Umowa quoad usum nie może naruszać praw właściciela w stopniu większym niż jest to konieczne

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Umowa quoad usum nie może naruszać praw właściciela w stopniu większym niż jest to konieczne

#1 Post autor: piotrusb » 01-02-2018, 15:18

Wyrok ąd Okręgowy w Słupsku z dnia 15 grudnia 2017 r., sygn. akt I C 409/16
Zasadniczym zarzutem przeciwko uchwale było twierdzenie, iż narusza ona prawo oraz zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności interes powoda, bowiem w sposób istotny narusza jego prawa jako współwłaściciela terenu którego dotyczy, pozbawiając go możliwości korzystania ze swojej własności w sposób zgodny z jej przeznaczeniem, w sytuacji gdy tak jak każdy członek Wspólnoty partycypował w kosztach utworzenia miejsc parkingowych, a z których nie będzie miał teraz możliwości korzystania. Po drugie i to był zasadniczy zarzut przeciwko treści uchwały, faktyczna zasada przydziału miejsc parkingowych (aczkolwiek nie zapisana w uchwale ) stoi w sprzeczności z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali który reguluje kwestię sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, będący odpowiednikiem art. 206 i 207 k.c.

Regulacja art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali wprost statuuje prawo każdego właściciela do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Przepis ten ma charakter dyspozytywny, a zatem dopuszczalne jest zawarcia między współwłaścicielami umowy o podziale nieruchomości wspólnej quoad usum, zmieniającej zasady korzystania z tej nieruchomości określone w art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali oraz zasady udziału w pożytkach i przychodach jak również w podziale wydatków i ciężarów, zmieniającej reguły określone w art. 12 ust. 2. Podstawę prawną takiej umowy stanowią art. 206 k.c. i art. 207 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali i może być ona zawarta w każdej wspólnocie mieszkaniowej, z tym że jedynie w odniesieniu do odrębnych pomieszczeń wspólnych, które dadzą się podzielić i z których korzystanie nie łączy się ściśle z korzystaniem z lokalu. Dopuszczalne jest w drodze umowy przekazanie nieruchomości wspólnej podzielonej quoad usum - co najczęściej dotyczy miejsc postojowych - do korzystania tylko niektórym właścicielom lokali, z wyłączeniem od korzystania pozostałych, ale za ich zgodą. Istotnym więc elementem zmiany sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej poprzez wyłączenie możliwości korzystania z niej części współwłaścicieli, jest ich zgoda. Sama zgoda współwłaściciela to jednak nie jedyny warunek konieczny do dokonania takiego podziału. Orzecznictwo sądów powszechnych w sposób jednoznaczny wskazuje na to, że taki podział musi być zgodny z obowiązującymi przepisami, jak również nie może naruszać interesu współwłaścicieli.

W ocenie Sądu zaskarżona uchwała jest niezgodna z przepisami prawa i zarazem narusza interes powoda jako właściciela lokalu wyodrębnionego. Odnosi się bowiem do zmian we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli w zakresie możliwości korzystania z części wspólnych nieruchomości. Odwołując się do treści art. 12 ust. 1 i 13 ust. 1 ustawy o własności lokali stwierdzić należy, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, a prawo to obejmuje bezpośrednie korzystanie z nieruchomości wspólnej, co oznacza, że właściciel lokalu może korzystać z całej części wspólnej, w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli. Przeznaczeniem nieruchomości wspólnej jest przede wszystkim zagwarantowanie członkom wspólnoty minimum swobody przestrzennej w korzystaniu z odrębnych lokali, dlatego też właściciele lokali mają prawo do wspólnego korzystania z dojść, dojazdów do bloków, miejsc parkingowych, itp.

