Wybór zarządu wspólnoty jest dla współwłaścicieli lokalu czynnością zwykłego zarządu

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4626
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Wybór zarządu wspólnoty jest dla współwłaścicieli lokalu czynnością zwykłego zarządu

#1 Post autor: piotrusb » 29-01-2018, 11:41

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 listopada 2017 r., sygn. akt VI ACa 1123/16.
W orzecznictwie wskazuje się, iż w razie żądania ustalenia nieistnienia uchwały na podstawie art. 189 k.p.c. wymagane jest stwierdzenie takich uchybień w procesie podjęcia uchwały, które wykluczają przyjęcie, że doszło do wyrażenia woli w danym przedmiocie przez powołane organy, np. podjęcie uchwały bez wymaganego statutem quorum albo wymaganej większości głosów. Termin „uchwała nieistniejąca" nie jest pojęciem ustawowym, lecz określeniem, którym posługuje się doktryna i orzecznictwo i dotyczy szczególnie drastycznych uchybień przy podejmowaniu uchwał tak, że w ogóle trudno mówić o tym, że doszło do wyrażenia woli przez organ podmiotu korporacyjnego. Przykładem uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów (por. orzeczenia Sądu Najwyższego z 30 września 2015r. I CSK 773/14, z dnia 23 lutego 2006 r., I CK 336/05, Sądu Apelacyjnego w Warszawie - wyrok z dnia 4 listopada 2016 r. VI ACa 679/16). W niniejszej sprawie natomiast doszło do skutecznego wyrażenia woli i podjęcia decyzji przez członków wspólnoty.

Sąd Apelacyjny podziela przy tym pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w wyroku z 17 czerwca 2015 r. I CSK 355/14, iż współwłaściciele lokalu garażowego w głosowaniu nad uchwałą dotyczącą wyborów członków zarządu wspólnoty mają tylko jeden głos, którego treść mogą ustalić zwykłą większością głosów.
Kwestia głosowania przez współwłaścicieli lokalu w dacie podejmowania zaskarżonej uchwały nie była uregulowana w ustawie o własności lokali, a orzecznictwo traktowało ją rozbieżnie. Ustawodawca dopiero od 29 sierpnia 2015 r. sformułował inne zasady liczenia głosów oddawanych przez współwłaścicieli lokalu nowelizując art. 23 u.w.l. i wprowadzając art. 1a u.w.l. (Dz. U. 2015 poz.1168).
Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem dotyczącym stanu prawnego sprzed nowelizacji ww. przepisów - prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu (tak SN w uchwale z 12 grudnia 2012 r. III CZP 82/12, Sąd Apelacyjny w Lublinie w uzasadnieniu wyroku z 13 marca 2014 r. I ACa 771/13). Wszyscy współwłaściciele odrębnego lokalu użytkowego (garażu, miejsca postojowego) mają w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty tylko jeden wspólny głos. Podjęcie decyzji co do wykonania wspólnego prawa jednego głosu jest uprawnieniem przysługującym wszystkim współwłaścicielom lokalu i wynika z udziału w nieruchomości wspólnej jako części składowej lokalu, uzasadnione jest więc stosowanie do takiej decyzji przepisów o zarządzie rzeczą wspólną (art. 199 i 201 k.c.). W zależności zatem od tego, co ma być przedmiotem głosowania (uchwały) - czynność zwykłego zarządu czy przekraczająca zwykły zarząd (art. 22 u.w.l.) - wykonanie prawa głosu przez współwłaścicieli lokalu użytkowego może stanowić czynność zwykłego zarządu albo czynność przekraczającą jego zakres. Ustalenie sposobu głosowania nad uchwałą jest zdeterminowane przedmiotem uchwały; jeżeli uchwała dotyczy kwestii przekraczających zakres zwykłego zarządu, do głosowania nad nią należy stosować zasady przewidziane w art. 199 k.c., a więc konieczna jest jednomyślność wszystkich współwłaścicieli; natomiast jeżeli dotyczy czynności zwykłego zarządu, do jej podjęcia wystarczy, zgodnie z art. 201 k.c., zgoda większości współwłaścicieli, a więc głosowanie za jej podjęciem przez większość współwłaścicieli. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyżej wskazanego wyroku z dnia 17 czerwca 2015 r. I CSK 355/14 - wybór przez współwłaścicieli członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej należy zaliczyć do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną (podobnie Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 27 kwietnia 2016r. I ACa 526/15; Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 14 października 2016r. VI ACA 914/15).

