana, a zatem zróżnicowany musi być udział w nieruchomości wspólnej właścicieli garaży. W tym kontekście obranie jednakowej stawki dla każdego garażu nasuwa wniosek, iż w uchwale przyjęto w istocie stawkę ryczałtową, co narusza ustawę o własności lokali. O ile by natomiast poddać pod rozwagę zastosowanie innego niż wywodzonego z powierzchni poszczególnych garaży algorytm ustalania udziału w nieruchomości wspólnej, to zwrócić należy uwagę, że strona pozwana algorytmu takiego nie przedstawiła. Pozwana poprzestała na dość ogólnikowych wywodach wskazujących na uwzględnienie w stawce przyjętej dla garaży wynagrodzenia za to, że w garażach zostały umiejscowione różnorodne instalacje służące nie tylko właścicielom poszczególnych garaży, ale właścicielom wszystkich lokali. W ocenie Sądu Apelacyjnego, pozwana powołując te okoliczności powinna była jednak udowodnić, że faktyczny fizyczny rozkład tych wszystkich instalacji w poszczególnych garażach uzasadnia przyjęcie jednakowej stawki kwotowej dla wszystkich garaży. Można sobie łatwo wyobrazić sytuację, w której przez jeden garaż przechodzi istotna część instalacji, a w innych garażach takich instalacji może być mniej. Dowodu takiego, ani nawet pełnego wywodu w tym zakresie pozwana jednak nie zaoferowała.

Należy w tym miejscu zwrócić jednak przede wszystkim uwagę na trafne stanowisko Sądu Okręgowego, że przy wzięciu pod uwagę art. 12 u.w.l. nie mogła obronić się argumentacja Wspólnoty, jakoby istotne znaczenie dla określenia stawki zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną miała okoliczność, że w lokalach garażowych umiejscowione są urządzenia, z których korzystają wszyscy mieszkańcy budynku. Nie pozwalają na to bowiem — w zakresie ustalenia zakresu ciężarów i wydatków ponoszonych przez współwłaścicieli — przepisy prawa. Wyznacznikiem mogą być bowiem udziały poszczególnych właścicieli.

Odnosząc się do możliwości zastosowania w stosunku do garaży w stanie faktycznym tego sporu przepisu art. 22 ust. 3 pkt 8 u.w.l., Sąd Apelacyjny nie podziela poglądu Sądu Okręgowego co do tego, że zastosowanie przez pozwaną tego przepisu umożliwiałoby podjęcie uchwały o takiej treści, jaka rzeczywiście została przyjęta. Wynika to z treści tego przepisu, nie odpowiadającego w całości materii sporu w tej jego części. Przepis ten pozwala bowiem na szczególne kategoryzowanie kosztów, nie zaś na kwalifikowanie pewnych kosztów jako wynagrodzenia, jak przedstawiła to strona pozwana.
Stanowisko powyższe przemawia jednak tym bardziej przeciwko pozwanej, skoro usuwa w ogóle ewentualny motyw zastosowania takiej stawki dla garaży, jaką przyjęto w zaskarżonej uchwale. Pomijając jednak chwilowo ten aspekt sprawy i odnosząc się do zawartego w apelacji poglądu, że zaskarżoną uchwałę należało oceniać tak, jakby mechanizm z art. 22 ust. 3 pkt 8 u.w.l. został w niej zastosowany, pogląd ten należy ocenić krytycznie. Jeżeli bowiem uchwała miałaby zawierać pewne rozstrzygnięcie co do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, powinna dawać temu w jakikolwiek sposób wyraz, czego w zaskarżonej uchwale brakuje. Nie można, jak stara się uczynić to w apelacji pozwana, już po fakcie (po podjęciu uchwały) podkładać pod treść uchwały elementów w niej nieujawnionych w jakikolwiek sposób, nadto bez wykazania, jaki był zamiar właścicieli w chwili głosowania nad oświadczeniem wyrażonym w uchwale. Przedmiot uchwały został zresztą wyrażony w jej tytule, w którym brak jest elementu nawiązującego do materii uregulowanej w art. 22 ust. 3 pkt 8 u.w.l. Analogicznie, według tych samych kryteriów, należy ocenić zawarty w apelacji pogląd, jakoby uchwała wykorzystywała art. 1 ust. 2 u.w.l. stanowiący, że w zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego oraz wykorzystywała art. 353 1 k.c. (swoboda umów). Z uchwały bowiem to nie wynika, a przede wszystkim jednak zasada swobody umów ma swe granice, do których należy zgodność z ustawą. Ustawa o własności lokali ustanawia zaś zasady ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 2 i 3 u.w.l.). (...)

