Wyższe zaliczki dla loklai użytkowych; środki na FR należą do majątku własnego wspólnoty

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Wyższe zaliczki dla loklai użytkowych; środki na FR należą do majątku własnego wspólnoty

#1 Post autor: piotrusb » 22-02-2018, 11:04

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 10 października 2017 r., sygn. akt VI ACa 597/16.
...za zasadne Sąd I Instancji uznał ustalenie wyższej stawki zaliczek pobieranych od właścicieli lokali użytkowych, bowiem powodują one uciążliwości przewyższające te związane z korzystaniem z lokali stricte mieszkalnych. Są to jedynie koszty zarządu nieruchomością wspólną, gdyż stawka na fundusz remontowy względem wszystkich lokali pozostała na tym samym niezmienionym poziomie. Niewątpliwie interes powoda jako wynajmującego lokale użytkowe jest sprzeczny z interesami pozostałych stałych mieszkańców budynku wspólnoty. Powód jednak, zdaniem Sądu Okręgowego, winien mieć na uwadze interes wspólnoty traktowanej jako całość, a nie podchodzić do niego subiektywnie. Ustalona zaliczka nie jest wygórowana, ustalona co do wysokości racjonalnie i prawnie uzasadniona. Pogląd ten jest z ugruntowany w doktrynie, a wyrażony został choćby w publikacji R. Strzelczyka i A. Turlej „Własność lokali. Komentarz”, gdzie jednoznacznie stwierdzone zostało, że „na pewno wyższe koszty powinny ponosić te lokale, w których prowadzona jest działalność usługowa” (2 wydanie, Warszawa 2010, art. 12 nb 18).

Z ustaleń wynika, iż w budynku jest kilka lokali użytkowych, prowadzona w części z nich działalność gospodarcza wiąże się z przyjmowaniem klientów czy pacjentów. Sąd Okręgowy ustalając, iż korzystanie z lokali użytkowych zwiększa koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oparł się na szeregu dowodów z przesłuchania świadków, stron, jak i dokumentach. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, ocena tych dowodów dokona przez Sąd Okręgowy jest spójna, logiczna i oparta na doświadczeniu życiowym i zawodowym. Zasadnie Sąd Okręgowy przyjął, iż większa ilość osób korzystających ze światła w korytarzu, z domofonu czy z windy generuje zwiększone zużycie prądu. Szybciej też brudzą się korytarze: ściany, drzwi, podłogi i częściej wymagają odnawiania. Szybciej psują się urządzenia typu domofon czy winda i częściej wymagają naprawy lub wymiany. Są to fakty powszechnie znane i wynikające z doświadczenia życiowego. Jeśli tylko lokatorzy korzystają z klatki schodowej, to rzadziej wymaga ona sprzątania, niż w sytuacji, gdy korytarzem tym przechodzi dziennie dodatkowo kilkanaście czy kilkadziesiąt osób do przychodni czy innych lokali użytkowych. Właścicieli lokali mieszkalnych nie powinno się obciążać zwiększonymi kosztami, które są powodowane przez lokale użytkowe. Jednakże trudno jest precyzyjnie wyliczyć te zwiększone koszty.

Jak się wskazuje w orzecznictwie: wspólnota mieszkaniowa dysponuje w pewnym zakresie swobodą w określeniu stopnia wzrostu obciążeń właścicieli lokali, jednak musi istnieć adekwatny związek między wielkością i intensywnością czynników związanych z korzystaniem z tych lokali oraz ich wpływem na nieruchomość wspólną oraz korzystaniem z lokali przez członków wspólnoty (tak S.A. w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z 12 sierpnia 2015r. i ACa 2019/14). W niniejszej sprawie, jak wynika z materiału dowodowego - pozwana wspólnota obciąża właścicieli lokali użytkowych zaliczką w kwocie 3,80 zł/m2, podczas gdy właściciele lokali mieszkalnych ponoszą zaliczki w kwocie 2,80 zł/m2, nie można zatem przyjąć, aby zwiększenie zaliczki dla lokali użytkowych miało charakter nadmierny, biorąc pod uwagę ilość i charakter tych lokali. Wprawdzie niektóre lokale użytkowe powodują większe koszty dodatkowe, a inne mniejsze, ale brak jest możliwości prawnej do zróżnicowania zaliczek między właścicielami lokali użytkowych. (...)