Zarząd majątkiem wspólnym, to całokształt czynności faktycznych i prawnych, które dotyczą tego majątku bezpośrednio lub pośrednio poprzez osiągnięty skutek gospodarczy (tak SN w uchwale z dnia 25 marca 1994 r., III CZP 182/93). Kodeks cywilny nie kataloguje czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczających zwykły zarząd. Podział tych czynności wynikać może z konkretnego stanu faktycznego. Czynności zwykłego zarządu zasadniczo obejmują załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy, zgodnym z jej przeznaczeniem, i utrzymywaniem rzeczy w stanie niepogorszonym. Zazwyczaj pojęcie tych czynności kojarzy się bardziej z administrowaniem rzeczą niż z podejmowaniem decyzji (np. dokonywanie bieżących napraw, uprawa gruntów, uiszczanie podatków oraz innych świadczeń). Do czynności przekraczających zwykły zarząd należy przede wszystkim rozporządzanie rzeczą wspólną, zwłaszcza wyzbycie się własności rzeczy. Zwykle będzie to również obciążenie rzeczy ograniczonym prawem rzeczowym, ale także wynajęcie, wydzierżawienie. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu będą także czynności zmieniające dotychczasowy sposób korzystania z rzeczy.

Jak wyżej już wskazano - o tym, czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej stanowi czynność zwykłego zarządu, czy przekracza zakres zwykłego zarządu, decyduje przedmiot uchwały, a nie sam akt głosowania. W art. 22 ust. 3 u.w.l., ustawodawca wymienił przykładowo czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, na dokonanie których właściciele lokali muszą wyrazić zgodę podejmując stosowną uchwałę. Nie ma wśród tych czynności wyboru członków zarządu, choć wymieniono ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomością wspólną. Jak zasadnie wskazał Sąd Najwyższy w cytowanej wyżej uchwale: „Skoro zatem zarządzanie i administrowanie rzeczą wspólną zalicza się do czynności zwykłego zarządu, a zarządca, w tym także zarząd wspólnoty mieszkaniowej, może samodzielnie podejmować wyłącznie czynności zwykłego zarządu, to wybór przez współwłaścicieli członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej należy zaliczyć także do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Za taką wykładnią przemawia również to, że wybór członków zarządu we wspólnocie mieszkaniowej powinien odbywać się szybko i sprawnie, by wspólnota nie pozostawała zbyt długo bez zarządu, który jest niezbędny do załatwiania bieżących spraw związanych z nieruchomością wspólną, a jak wskazano na wstępie, podjęcie uchwały należącej do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu może napotykać przeszkody trudne do przezwyciężenia w postaci wymagania jednomyślności współwłaścicieli lokali użytkowych.” W ocenie Sądu Apelacyjnego - odsyłanie w tej kwestii na drogę odrębnego postępowania sądowego w celu zdecydowania jaki głos oddać mają współwłaściciele jednego lokalu wydaje się czasochłonnym i zbędnym przedłużeniem procesu podejmowania uchwały, w szczególności jeśli ma być to jedynie uchwała o zmianie zarządu, nie mająca wpływu na sam przedmiot współwłasności.
W tej sytuacji wykonanie wspólnego prawa jednego głosu przysługującego niepodzielnie współwłaścicielom odrębnego lokalu użytkowego, wynikającego z udziału w nieruchomości wspólnej, przy głosowaniu nad taką uchwałą stanowi także czynność zwykłego zarządu i uzgodnienie treści tego głosu wymaga większości liczonej według wielkości udziałów albo według zasady, że na jednego właściciela przypada jeden głos. W konsekwencji należy podzielić pogląd Sądu Okręgowego, iż w sytuacji gdy większość współwłaścicieli lokalu garażowego oddała głos za podjęciem uchwały o odwołaniu poprzedniego zarządu i powołaniem nowego, to należy liczyć głos obejmujący cały udział we współwłasności nieruchomości wspólnej związany z lokalem garażowym - za podjęciem uchwały.

