Spór o zajęcie NW i skutki remontu

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 20 września 2017 r., sygn. akt I C 757/17.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w stosunku do zaskarżonych uchwał należy na wstępie stwierdzić, że zarzuty kierowane przeciwko sposobowi podjęcia zaskarżonych uchwał są nieadekwatne do zgłoszonego żądania. Gdyby bowiem „za” zaskarżonymi uchwałami nie została oddana większość głosów przewidziana w art. 23 ust. 1 u.w.l., to uchwała nie była by w ogóle podjęta, a w konsekwencji – wobec nieistnienia tej uchwały – nie mogłoby przysługiwać roszczenie o jej uchylenie. Uchylić można bowiem tylko uchwałę, która została skutecznie podjęta. Zresztą z przedstawionych przez stronę pozwaną dokumentów w postaci odpisów oryginałów uchwał nie wynika aby przedmiotowe uchwały nie zostały podjęte.

Przechodząc do analizy merytorycznych zarzutów należy wskazać, iż kwestia, iż powodowie nie wyrażają zgody na wstęp do lokali celem weryfikacji jakości wykonania prac i nie życzą sobie aby ktokolwiek badał stan jego lokali i naruszał mir domowy nie ma w ogóle związku z przedmiotem zaskarżonych uchwał. Żadna z obu zaskarżonych uchwał nie nakłada na któregokolwiek z powodów obowiązku udostępnienia lokali do kontroli. Dopiero w ramach ewentualnie wszczętych w przyszłości postępowań administracyjnych przed organami budowlanymi i organami ochrony zabytków, w ramach których kwestia prawidłowości wykonania prac ma zostać ustalona, pojawić się może zagadnienie, czy organ administracji w ramach tych postępowań przeprowadzi takie kontrole. Będzie to jednak skutek rozstrzygnięcia proceduralnego tego organu, a nie następstwem podjęcia zaskarżonych uchwał.

Kwestia, czy wskutek prac wykonanych przez powoda [właściciela lokalu] doszło do powstania w nieruchomości uszkodzeń powołanych przez stronę powodową jest niewątpliwie pomiędzy właścicielami lokali sporna. Przedmiotowe uchwały zmierzają jednak nie do samodzielnego skontrolowania tych kwestii przez stronę pozwaną [wspólnotę], lecz do zweryfikowania tej kwestii w drodze prawem przewidzianych postępowań przed organami administracji. Przeprowadzone postępowanie dowodowe, w szczególności przesłuchanie świadków oraz dokumentacja fotograficzna, wskazuje, że uszkodzenia w postaci pęknięcia sufitów, pęknięcia ścian zewnętrznych, uszkodzenia tynków, odpadniecie gzymsów, licznych zacieków oraz zagrzybień na ścianach elewacji w nieruchomości powstały. Nadto po pracach pozostawiono nieotynkowane cegły, wystającą watę szklaną i styropian oraz niezabudowaną rurę ściekową. Co najmniej większość właścicieli lokali w nieruchomości jest przekonana (albo ma w tym przedmiocie podejrzenia), że uszkodzenia zostały spowodowane przez powoda. Skoro uszkodzenia na nieruchomości istnieją a pomiędzy właścicielami lokali zachodzi spór co do przyczyn ich powstania, to nie sposób ocenić, że podjęcie uchwały umocowującej zarząd do występowania w imieniu Wspólnoty w sprawie prawidłowości wykonania prac jest sprzeczne z prawem lub godnymi ochrony interesami powodów. Wręcz przeciwnie, podjęcie takich działań należy ocenić jako zgodne z obiektywnym interesem wszystkich właścicieli lokali. Kwestia, czy wspólnota uczestniczyła w postępowaniu administracyjnym o pozwoleniu na budowę jest z tego punktu widzenia o tyle bez znaczenia, że zarzuty podnoszone przez pozwaną Wspólnotę odnoszą się do kwestii prawidłowości wykonania prac budowlanych, a zatem okoliczności, które miały miejsce już po wydaniu pozwolenia na budowę. Okoliczność, że sam powód, albo ubezpieczyciel powoda naprawił niektóre zgłaszane szkody w mieszkaniach na III kondygnacji oraz podejmował próbę przystąpienia do uzupełnienia ubytków na ścianie i suficie w sieni i na klatce budynku, co spotkało się ze sprzeciwem strony pozwanej, również nie może przemawiać za uchyleniem zaskarżonej uchwały. Z ustalonego stanu faktycznego wynika bowiem, że zakres uszkodzeń w nieruchomości jest szerszy, gdyż obejmuje w szczególności uszkodzenia elewacji, pęknięcia ścian zewnętrznych, odpadanie gzymsów oraz pozostawienie „niedoróbek” w postaci nieotynkowanych cegieł, wystającej waty szklanej i styropianu oraz niezabudowanej rury ściekowej. (...)