Nie są również zasadne zarzuty naruszenia prawa materialnego. Przepisy ustawy o własności lokali przewidują dwie odrębne kategorie należności pieniężnych obciążających właścicieli lokali: są to koszty zarządu nieruchomością wspólną (art. 14-14 u.w.l.) i wydatki związane z utrzymaniem lokali poszczególnych właścicieli (art. 13 u.w.l.). Te pierwsze – jak się wskazuje w orzecznictwie – są należnościami wspólnoty mieszkaniowej, powstają one ex lege, w ustawie przewidziano także termin ich uiszczania (tak SN w uzasadnieniu wyroku z 26 lutego 2016r. IV CSK 404/15). Dysponentem wpłaconych przez właścicieli lokali zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną jest wspólnota mieszkaniowa. Jeżeli wpłacone przez właścicieli zaliczki przewyższają rzeczywiste koszty, nadwyżkę tę właściciele lokali mogą stosowną uchwałą albo zwrócić albo zaliczyć na poczet zaliczek na okresy następne, albo przeznaczyć na fundusz remontowy lub inny wskazany cel. Wspólnota nie ma obowiązku zwrócić nadwyżki zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną poszczególnym właścicielom, ma obowiązek z nich się rozliczyć, ale to rozliczenie może nastąpić w różny sposób (tak też SN w wyroku z 26 stycznia 2011r. II CSK 358/10, SA w Warszawie w wyroku z 17 lipca 2013r. I ACa 329/13). Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 13 marca 2013r. I ACa 872/12, który to pogląd Sąd w obecnym składzie podziela: nieuprawnionym jest twierdzenie, że nadwyżki z tytułu wpłat na koszty zarządu nieruchomością wspólną należą nadal do majątków właścicieli lokali. Środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym zaliczyć należy do majątku własnego wspólnoty, odrębnego od majątków właścicieli lokali (por. uchwałę 7 sędziów SN z 21 grudnia 2007r. III CZP 65/07). Utworzenie takiego funduszu ma służyć zapewnieniu płynności finansowej wspólnoty, czy utworzeniu pewnej rezerwy na nieprzewidziane wydatki remontowe. Powód podnosi wprawdzie w apelacji, iż w pozwanej wspólnocie nie utworzono odrębnego funduszu remontowego, jednak analiza załączonych do akt dokumentów w postaci sprawozdań za rok poprzedni czy planu gospodarczego wskazuje, iż w dokumentacji księgowej istnieje rozdzielenie zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali na zaliczki A i B. Zaliczki typu B przeznaczane są na fundusz remontowy i są odrębnie księgowane od zaliczek na poczet bieżących kosztów zarządu. Ustawa nie precyzuje sposobu utworzenia czy formy prowadzenia funduszu remontowego. „Fundusz remontowy" to część składowa kosztów zarządu obejmująca zaliczki na remonty nieruchomości wspólnej, którą w szczególny sposób się wyodrębnia, przez odmienne nazewnictwo („fundusz remontowy") czy sposób jej księgowania - zwykle tworzy się odrębne konto księgowe, niekiedy środki gromadzi na osobnym rachunku bankowym. Skoro w niniejszej sprawie istnieje zróżnicowanie zaliczek na zaliczki A i B, to niewątpliwie musiała być kiedyś podjęta pierwsza uchwała w sprawie rozdzielenia zaliczki i utworzenia takiego funduszu. Utworzenie takiego funduszu jest zgodne z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, nie sprzeciwiają się też temu przepisy prawa, ale nie jest obowiązkowe.

W ocenie Sądu Apelacyjnego - brak jest podstaw do uchylenia zaskarżonej uchwały, mocą której wspólnota postanowiła pozostawić niewykorzystane zaliczki typu B na koncie z przeznaczeniem na cele remontowe. Wspólnota powinna bowiem posiadać oszczędności na nagłe, nieprzewidziane wydatki, np. na remont windy. Jest to zgodne z prawem, z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, jak i interesem powoda jako współwłaściciela nieruchomości wspólnej. Należy też zauważyć, iż zarząd sam będzie decydował jedynie o drobnych bieżących naprawach, natomiast większe wydatki będą niewątpliwie wymagały uchwały wspólnoty, a zatem brak bliższego określenia celów remontowych w zaskarżonej uchwale, nie jest również podstawą jej uchylenia.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -10-10_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Wyższe zaliczki dla loklai użytkowych; środki na FR należą do majątku własnego wspólnoty

#2 Post autor: piotrusb » 22-02-2018, 11:19

To już drugie orzeczenie (po wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 24 maja 2017 r., sygn. akt VI ACa 277/16; viewtopic.php?f=37&t=10365&p=102928&hil ... ch#p102928), w którym sąd uznaje, że warunkiem koniecznym do uznania uchwały o wyższej stawce zaliczek dla lokali użytkowych nie musi być - jak to uznawało wcześniejsze orzecznictwo - precyzyjne wykazanie przez wspólnotę (na podstawie wyliczeń) w jakim stopniu dany lokal użytkowy przyczynia się do wzrostu kosztów zarządu nieruchomości wspólnej.

