Wspólnota nie ma prawa do dochodzenia roszczeń od współwłaściciela drogi, będącej współwłasnością członków wspólnoty

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Wspólnota nie ma prawa do dochodzenia roszczeń od współwłaściciela drogi, będącej współwłasnością członków wspólnoty

#1 Post autor: piotrusb » 14-02-2018, 12:22

Wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 28 września 2017 r., sygn. akt: I C 44/17.
W niniejszej sprawie powodowe wspólnoty mieszkaniowe domagały się od pozwanego pokrycia kosztów utrzymania nieruchomości, stanowiącej drogę dojazdową, w stosunku do wysokości udziału przysługującego pozwanemu w prawie współwłasności. W ocenie Sądu powództwo nie zasługiwało jednak na uwzględnienie z powodu braku legitymacji procesowej po stronie powodowej. Podkreślić należy, iż zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r. poz. 1892) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. W świetle tego przepisu należy stwierdzić, że pojęcie wspólnoty mieszkaniowej jest używane w ustawie jako synonim ogółu właścicieli lokali. Jak podnosi się w judykaturze wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem prawa cywilnego (ułomną osobą prawną) i charakteryzuje się cechami różniącymi ją nie tylko od osób prawnych, ale także od innych osób ustawowych, w szczególności od handlowych spółek osobowych. Wspólnota powstaje nie na skutek czynności prawnej, lecz z mocy samego prawa, w chwili wyodrębnienia w danej nieruchomości pierwszego lokalu, którego właścicielem jest inna osoba niż właściciel nieruchomości; jej istnienie wiąże się wyłącznie ze sprawowaniem zarządu nieruchomością wspólną. Jej zadaniem jest sprawne zarządzanie nieruchomością wspólną i utrzymanie tej nieruchomości w stanie niepogorszonym. Wspólnota mieszkaniowa powołana została do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną i do tego ograniczają się jej uprawnienia, także w zakresie sądowego dochodzenia roszczeń (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 14 lutego 2014r., VI ACa 980/13). Zdolność o jakiej mowa w art. 6 ustawy o własności lokali dotyczy zadań, do których wspólnota została powołana (por. uchwała Sądu Najwyższego w składzie siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007r., III CZP 65/07). W wyroku z dnia 11 maja 2016 r. I CSK 415/15, Sąd Najwyższy stwierdził, że „jako jednostka organizacyjna skupiająca właścicieli lokali w budynku wielomieszkaniowym ma ona wykonywać czynności o charakterze administracyjnym i zarządczym, mające utrzymać budynek i otaczający go grunt wraz z naniesieniami i urządzeniami wspólnymi w sposób zapewniający zachowanie całej substancji w należytym stanie oraz umożliwiający wykonywanie prawa własności przez właścicieli lokali i ich współwłasności części wspólnych. Jest więc to zdolność ograniczona zarówno przestrzennie, jak i co do przedmiotu czynności, które mogą być podejmowane.(…).

Nic ponadto nie wynika z przepisów dodatkowo wskazanych w skardze kasacyjnej, jak też wskazanych wcześniej, co miałoby świadczyć o poszerzonej z różnych względów zdolności konkretnej wspólnoty mieszkaniowej na grunty sąsiednie, w tym także na nieruchomości, których właścicielami lub współwłaścicielami nie są członkowie tej wspólnoty (por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 3 kwietnia 2009 r., II CSK 600/08, i z dnia 8 października 2008 r., V CSK 143/08)”. W tym samym wyroku SN wskazał, że wspólnota mieszkaniowa nie może podjąć uchwały zawierającej łączne wyliczenie kosztów utrzymania substancji, uwzględniających również nieruchomości nie objęte granicami tej wspólnoty. Jest to niezależne od interesów, jakie mają poszczególni członkowie wspólnoty na tych nieruchomościach, ani od tego, że są wspólne części przyłączy mediów, albo wspólne rozliczenia. Należy je czynić dla każdej nieruchomości oddzielnie i wówczas dokonywać rozliczeń.W świetle przedstawionej linii orzecznictwa należy stwierdzić, że zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej ogranicza się tylko do czynności określonych w ustawie, które można zbiorczo określić mianem zarządu nieruchomością wspólną. Jednocześnie zdolność ta ogranicza się do granic przestrzennych nieruchomości wspólnej i nie może rozpościerać się na nieruchomości sąsiednie.

Bez wątpienia roszczenie zgłoszone przez powodowe wspólnoty mieszkaniowe nie mieści się w tak wyznaczonych granicach zdolności prawnej. Nieruchomość, objęta księgą wieczystą nr (...), nie jest nieruchomością wspólną w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali. W świetle uregulowań tejże ustawy nieruchomość wspólna obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali i powstaje ex lege z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w wyniku podziału nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym znajdują się lokale spełniające wymóg samodzielności (por. D. Kurek Ustawa o własności lokali. Komentarz [w:] D. Okolski (red.) Prawo budowlane i nieruchomości. Komentarz, Warszawa 2015). W przypadku powodowych wspólnot mieszkaniowych nieruchomościami wspólnymi są nieruchomości objęte księgami wieczystymi o nr: (...), (...), (...), (...), (...) i (...). Jedynie w stosunku do tych nieruchomości powodom przysługuje prawo określania wysokości kosztów utrzymania czy kosztów eksploatacyjnych. W judykaturze podnosi się, że jako nieruchomości wspólne nie mogą być traktowane nieruchomości sąsiednie (tj. nieruchomość zabudowana garażem podziemnym, nieruchomość zabudowana parkingiem naziemnym i nieruchomość stanowiąca drogę wewnętrzną), pozostające we współwłasności niektórych spośród członków pozwanej Wspólnoty, bądź także członków wspólnoty sąsiedniej, jak to ma miejsce w przypadku nieruchomości przeznaczonej na drogę (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15 listopada 2013 r., VI ACa 436/13). Przedmiotowa nieruchomość jest nieruchomością odrębną, ma urządzoną oddzielną księgę wieczystą, a jej współwłaścicielami – poza członkami powodowym wspólnot mieszkaniowych – są również osoby fizyczne w żaden sposób nie związane więzami prawnymi z powodami, jak np. pozwany. Kwestia ustalenia zasad ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem spornej drogi dojazdowej czy też ustaleniem wysokości tych kosztów stanowi wewnętrzną sprawę współwłaścicieli nieruchomości wpisanych w dziale II. księgi wieczystej nr (...). Z zeznań przesłuchanych w niniejszej sprawie świadków nie wynika, aby współwłaściciele tej nieruchomości powierzyli sprawowanie zarządu innemu podmiotowi, w szczególności powodom. Brak jest także umownej podstawy do domagania się od pozwanego zwrotu kosztów utrzymania przedmiotowej drogi dojazdowej.

Wobec powyższego – na mocy art. 6 ustawy o własności lokali a contrario – Sąd oddalił powództwo, uznając, że powodom nie przysługuje legitymacja czynna w niniejszej sprawie.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -09-28_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”