Gdy chodzi o drugie z dwóch zagadnień - kosztów zarządu w stosunku do działki (...), należy przedstawić następującą argumentację, wskazującą również na bezzasadność apelacji.
Trafne jest szeroko uzasadnione w pozwie stanowisko, że niezabudowana i sąsiednia działka (...) nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej w rozumieniu ustawy o własności lokali i z tej przyczyny działki tej nie może dotyczyć specyficzny reżim prawny odnoszący się między innymi do pojęcia „kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej”. W tym zakresie ogół właścicieli lokali (wspólnota) nie może podejmować uchwał, tak jak w stosunku do nieruchomości, na której położone są lokale poszczególnych właścicieli. Podgląd ten ulega wzmocnieniu gdy zważy się, że współwłaścicielami działki (...) są również inne osoby, spoza pozwanej Wspólnoty. Do działki tej stosować się więc powinno przepisy o współwłasności zawarte w Kodeksie cywilnym, a w szczególności art. 201 k.c. i art. 207 k.c.
Wskazać też należy na argumentację powoda zawartą w uzasadnieniu pozwu, że przyjęte w stosunku do działki (...) kwoty nie są uzależnione od udziału we własności tej działki ani od udziału w nieruchomości wspólnej, tej na której posadowiony jest budynek powoda.

Zarzuty apelacyjne naruszenia art. 201 k.c. i art. 207 k.c. podniesione więc zostały w sposób nieuprawniony. Pozwana natomiast, podnosząc w apelacji, że większość uzyskana w wyniku głosowania nad sporną uchwałą może dotyczyć także większości mierzonej według Kodeksu cywilnego pomija dość istotną okoliczność, że po pierwsze większość w rozumieniu Kodeksu cywilnego musiałaby dotyczyć większości wszystkich współwłaścicieli działki (...), a nie tylko większości w pozwanej Wspólnocie i po drugie, że udział w głosowaniu według Kodeksu cywilnego powinni mieć umożliwiony wszyscy współwłaściciele działki (...), a nie tylko członkowie pozwanej Wspólnoty.

Zasadnie Sąd Okręgowy wywiódł, że w stosunku do działki (...) w zakresie określonym przepisem art. 50 k.c. (z uwagi na służebność gruntową) pozwana władna była podejmować uchwałę, jednak z uwzględnieniem treści służebności i w tym tylko zakresie. Nie było jednak obowiązkiem Sądu pierwszej instancji określenie dokładnego zakresu przedmiotowego dopuszczalnej (innej, ewentualnie podjętej i zgodnej w tym zakresie z prawem) uchwały w części odnoszącej się do działki (...).
Do stwierdzenia niezgodności uchwały z prawem wystarczające było trafne uznanie, że uchwała jest przedmiotowo zbyt szeroka, skoro obejmuje elementy wykraczające poza służebność gruntową.(...)

Na koniec za Sądem Okręgowym powtórzyć należy uzasadniony pogląd, że wzajemne powiązanie poszczególnych elementów zawartych w spornej uchwale prowadziło do konieczności uchylenia jej w całości, której to zasady zresztą strona pozwana w apelacji nie kwestionowała.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -07-20_002

[irenalo]

Zasadnie Sąd Okręgowy wywiódł, że w stosunku do działki (...) w zakresie określonym przepisem art. 50 k.c. (z uwagi na służebność gruntową) pozwana władna była podejmować uchwałę, jednak z uwzględnieniem treści służebności i w tym tylko zakresie.

Kodeks Cywilny:

Art. 50. Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością.

To jest jeden z tych wyjątków, gdzie WM może wyjść poza ustawowe ograniczenie - zarząd nieruchomością wspólna.