Rozliczenie współwłaścicieli w małej wspólnocie

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Rozliczenie współwłaścicieli w małej wspólnocie

#1 Post autor: piotrusb » 14-02-2018, 12:35

Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 15 listopada 2017 r., sygn. akt II Ca 672/17.
Zasady zarządu rzeczą wspólną w przypadku tzw. małej wspólnoty mogą być uregulowane dwojako – albo umową współwłaścicieli, albo według wzorca ustawowego. Wzorzec ustawowy przewiduje, że w przypadku czynności zwykłego zarządu konieczne jest uzyskanie zgody większości współwłaścicieli (art. 201 k.c.), zaś w przypadku czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). Ponadto każdy z współwłaścicieli jest uprawniony do dokonywania tzw. czynności zachowawczych (art. 206 k.c.). Sąd wskazał, że w niniejszej sprawie współwłaściciele nie umówili się w jakikolwiek sposób co do ponoszenia i ewentualnego rozliczenia nakładów dokonanych na nieruchomość wspólną i nie czynili żadnych ustaleń dotyczących bieżącego zarządzania tą nieruchomością, przy czyn strona pozwana miała pełną świadomość tego, że czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną wykonuje strona powodowa a także świadomość konieczności dokonywania tych czynności a skoro tak, należy przyjąć, że w dorozumiany sposób akceptowała taki podział obowiązków między współwłaścicieli. Sąd Rejonowy przypomniał także, że strona pozwana miała obowiązek współdziałania przy zarządzaniu nieruchomością wspólną (art. 200 k.c.), który to obowiązek przez długi okres ignorowała, świadomie uchylając się od czynności zarządu.(...)

Sąd Okręgowy w pełni podziela przyjęty przez Sąd Rejonowy pogląd, iż czynności, jakie podejmowała w imieniu strony powodowej spółka (...) sp. z o.o. a związane z nieruchomością wspólną stron a także sama czynność zlecenia ich dokonywania nie przekraczały zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Dla uporządkowania zagadnień należy wyraźnie podkreślić, że w rozpoznawanej sprawie nie mamy do czynienia z powierzeniem zarządu nieruchomością wspólną podmiotowi zewnętrznemu. Jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego to właśnie strona pozwana dążyła do wprowadzenia takiego wzorca zarządzania nieruchomością, na co strona powodowa nie wyrażała zgody z uwagi na zbędny formalizm. Słusznie Sąd Rejonowy wskazał, że reguły zarządzania nieruchomością wspólną w rozpoznawaj sprawie regulują przepisy kodeksu cywilnego – art. 199 k.c., 200 k.c., 206 k.c. czy 207 k.c. Każdy ze współwłaścicieli obowiązany jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną (art. 200 k.c.). Każdy z nich może wykonywać też wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa (art. 209 k.c.) zaś przepis art. 207 k.c. nakłada na nich obowiązek wspólnego ponoszenia wydatków lub zwrotu odpowiedniej części współwłaścicielowi, który je poniósł. Jak wskazał Sąd Rejonowy strona powodowa działa w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, nie zatrudnia przy tym pracowników, którzy mogliby w jej imieniu wykonywać obowiązki właściciela związane bieżącymi czynnościami zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. W tych okolicznościach zleciła wykonywanie tych czynności podmiotowi zajmującemu się takimi usługami w ramach własnej działalności gospodarczej. Podmiot ten działał tylko na rzecz strony powodowej i tylko w jej imieniu. Nie może być więc mowy o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną, co całkowicie bezzasadnie zarzuca strona pozwana. Słusznie więc Sąd Rejonowy konstatuje, że strona powodowa nie powierzyła wspomnianej firmie zarządu nieruchomością wspólną a jedynie posługiwała się nią przy wykonywaniu swoich czynności, do dokonywania których była uprawniona jako właściciel. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy czynność ta nie może być utożsamiana z czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu w postaci powierzenia zarządu nieruchomością wspólną podmiotowi zewnętrznemu, który w takim wypadku działa na rzecz całej wspólnoty mieszkaniowej, także małej.

W dalszej kolejności Sąd Okręgowy w pełni podziela pogląd Sądu I instancji, że działania podjęte przez stronę powodową były słuszne i uzasadnione, także w zakresie zakwestionowanym w apelacji strony pozwanej. Przechodząc do szczegółowej analizy podniesionych w apelacji zarzutów co do zasadności uwzględnienia przez Sąd Rejonowy takich wydatków i ciężarów związanych z nieruchomością wspólną jak koszty zarządzania nieruchomością wspólną przez (...) sp. z o.o., czynności związanych z ochroną budynku, koszty mycia elewacji szklanej budynku w postaci przeszklonego szybu windowego czy w końcu należności za pielęgnację zieleni i nasadzenia przy wejściu od podwórka Sąd Okręgowy wskazuje, że w pełni podziela przedstawioną przez ten Sąd argumentację. O możliwości posłużenia się przez stronę powodową wykwalifikowaną spółką przy uwzględnieniu całkowitej bierności pozostałych współwłaściciel była już mowa powyżej. W żaden sposób strona pozwana nie dowiodła ażeby strona powodowa obarczała ją kosztami utrzymania innych nieruchomości, których jest właścicielem. (...) Słusznie także Sąd Rejonowy przyjął, że szklany szyb windy stanowi część wspólną nieruchomości a tym samym koszty jego mycia wpływają na obciążenie strony pozwanej kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej także w tym zakresie.

Niezasadny jest zarzut strony pozwanej jakoby ochrona części wspólnej budynku zlecona przez stronę powodową uwzględniała jedynie interes strony powodowej. Jak wynika z niekwestionowanych ustaleń Sądu I instancji nieruchomość stron położona jest w samym centrum miasta w okolicy wielu lokali gastronomicznych czynnych nierzadko do późnych godzin wieczornych a w weekendy do późnych godzin nocnych. Zasadnie Sąd Rejonowy przyjął celowość ponoszenia kosztów ochrony nieruchomości wspólnej przed jej dewastacją czy włamaniami. Nie bez znaczenia dla tej oceny pozostaje okoliczność komercyjnego charakteru znajdujących się w nieruchomości lokali, w tym galerii sztuki, co wymusza także dbałość o estetykę części wspólnych nieruchomości i ich reprezentatywny charakter. W jej ramach mieszczą się także, jak słusznie ocenił to Sąd Rejonowy, nasadzenia roślinne i związane z tym koszty, niezależnie od tego, że strona pozwana nie udowodniła, że nie znajdują się one na terenie nieruchomości wspólnej.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -12-04_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”