Uchwała nie może być nadmiernie ogólnikowa

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Uchwała nie może być nadmiernie ogólnikowa

#1 Post autor: piotrusb » 25-01-2018, 11:23

Wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 18 września 2017 r., sygn. akt I C 2094/16.
Powódka powołała się w pozwie na trzy okoliczności dla których uchwała winna być uchylona a mianowicie: że uchwała jest niezgodna z przepisami prawa, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i jest sprzeczna z interesem powódki.

Zarzut niezgodności z przepisami prawa dotyczyć może naruszenia przepisów samej ustawy o własności lokali lub przepisów kodeksu cywilnego. Analizując treść uchwały trudno dopatrzeć się w niej naruszenia przepisów ustawy, bowiem w uchwale ustalono rozdział kosztów remontu pomiędzy właścicieli poszczególnych lokali i wspólnotę w sposób odpowiadający zasadom wynikającym z przepisów ustawy o własności lokali tj. że części nieruchomości wspólnej remontowane będą na koszt wspólnoty natomiast części balkonów i tarasów przeznaczonych do wyłącznego korzystania z nich przez właścicieli lokali – ci właściciele do których przynależy remontowany balkon lub taras. O takim podziale kosztów stanowi art. 12 ustawy o własności lokali.

Kwestią odrębną jest czy cały balkon czy jego część stanowi element nieruchomości wspólnej czy też jak utrzymuje powódka jest częścią składową lokalu i jego remont winien w całości obciążać właściciela lokalu .
Na temat statusu prawnego balkonu czy tarasu wypowiadał się niejednokrotnie Sąd Najwyższy a i Sąd Apelacyjny w postanowieniu wydanym w niniejszej sprawie zajął stanowisko w tej kwestii z którego wynika iż balkon jest i częścią składową lokalu do którego przynależy w zakresie widocznie wyodrębnionej przestrzeni wykorzystywanej wyłącznie do użytku właściciela lokalu i jest też jednocześnie elementem architektonicznej konstrukcji trwale połączonej z budynkiem i nie służącej do wyłącznego użytku właściciela lokalu i stanowiącej w tym zakresie nieruchomość wspólną.

Powołany w przedmiotowej uchwale podział kosztów remontu na koszty dotyczące nieruchomości wspólnej obciążające wspólnotę i koszty części przeznaczonych do wyłącznego użytku właściciela lokalu, obciążającego tego właściciela – jest zgodny z powyższą interpretacją prawną statusu balkonu czy tarasu i wynikającymi z tego konsekwencjami.
Nie można też podzielić poglądu jakoby uchwała ingerowała w prawa wyłączne właściciela lokalu , bowiem z treści uchwały wynika, że jeżeli w ogóle dojdzie do remontu to objęte będą nim tylko te balkony, których właściciele złożą stosowny wniosek więc obciążenie ich kosztem naprawy części balkonu, która stanowi przynależną tylko do ich lokalu część nie będzie stanowiło ingerencji w ich prawa na zasadzie „ chcącemu nie dzieje się krzywda”.

Zasadny jednakże jest zdaniem sądu postawiony uchwale zarzut nieprawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Prawidłowe wykonywanie czynności z zakresu zarządzania nieruchomością wspólną oznacza poprawne z punku widzenia gospodarczego, zgodne z dobrymi obyczajami i standardami wykonywanie niezbędnych działań w kierunku między innymi utrzymania prawidłowej substancji budynku – nie tracąc wszakże z pola widzenia interesów właścicieli lokali.
Każda uchwała powinna być przede wszystkim konkretna i wykonalna w przewidziany w niej sposób tj. taki aby mogła być weryfikowalna przez członków wspólnoty. Szablonowa treść uchwały określająca jedynie ogólne ramy działania i przenosząca tym samym istotne uprawnienia decyzyjne członków wspólnoty na zarządcę urąga tej zasadzie. W omawianym przypadku mamy do czynienia z taką właśnie ogólną uchwałą – która w zasadzie nie wiadomo po co została podjęta i nie wynika z niej czy i kiedy oraz w jaki sposób zostanie wykonana.