Odnosząc się natomiast do uchwały nr (...) należy zauważyć, że kwestia czy wskutek dokonanej przez powoda adaptacji doszło do nieuprawnionego zajęcia części nieruchomości wspólnej pod taras jest również przedmiotem sporu pomiędzy stronami. Powód na uzasadnienie legalności wykonania tarasu powołuje się na dokumenty w postaci projektu architektoniczno – budowlanego oraz decyzję o pozwoleniu na budowę. Powódka – na fakt nabycia nieruchomości w dobrej wierze. Z drugiej jednak strony nie może ujść uwadze rozbieżność pomiędzy treścią uchwały nr (...), określającej zakres prac, na które uchwałą Wspólnota wyraziła zgodę, a faktem, że w wyniku przebudowy do lokalu nr (...) przyłączono taras o pow. 54,35 m2, czego zgoda wyrażona w § 1 pkt 4 w/w uchwały, według jej literalnego brzemienia, nie obejmowała. Uwzględnić przy tym należy, że zgoda udzielona w § 1 pkt 1 ugody odsyłała wprawdzie do koncepcji wydzielenia przedstawionej przez powoda, ale zarazem wynika z niej, że przedmiotem zgody jest przebudowa i zmiana użytkowania poddasza na cele mieszkalne, nie odwołując się do kwestii przeznaczenia części dachu na taras. Nie jest przedmiotem niniejszej sprawy rozstrzyganie, czy rzeczywiście doszło do zajęcia przez powoda części nieruchomości wspólnej bez podstawy prawnej, ani to, jakie skutki wywołało nabycie tak powstałego lokalu przez powódkę. Dla oceny czy istnieją podstawy od uchylenia uchwały nr (...) wystarczającym jest ustalenie, czy istnieją okoliczności dające właścicielom, który głosowali „za” tą uchwałą rzeczowe podstawy do wątpliwości, czy nie doszło do bezpodstawnego zajęcia części nieruchomości wspólnej. Wyżej omówiona treść uchwały nr (...), w powiązaniu z faktem, że powodowie nie wskazali żadnych innych czynności prawnych pochodzących od strony pozwanej, z których wynikałaby zgoda na zajęcie części nieruchomości wspólnej pod taras, przemawiają za uznaniem, że co najmniej istnieją istotne wątpliwości, że faktycznie doszło do bezpodstawnego zajęcia części nieruchomości wspólnej. Wyklucza to możliwość uchylenia zaskarżonej uchwały albowiem podjęcie jej obiektywnie służy realizacji podstawowych interesów właścicieli lokali jako całości w utrzymaniu nieruchomości wspólnej w całości.

Nadto co do zasady racjonalnym jest, że wspólnota mieszkaniowa gromadzi środki na obsługą prawną i uczestniczenie w postępowaniach sądowych i administracyjnych, a środki te może zgromadzić w zasadzie tylko w drodze zbierania zaliczek od właścicieli lokali. Obowiązujące przepisy prawa, a to art. 12 ust. 2 u.w.l., nie dają podstaw do wyłączania niektórych właścicieli od obowiązku ponoszenia wydatków na zarząd nieruchomością wspólną. Do takich natomiast wydatków należy zaliczyć wydatki, których dotyczy zaskarżona uchwała nr (...), gdyż mają one służyć ochronie nieruchomości wspólnej przed nieuprawnionym zajęciem. W szczególności nie stanowi podstawy do uchylenia zaskarżonej uchwały okoliczność, że czynności te miałyby być sprzeczne z subiektywnym interesem powodów. To, że w subiektywnym interesie powodów leżeć może utrudnienie podejmowania przez Wspólnotę działań zmierzających do wszczęcia postępowań zmierzających do odzyskania zajętych pod taras - zdaniem wspólnoty bezprawnie - części nieruchomości wspólnej, nie stanowi okoliczności przemawiającej za uchyleniem zaskarżonej uchwały.
Okoliczność, iż przedmiotowa uchwała nie określa w sposób szczegółowy i wyczerpujący działań, które mają zostać podjęte, nie przemawia za oceną, że narusza ona interes wspólnoty. W ocenie sądu opis działań, na których koszty mają zostać wydatkowane zgromadzone środki, jest dostatecznie jasny i zrozumiały.

W końcu podkreślić należy, że powołana wyżej wątpliwość wynikająca z treści uchwały nr (...) nie pozwala na zakwalifikowanie jako oszczerstwa zawartej w zaskarżonej uchwale wypowiedzi o zawłaszczeniu części wspólnej. Zatem nie można uznać aby uchwała ta naruszała dobra osobiste powodów.

Brak jest w końcu podstaw do przyjęcia, że zaskarżone uchwały stanowią szykanowanie powodów. O szykanowaniu można by mówić dopiero wtedy, gdyby przeprowadzone postępowanie dowodowe wykazało, że zarzuty podnoszone przez pozwaną Wspólnotę są całkowicie bezpodstawne albo w znacznym stopniu wyolbrzymione. Z przyczyn szczegółowo powyższej wskazanych w realiach niniejszej sprawy taka ocena nie jest uprawniona. Sąd stoi na stanowisku, że strona pozwana ma dostateczne podstawy do obaw o bezpodstawnym zajęciu nieruchomości wspólnej oraz o niewłaściwym wykonaniu prac budowlanych. W tym kontekście kwestia czy pomiędzy powodami a niektórymi z pozostałych właścicieli lokali pojawiły się oznaki bardziej zaognionego konfliktu nie może przemawiać za oceną że zaskarżone uchwały stanowią bezpodstawną szykanę powodów i jako takie winny zostać uchylone.

Mając powyższe na uwadze powództwo [o uchylenie uchwał] podlegało oddaleniu jako bezzasadne.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -09-20_002