Nie wykupienie miejsca parkingowego nie pozbawia właściciela prawa do parkowania na NW

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Nie wykupienie miejsca parkingowego nie pozbawia właściciela prawa do parkowania na NW

#1 Post autor: piotrusb » 19-01-2018, 11:23

Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 22 września 2017 r., sygn. akt I C 1896/16.
Termin "uchwała nieistniejąca", którym posługuje się doktryna i orzecznictwo dotyczy szczególnie rażących uchybień, jakich dopuszczono się przy podejmowaniu uchwały. Wystąpienia takich uchybień powoduje, że w ogóle trudno mówić o tym, że doszło do wyrażenia woli przez organ podmiotu korporacyjnego. Przykładem takiej uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r. sygn. akt I CK 336/05).
Stwierdzenie nieistnienia uchwały wykluczałoby potrzebę analizy skutków prawnych i dalszych przesłanek, które mogą prowadzić do uchylenia uchwały, bądź też stwierdzenia jej nieważności w oparciu o art. 25 u.w.l. Innymi słowy ustalenie przez Sąd nieistnienia uchwały wykluczałoby potrzebę czynienia dalszych ustaleń faktycznych i rozważań prawnych, gdyż uchwały nieistniejącej nie można uchylić lub stwierdzić jej nieważności.(...)

Sąd nie dopatrzył się błędów procedowania nad zaskarżoną uchwałą. Niezgodność uchwały wspólnoty mieszkaniowej z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z wad postępowania prowadzącego do jej podjęcia. Właściciel lokalu może więc podnosić zarówno zarzuty merytoryczne skierowane przeciwko treści uchwały, jak i zarzuty formalne. Jednakże te ostatnie mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały (zob. wyrok S.A. w Poznaniu z dn. 18 stycznia 2006 r., I ACa 1152/05). W doktrynie oraz orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, iż ustawodawca odnosi naruszenie prawa do samej uchwały, a nie do postępowania poprzedzającego jej podjęcie (zob. wyroki SN z 16 października 2004 r., IV CKN 1351/00, z 8 lipca 2004 roku, IV CK 543/03).

Sporna uchwała została przegłosowana większością głosów członków Wspólnoty. Za uchwałą w sumie głosowało 34 właścicieli posiadających 5008 tj. 50,08% udziałów, przeciwko było 2 właścicieli posiadających 201, tj. 2,01 % udziałów, wstrzymało się od głosowania 2 właścicieli posiadających 246, tj. 2,46% udziałów. Uchwała została zatem podjęta większością głosów liczonych według wielkości udziałów. Nie zmienia tej oceny fakt, że w zawiadomieniu o treści uchwały, które otrzymał powód podano, że uprawnionych do głosownia było 70 osób, a w dostępnej w e-kartotece treści tejże uchwały podano, że osób uprawnionych było 71. Pozwana wyjaśniła, że przedmiotowa rozbieżność wynika z tego, że w trakcie głosowania nad sporną uchwałą został sprzedany jeden z lokali przez Spółkę (...) posiadającą kilka wyodrębnionych lokali, a system e-kartoteka automatycznie dokonał aktualizacji informacji o ilości uprawnionych osób do głosowania. Przede wszystkim jednak sporna uchwała była podejmowana w trybie liczenia głosów udziałami w nieruchomości wspólnej i większość, bo 34 właścicieli posiadających 5008 tj. 50,08% udziałów głosowało za jej przyjęciem. Powód w toku postępowania nie podważył, iż oddanie pod uchwałą głosy przez członków pozwanej wspólnoty nie było dobrowolne, czy też świadome, skoro członkowie wspólnoty mieli udostępniony na forum mieszkańców tekst projektu spornej uchwały i swobodnie mogli wypowiadać się w tym przedmiocie przed głosowaniem . Członkowie wspólnoty znali zatem zarówno treść projektu uchwały, jak i mogli wyrazić swoje zastrzeżenia co do jej zapisów. (...)

Przechodząc do oceny zasadności merytorycznych zarzutów powoda co do skarżonych punktów przedmiotowej uchwały wskazać należy, że o naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Sąd badając zasadność zaskarżonych uchwał bierze pod uwagę ich celowość, rzetelność i gospodarność.
Pojęcie "interesów" na gruncie art. 25 u.w.l. rozumiane jest szeroko, jako czyjeś dobro, czyjaś korzyść, także np. interesy ekonomiczne właściciela. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu powołanego wyżej przepisu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dn. 1.10.2015 r., I ACa 320/15). Ocena treści uchwały w tych kategoriach wymaga, aby strona powodowa zgłosiła zarzuty merytoryczne co do zaskarżonych uchwał i należycie je uzasadniła, a przede wszystkim wykazała, na czym dokładnie miałoby polegać naruszenie jego interesu, jako właściciela.