Sąd Okręgowy najpierw stwierdził, iż uchwała została podjęta wymaganą większością głosów oddanych skutecznie przez członków wspólnoty, a następnie uznał, iż uchwała ta nie istnieje z uwagi na fakt, iż zbieranie głosów nie zostało przeprowadzone przez zarząd. Tymczasem sam fakt, iż głosy były zbierane nie przez członków dotychczasowego zarządu, lecz przez inne osoby, nie prowadzi do wniosku, że uchwała nie została podjęta. Niewątpliwie ustawa wymaga, aby głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów było przeprowadzane przez członków zarządu, ale niezachowanie tego trybu – jak się wskazuje w orzecznictwie, stanowi jedynie uchybienie formalne, które może mieć wpływ na treść uchwały lub nie (tak SN w wyroku z dnia 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03). Nawet jeśli zostanie wykazane, że fakt zbierania głosów przez osoby nieuprawnione miał wpływ na treść uchwały, to może to być podstawą do uchylenia uchwały, a nie stwierdzenia jej nieistnienia.

Skoro w niniejszej sprawie przedmiotowa uchwała nie była podejmowana na zebraniu wspólnoty, to bezprzedmiotowe są rozważania Sądu I Instancji dotyczące uchybień w zwołaniu zebrania czy w wyborze przewodniczącego zebrania. Ostateczny projekt uchwały, nad którym zaczęto pracować na zebraniu, został opracowany już później przez niektórych członków wspólnoty. Natomiast z ustaleń Sądu Okręgowego, które Sąd Apelacyjny podziela, wynika, iż każdy kto oddawał głos mógł się zapoznać z treścią głosowanej uchwały i samodzielnie podjąć decyzję czy jest „za” czy „przeciw”. Nie wykazano, aby osoby zbierające głosy dopuściły się jakiś fałszerstw czy manipulacji. Sam fakt, iż osoby które miały być wybrane do zarządu, również uczestniczyły w zbieraniu głosów, nie stanowi podstawy do stwierdzenia nieistnienia uchwały, bowiem w sytuacji gdyby dotychczasowy zarząd zbierał głosy, to też byłby zainteresowany określoną treścią tej uchwały (uchwała dotyczyła również jego odwołania). Ustawa nie przewiduje też ograniczeń czasowych dla „kampanii wyborczej” do zmiany zarządu. Natomiast naruszenie Statutu czy innych uchwał Wspólnoty również mogłoby jedynie uzasadniać uchylenie uchwały z uwagi na sprzeczność z umową stron i zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.

W ocenie Sądu Apelacyjnego wskazane przez Sąd Okręgowy uchybienia nie uzasadniają stwierdzenia nieistnienia uchwały. Wprawdie wbrew twierdzeniom apelacji mogłyby uzasadniać jej uchylenie na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. (również z uwagi na nieznane ustawie i sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu powołanie „rezerwowych” członków zarządu), ale w tym zakresie Sąd Okręgowy oddalił powództwo. Rozstrzygnięcie to jest prawomocne, a zatem Sąd Apelacyjny nie może go zmienić, choć w sytuacji gdy strona sprecyzowała żądanie uchylenia jako ewentualne, to zgodnie z utrwalonym orzecznictwem - Sąd Okręgowy uwzględniając pierwsze z żądań nie powinien był w ogóle orzekać o żądaniu ewentualnym.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -11-27_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8209
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Re: Wybór zarządu wspólnoty jest dla współwłaścicieli lokalu czynnością zwykłego zarządu

#2 Post autor: irenalo » 30-01-2018, 21:42

No w końcu sąd , który rozróżnia zarząd (zarzadzanie) lokalem od zarządu (zarządzania) NW.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”