Zdaniem Sądu zaskarżona uchwała ogranicza prawa właściciela czyli powoda, w większym stopniu niż jest to konieczne. Uprawnienie do współkorzystania z nieruchomości wspólnej jest ograniczone jedynie poprzez identyczne uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Ustawodawca nakazuje tu "pogodzić" wzajemne uprawnienia i obowiązki wszystkich współwłaścicieli. Współkorzystanie z nieruchomości wspólnej, jak wynika z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali ogranicza się przy tym wyłącznie do jej wykorzystywania zgodnie z przeznaczeniem, co należy utożsamiać z wykorzystaniem związanym, czy to bezpośrednio z zajmowanym lokalem, czy wynikającym ze zwyczajowo pojmowanego przeznaczenia danej części nieruchomości wspólnej. Przeznaczeniem parkingu jest parkowanie na nim pojazdów, do czego każdy ze współwłaścicieli ma prawo, tak samo jak ma prawo przechodzenia klatką schodową i korzystania z pomieszczeń wspólnych. To, że na parkingu jest zbyt mało miejsca, aby wszyscy właściciele lokali jednocześnie parkowali tam swoje pojazdy, nie oznacza, że można część ze współwłaścicieli w ogóle pozbawić tego prawa, w dodatku wbrew ich woli. Przepisy dotyczące współwłasności stanowią bowiem o współkorzystaniu z rzeczy, z poszanowaniem praw innych współwłaścicieli, a nie o wyłączeniu części współwłaścicieli, wbrew ich woli, z możliwości korzystania i przyznania tego prawa na wyłączność pozostałym, pomijając przy okazji kwestię stosownej rekompensaty.

Zastosowana przez pozwaną Wspólnotę zasada, która stanowiła podstawę do określenia sposobu korzystania z miejsc postojowych na części nieruchomości wspólnej, oparła się wyłącznie na podziale członków Wspólnoty na tych co posiadają pojazdy względnie członkowie ich rodzin wspólnie z nimi zamieszkujący i tych co pojazdów samochodowych na ten moment nie posiadają. Jednak w okolicznościach analizowanej sprawy stwierdzić należy, że ustalony podział narusza uzasadniony interes powoda jako członka Wspólnoty Mieszkaniowej. Nie można zapominać, że inwestycja jaką była modernizacja terenu, w wyniku której bezspornie zwiększyła się globalna liczba miejsc postojowych, sfinansowana została ze środków, stanowiących opłaty na fundusz remontowy, wnoszone przez wszystkich członków Wspólnoty. Obciążeni zatem zostali wszyscy niezależnie od tego czy byli właścicielami lub posiadaczami samochodów, czy też nie. Argumentem za przyjęciem uchwały nie może być fakt, iż powstało tylko 36 miejsc parkingowych, a lokali we wspólnocie jest 60. Zarząd pozwanej Wspólnoty, wiedząc o wspomnianych okolicznościach, powinien był rozważyć czy mógłby zostać zastosowany inny sposób podziału miejsc parkingowych. W pierwszej kolejności możliwym było odwołanie się do ewentualnych uzgodnień pomiędzy poszczególnymi członkami Wspólnoty. Nie sposób bowiem wykluczyć, iż z uwagi na różne potrzeby każdego z nich, możliwe byłoby odmienne rozwiązanie, tak aby w jakim najszerszym zakresie i najefektywniej współwłaściciele mogli korzystać z miejsc parkingowych. Podkreślenia wymaga, że wcześniej parkowanie samochodów odbywało się na innych zasadach, i pomimo że ze zrozumiałych względów działała zasada "kto pierwszy" to jednak nie rodziło to konfliktów i żaden właściciel lokalu nie był pozbawiony na stałe korzystania z nieruchomości wspólnej, na rzecz wyłączności dla niektórych. Argumentem za bezterminowym pozbawieniem członka Wspólnoty z możliwości korzystania z miejsca parkingowego nie może być to, że w chwili podjęcia uchwały nie jest właścicielem samochodu. Skoro wszyscy członkowie wspólnoty partycypowali w kosztach budowy parkingu i liczyli na to, że będą mogli parkować tam swoje pojazdy, to sprzeczne co najmniej z dobrymi obyczajami jest pozbawienie ich tej możliwości wbrew ich woli.

W tym stanie rzeczy powyższa uchwała jako wadliwa podlega uchyleniu. W ocenie Sądu przeprowadzone w sprawie postępowanie potwierdziło, zasadność zgłoszonego powództwa. Zaskarżona uchwała z przyczyn wskazanych powyżej narusza prawo, zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną i również interes powoda jako członka wspólnoty. Z tych względów powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -01-12_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”