Zdaniem Sądu Okręgowego, w świetle całokształtu materiału dowodowego, nie ulega wątpliwości, że powód wykazał, iż zaskarżona uchwała narusza jego uzasadnione interesy w części dotyczącej zakazu parkowania pojazdów przez mieszkańców pozwanej Wspólnoty.
Dokonując takiej oceny Sąd zważył, że zgodnie z art. 206 k.c. zasadą jest korzystanie przez współwłaścicieli z całej wspólnej rzeczy. Każdy ze współwłaścicieli jest zatem uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli, a granicą jego uprawnienia jest takie samo uprawnienie każdego z pozostałych współwłaścicieli.
Uzupełnieniem regulacji zawartej w art. 206 k.c. jest przepis art. 12 u.w.l., zgodnie z którym, zachowując wynikające z art. 140 k.c. prawo do wyłącznego korzystania z własności indywidualnej (z lokalu), każdy właściciel zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie dla swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać tj. korzystać razem z innymi.
Zgodnie z art. 12 u.w.l. właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Nie może ulegać wątpliwości, że każdy właściciel lokalu ma prawo do bezpośredniego korzystania z nieruchomości wspólnej, to zaś oznacza, że może korzystać z całej nieruchomości wspólnej a nie tylko w części odpowiadającej przynależnemu udziałowi. Równolegle identyczne uprawnienia przysługują pozostałym współwłaścicielom. Uprawnienie każdego z właścicieli lokalu splata się z jego obowiązkiem poszanowania analogicznych praw pozostałych właścicieli lokali. Uprawnienie do współkorzystania z nieruchomości wspólnej jest ograniczone jedynie poprzez identyczne uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Ustawodawca nakazuje tu "pogodzić" wzajemne uprawnienia (i obowiązki) wszystkich współwłaścicieli. Uchwała, która wyłącza taką możliwość musi zostać uznana za niezgodną z art. 12 u.w.l. (tak samo w wyroku z 30.06.2015r. Sąd Apelacyjny w Szczecinie, I ACa 209/15).

Jednocześnie Sąd zważył, że w zakresie, w jakim nieruchomość wspólna nie jest niezbędna do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, wspólnota mieszkaniowa ma prawo określić zasady korzystania z niej (zarząd nieruchomością wspólną). Decyzje w tym zakresie muszą pozostawać w zgodzie z przepisami prawa, z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz nie powinny naruszać interesu właściciela lokalu. Ugruntowane w orzecznictwie jest stanowisko, że naruszenie interesu właściciela lokalu, w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l., stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 18 sierpnia 2011 r., I ACa 232/11).

Powyższe upoważnia sąd do oceny merytorycznej treści punktu 11 zaskarżonej uchwały i ostatecznych różnego rodzaju skutków jej wykonania dla zainteresowanych stron. Dokonując takiej oceny Sąd Okręgowy wyważył interesy powoda oraz ogółu właścicieli lokali stanowiących wspólnotę, zainteresowanych zakazem codziennego parkowania samochodów przez mieszkańców (lokatorów, osoby z nimi zamieszkałe, wynajmujących itp.) na nieruchomości wspólnej na terenie utwardzanym po obydwu stronach śmietnika (6 miejsc parkingowych), które w myśl tego punktu zostały przeznaczone do czasowego ustawienia kontenerów na odpady budowlane (dla osób prowadzących prace budowlane) lub na miejsca postojowe dla gości odwiedzających mieszkańców - czego wyrazem była podjęta uchwała w zaskarżonym punkcie 11. Mając na uwadze wyżej przytoczone przepisy Sąd uznał, że pkt 11 uchwały narusza uzasadnione interesy powoda jako właścicieli lokalu mieszkalnego w budynku, w którym znajduje się pozwana Wspólnota Mieszkaniowa w części dotyczącej zakazu parkowania pojazdów przez mieszkańców pozwanej Wspólnoty i jako taka jest sprzeczna z art. 12 u.w.l. stanowiąc bezzasadne pozbawienie powoda uprawnienia do współkorzystania z nieruchomości wspólnej. Ingerencja pozwanej w prawo powoda do korzystania z nieruchomości wspólnej, wynikające z zaskarżonej uchwały w tej części punktu 11 jest nadmierna i niczym nie uzasadniona. Sposób korzystania z nieruchomości wspólnej powinien uwzględniać interesy wszystkich właścicieli lokali. W rozpoznawanej sprawie te interesy wydają się być sprzeczne z uwagi na to, że część członków wspólnoty wykupiła miejsca postojowe, część zaś – w tym powód - nie. Motywacja leżąca u podstaw podjęcia uchwały z zakwestionowanym zapisem punktu 11 nie zmienia jednak oceny, że powód został pozbawiony przysługującego mu tak samo, jak każdemu innemu członkowi wspólnoty uprawnienia do współkorzystania z części wspólnej. Powód, jak każdy właściciel, ma pełne prawo do swobodnego, nieograniczonego w czasie i swobodnego współkorzystania z części wspólnej i żaden inny właściciel nie powinien mu tego nawet w najmniejszym stopniu ograniczać. Za wprowadzeniem zakazu parkowania przez mieszkańców na terenie stanowiącym część wspólną, nie przemawia także żaden obiektywny interes wspólnoty mieszkaniowej, jako całości. W szczególności Sąd zważył, że nie można zaakceptować poglądu, że osoby, które nie są ani członkami wspólnoty, ani jej mieszkańcami tzw. „goście” mieliby mieć więcej praw niż powód, jako członek wspólnoty. Nie można w interesie wyłącznie jednej grupy członków wspólnoty mieszkaniowej - to jest właścicieli lokali, którzy wykupili lub wynajmują miejsca postojowe w garażu podziemnym w budynku, w którym mieści się wspólnota, wprowadzać ograniczeń w możliwości współkorzystania z nieruchomości wspólnej przez pozostałych członków wspólnoty, czyli właścicieli lokali, którzy tych miejsc nie wykupili, ani nie wynajęli. Dążenie wspólnoty do zapewnienia miejsc parkingowych dla „gości” mieszkańców wspólnoty i dla czasowego ustawienia kontenerów na odpady budowlane musi odbywać się z zachowaniem zasady równości i z respektowaniem praw wszystkich właścicieli. Nie zasługuje na aprobatę argumentacja pozwanej, że powód poprzez to, że nie wykupił miejsca w garażu podziemnym pozbawił się przywileju parkowania na części wspólnej nieruchomości, na której są miejsca postojowe, bo jest on do współkorzystania z tych miejsc w takim samym stopniu uprawniony, jak i każdy inny właściciel lokalu w pozwanej wspólnocie. Niedopuszczalne jest reglamentowanie dostępu do przedmiotowej części wspólnej tym właścicielom, którzy nie wykupili miejsca w garażu podziemnym, a tym bardziej wprowadzanie zakazu współkorzystania z miejsc parkingowych na części wspólnej nieruchomości (zob. wyrok SA we Wrocławiu z 21.06.2013r., I ACa 602/13). O ile wspólnota może podjąć uchwałę w jaki sposób będzie wykorzystana część wspólna (w realiach n/n sprawy na miejsca postojowe i na ustawienie czasowo kontenerów na odpady budowlane), o tyle nie może pozbawić niektórych właścicieli prawa do współkorzystania z tej części wspólnej. Przy takim zapisie badanego punktu 11 uchwały nawet, gdyby wszystkie miejsca postojowe na części wspólnej nieruchomości były wolne, to i tak powód nie mógłby zaparkować tam swojego samochodu mimo, że przecież jako właściciel lokalu w budynku, którym mieści się pozwana wspólnota, ma nieograniczone prawo do współkorzystania z części wspólnej.

