Wspólnota nie powinna brać kredytu mając własne zasoby

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Wspólnota nie powinna brać kredytu mając własne zasoby

#1 Post autor: piotrusb » 25-01-2018, 13:51

Wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 23 października 2017 r., sygn. akt I C 1228/16.
Przedmiotem zaskarżonych uchwał jest zgoda na zaciągnięcie kredytu na sfinansowanie remontu budynku oraz plan gospodarczy na 2016 r. wraz ze zmianą stawki na funduszu remontowego. Powodowie nie kwestionowali potrzeby dokonywania w nieruchomości remontów. Zarzucili, że przed zebraniem nie otrzymali dokumentów dotyczących spraw omawianych na zebraniu i potrzebnych informacji. Poddali nadto w wątpliwość celowość zaciągnięcia na ten cel kredytu w kontekście braku przejrzystości rozliczeń, braku informacji o zakresie harmonogramu rzeczowo – finansowego planowanych remontów, nieinformowania powodów o wszystkich zebraniach i braku możliwości zapoznania się wszystkimi dokumentami dotyczącymi rozliczenia poprzednich inwestycji. Zarzucili w konsekwencji, że brak jest uzasadnienia dla przewidzianego wzrostu stawki na poczet funduszu remontowego.

Jako udowodnione należy ocenić, iż strona pozwana nie udostępniła powodom przed zebraniem informacji i dokumentów dotyczących spraw omawianych na zebraniu. Zarządca nieruchomości przed zebraniem przekazał bowiem powodom w formie elektronicznej jedynie część z tych dokumentów. Wszelako okoliczność ta sama w sobie nie mogłaby prowadzić do uchylenia zaskarżonej uchwały, albowiem w sytuacji gdy głosy „za” zaskarżoną uchwała oddała wystarczająca większość właścicieli, a zarazem osoby te nie podnoszą zarzutu, iż głosy swe oddały w warunkach niedostatecznego poinformowania o okolicznościach istotnych przy oddawaniu głosu, nie można przyjąć aby brak udostępnienia przed zebraniem dokumentów i informacji wpływał w jakikolwiek sposób na treść zaskarżonej uchwały.

Dalsze zarzuty powodów muszą jednak prowadzić do oceny, że zaskarżone uchwały są sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i jako takie podlegać muszą uchyleniu. Podkreślić na wstępie należy, że powodowie nie kwestionują samej w sobie potrzeby remontów, na które przeznaczone miały zostać środki pozyskane na podstawie kredytu. Zarzuty powodów poddają w wątpliwość celowość posiłkowania się w tym celu kredytem bankowym. Zauważyć należy, że wprawdzie kredyt bankowy jest formą finansowania szeroko stosowaną, jednakże wiążącą się zarazem z kosztami w postaci konieczności uiszczenia odsetek. O zgodności uchwały zebrania właścicieli przewidującej zaciągnięcie kredytu na pokrycie kosztów remontów z zasadami prawidłowego zarządzania można mówić dopiero wtedy, gdy środki finansowe już zgromadzone przez właścicieli i możliwe do zgromadzenia w perspektywie czasowej, na jaką można odwlec potrzebne remonty, nie są wystarczające na pokrycie kosztów tych remontów. Przesłanką dopuszczalności podjęcia takiej uchwały – w warunkach sporu w tym przedmiocie pomiędzy właścicielami lokali – jest zatem wykazanie, że Wspólnota nie ma na remont dostatecznych środków, nie mogła ich zgromadzić z przyczyn odeń niezależnych w przeszłości, a zarazem nie można czekać z wykonanie remontu do czasu zgromadzenia tych środków w przyszłości. W realiach niniejszej sprawy możliwa byłaby ocena, że zaskarżone uchwały nie naruszają zasad prawidłowego zarządu, gdyby wykazane w niniejszej sprawie zostało, że Wspólnota na przestrzeni poprzednich lat ściągnęła wszystkie należne od właścicieli zaliczki i inne dochody z nieruchomości, a pomimo tego nie posiada środków na pokrycie remontów, zaś wykonanie remontów jest tak pilne, że nie można ich dalej odwlekać. Ponieważ sama treść zaskarżonych uchwał nie zawiera dostatecznego uzasadnienia tych okoliczności, przyjąć należy, że to na stronie pozwanej, jako prowadzącej zarząd nieruchomością wspólną i dysponującą pełną dokumentacją gromadzonych środków i poczynionych w oparciu o nie wydatków, ciąży ciężar udowodnienia, że zachodzą okoliczności faktyczne uzasadniające zaciągnięcie kredytu. Bowiem to z tych faktów strona pozwana wyciąga korzystne dla siebie skutki prawne w postaci oceny, iż zaskarżone uchwały są zgodne z zasadami zarządzania nieruchomością wspólną.

Materiał dowodowy przedstawiony w niniejszej sprawie przez strony, a w szczególności przez stronę pozwaną, nie daje jednak podstaw do takiej oceny. (...)

W tym stanie rzeczy nie sposób ustalić, że stan środków na funduszu remontowym aktualny na chwilę podjęcia zaskarżonych uchwał rzeczywiście uzasadniał potrzebę zaciągnięcia kredytu, którego dotyczyła zaskarżona uchwała nr (...).
Mając to na uwadze ocenić należy, że uchwała o wyrażeniu zgody na zaciągnięciu kredytu narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, gdyż bez istnienia po temu rzeczowego uzasadnienia przewiduje dokonanie czynności – zaciągnięcia kredytu – która wiąże się z obciążeniem Wspólnoty Mieszkaniowej koniecznością poniesienia wydatków na odsetki kredytowe. Uchwała ta zatem podlega uchyleniu. Dalszą konsekwencją uchylenia uchwały nr (...) musi natomiast być uchylenie również uchwały nr (...) o przyjęciu planu gospodarczego na 2016 r. wraz ze zmianą stawki na funduszu remontowego. Jedną z przesłanek uchwalonego uchwałą planu, w tym również uchwalonej w nim wysokości zaliczki na fundusz remontowy, jest bowiem zaciągnięcie kredytu przewidziane uchwałą nr (...). Uchylenie uchwały o zgodzie na zaciągnięcie kredytu czyni bezprzedmiotowymi te postanowienia planu gospodarczego, które odnoszą się do wysokości zaliczki i wydatków finansowanych kredytem, a zarazem nie sposób oddzielić tych postanowień planu gospodarczego od pozostałych jego postanowień, tak aby można było uchylić tę uchwałę jedynie w części.
Mając powyższe na uwadze żądanie ewentualnie uchylenia zaskarżonych uchwał nr (...) i (...) podlegało uwzględnieniu
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -10-23_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”