Nie jest to jednak powszechna linia orzecznictwa. Por. wyrok Sądu Okręgowego Warszawa - Praga w Warszawie z dnia 26 października 2017 r., sygn. akt II C 821/17:
Zgodnie z treścią art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali, uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Możność zwiększenia obciążenia właścicieli lokali użytkowych kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym zaliczkami na fundusz remontowy, ponad udział we współwłasności nieruchomości związany z danym lokalem, powinien być powiązany z przesłankami wskazanymi w art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali, które muszą zaistnieć w stosunku do danego lokalu, a wspólnota mieszkaniowa winna się liczyć z obowiązkiem ich wykazania w procesie o uchylenie takiej uchwały (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 05 marca 2015 roku w sprawie o sygnaturze akt I ACa 1267/14).

Uznać zatem należy, iż niewykazanie przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową w uchwale w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2017, zasadności obciążeń lokali użytkowych zwiększonymi zaliczkami na fundusz remontowy, ocenić należy jako naruszenie podstawowych zasad zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenie interesu powoda
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Wyższe zaliczki dla loklai użytkowych; środki na FR należą do majątku własnego wspólnoty

#3 Post autor: piotrusb » 22-02-2018, 11:24

Wątpliwości budzi natomiast interpretacja art. 12 ust. 3 uwl w stwierdzeniu sądu:
Wprawdzie niektóre lokale użytkowe powodują większe koszty dodatkowe, a inne mniejsze, ale brak jest możliwości prawnej do zróżnicowania zaliczek między właścicielami lokali użytkowych.
Oznaczałoby to zbiorową odpowiedzialność właścicieli lokali użytkowych, bo może się zdarzyć, że tylko jeden z wielu takich lokali generuje istotnie większe koszty.

To stwierdzenie sądu stoi w sprzeczności z dotychczasową linią orzecznictwa w tej kwestii.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

alf900
.
.
Posty: 131
Rejestracja: 03-03-2008, 14:00

Re: Wyższe zaliczki dla loklai użytkowych; środki na FR należą do majątku własnego wspólnoty

#4 Post autor: alf900 » 22-02-2018, 13:14

piotrusb pisze:
22-02-2018, 11:04
Zasadnie Sąd Okręgowy przyjął, iż większa ilość osób korzystających ze światła w korytarzu, z domofonu czy z windy generuje zwiększone zużycie prądu. Szybciej też brudzą się korytarze: ściany, drzwi, podłogi i częściej wymagają odnawiania. Szybciej psują się urządzenia typu domofon czy winda i częściej wymagają naprawy lub wymiany. Są to fakty powszechnie znane i wynikające z doświadczenia życiowego.
Są to rówenież fakty dotyczące rodzin wielodzietnych.
Robimy wyjątek?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Wyższe zaliczki dla loklai użytkowych; środki na FR należą do majątku własnego wspólnoty

#5 Post autor: piotrusb » 22-02-2018, 14:23

Tylko jeśli rodzina wielodzietna jest właścicielem lokalu usługowego, bo tylko w takich przypadkach uwl dopuszcza zwiększenie opłat.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Wyższe zaliczki dla loklai użytkowych; środki na FR należą do majątku własnego wspólnoty

#6 Post autor: piotrusb » 26-02-2018, 15:03

piotrusb pisze:
22-02-2018, 11:24
Wątpliwości budzi natomiast interpretacja art. 12 ust. 3 uwl w stwierdzeniu sądu:
Wprawdzie niektóre lokale użytkowe powodują większe koszty dodatkowe, a inne mniejsze, ale brak jest możliwości prawnej do zróżnicowania zaliczek między właścicielami lokali użytkowych.
Oznaczałoby to zbiorową odpowiedzialność właścicieli lokali użytkowych, bo może się zdarzyć, że tylko jeden z wielu takich lokali generuje istotnie większe koszty.

To stwierdzenie sądu stoi w sprzeczności z dotychczasową linią orzecznictwa w tej kwestii.
Por. np wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 27 lipca 2017 r., sygn. akt I ACa 213/17:
...uchwała wspólnoty powinna zostać podjęta w stosunku do konkretnego lokalu użytkowego, gdyż okoliczności uzasadniające zwiększenie opłat, uwarunkowane są sposobem korzystania ze wskazanego lokalu. Wspólnota nie jest zatem uprawniona do podjęcia uchwały o treści ogólnej, zgodnie z którą wszyscy właściciele lokali użytkowych zastaliby zobowiązani do ponoszenia wyższych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, z tej tylko racji, że są właścicielami takich lokali...
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”