Po pierwsze wykonanie jej – czyli przystąpienie do remontu uzależnione zostało od spełnienia się kilku warunków a konkretnie:
- najpierw złożenia wniosku przez właściciela lokalu o dokonanie remontu jego balkonu czy tarasu – i zbadanie takiego wniosku (nie wiadomo przez kogo) czy spełnia określone w uchwale kryteria tj. czy wnioskujący nie zalega z jakimiś płatnościami w stosunku do wspólnoty. Nie wiadomo więc czy i ile wniosków zostanie złożonych oraz ile z nich spełni wymogi z uchwały – a od ilości remontowanych balkonów zależy przecież ogólny koszt przedsięwzięcia.
- następnie jak mówi uchwała – wykonania opinii technicznej sporządzonej przez uprawnioną osobę wraz z oceną wywiązywania się właściciela lokalu do którego przynależy balkon lub taras z obowiązku jego bieżącego utrzymania tj. odśnieżania, uzupełniania silikonem, braku śladów przewiercania czy innych uszkodzeń. Nie wiadomo więc ilu właścicieli lokali którzy złożą wniosek o remont przejdzie pozytywnie tę weryfikację, czy od oceny dokonanej przez tę uprawnioną osobę będzie można się odwołać itp. Jak np. oceniający dany balkon rzeczoznawca, który tę czynność będzie przeprowadzał we wrześniu (kiedy nie ma śniegu) ustali czy balkon był i jest prawidłowo odśnieżany?
Wszystko to powoduje, że los uchwały o przystąpieniu do remontu jest niepewny bo zależy od czynników, które jeszcze nie nastąpiły i których nastąpienie jest niepewne podobnie jak i niepewne są koszty ogólne remontu i w efekcie wysokość kosztów jaką obciążony zostanie nimi członek wspólnoty.

Skoro uchwała została tak skonstruowana, że jej wykonanie uzależnione jest przede wszystkim od ilości wniosków o dokonanie remontu to należało chyba jak słusznie sugeruje powódka odwrócić kolejność działań i najpierw ustalić ilu członków wspólnoty deklaruje chęć remontu balkonu czy tarasu oraz ilu z nich zakwalifikuje się do niego według określonych w uchwale kryteriów – a następnie dopiero dokonać oceny technicznej tych wskazanych w wnioskach balkonów i tarasów i ustalić szacunkowy koszt prac remontowych – aby wspólnota podejmując uchwałę o przystąpieniu do remontu wiedziała na co się decyduje czy np. starczy na to środków z funduszu remontowego, czy należy go podwyższyć czy też zaciągnąć kredyt. Uchwała nie przewiduje – co się stanie gdy np. tylko dwie osoby wystąpią z wnioskiem o remont albo gdy nikt takiego wniosku nie złoży. Niepewność więc co do sposobu, terminu wykonania uchwały i kosztów jakie obciążą poszczególnych członków wspólnoty wynikająca z jej ogólnikowości podważa zasadność jej podjęcia na tym etapie i oznacza , że uchwała jest niezgodna z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną a przez to może doprowadzić do pokrzywdzenia członków wspólnoty i naruszenia ich interesu. Istotne jest też i to, że uchwała daje swobodę zarządcy i zarządowi wspólnoty wyboru firmy, która wykona remont – bez potrzeby podejmowania w tej kwestii uchwały – natomiast w odpowiedzi na pozew strona pozwana deklaruje, że wybór firmy zostanie zatwierdzony osobną uchwałą. Które więc stanowisko wiąże wspólnotę – czy to z uchwały czy to z odpowiedzi na pozew, a sprawa ta jest bardzo istotna z punktu widzenia kosztów remontu i już tworzy stan niepewności.

Mając wszystko powyższe na uwadze orzeczono o uchyleniu zaskarżonej uchwały, jako sprzecznej z normą art. 25 ustawy o własności lokali.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -09-27_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”