Reasumując - interes powoda został naruszony nierównym traktowaniem właścicieli polegającym na stworzeniu sytuacji, w której powód, jako członek wspólnoty został pozbawionych prawa współkorzystania z miejsc parkingowych na części wspólnej nieruchomości. Pozwana wspólnota mieszkaniowa nie może wprowadzać rozwiązań korzystnych tylko dla jednej kategorii właścicieli lokali, kosztem uzasadnionych interesów innych członków wspólnoty, w tym powoda w n/n sprawie.

Oddalając w pozostałym zakresie powództwo Sąd zważył, że w przypadku punktu 11 skarżonej uchwały wspólnota mogła podjąć uchwałę w jaki sposób będzie wykorzystana część wspólna nieruchomości – w realiach n/n sprawy na miejsca postojowe dla samochodów gości mieszkańców i na kontenery na odpady budowlane - pod tym warunkiem, że każdy z właścicieli będzie uprawniony do nieograniczonego i swobodne współkorzystania w ten sposób z nieruchomości wspólnej.
Sąd nie doszukał się natomiast obiektywnego naruszenia interesów powoda w zakresie pozostałych punktów, które powód zakwestionował.

I tak, w zakresie punktu 1 uchwały Sąd doszedł do przekonania, że względy bezpieczeństwa mieszkańców wspólnoty uzasadniają wprowadzenie zapisu o prowadzeniu przez pracowników ochrony ewidencji ruchu wszystkich pojazdów wjeżdżających i wyjeżdżających z terenu należącego do Wspólnoty poza pojazdami właścicieli lokali, a listę pojazdów należących do właścicieli lokali będą na bieżąco aktualizowali. Z materiału dowodowego wynika, że zdarzały się kradzieże na terenie pozwanej wspólnoty. Prowadzenie ewidencji pojazdów nie należących do właścicieli lokali pozwoli na ustalenie kto przebywał na terenie wspólnoty i zwiększy bezpieczeństwo jej mieszkańców, a przy tym w żaden sposób nie ograniczy uprawnień powoda.

Również w zakresie punktu 6 uchwały Sąd nie doszukał się by zapis dotyczący obowiązywania ciszy nocnej w godzinach od 22.00 do 7.00 naruszał uprawnienia i uzasadniony interes powoda. Ta kwestia może być istotna dla współwłaścicieli tym niemniej ustalenie godzin ciszy nocnej ma bardziej charakter porządkowy niż konstytuujący prawa i obowiązki. Można hipotetycznie rozważać dopuszczalność takiego zapisu w sytuacji, gdyby uchwała była sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa. Sąd zważył jednak, że brak jest przepisów prawnych, które ustalałyby godziny ciszy nocnej. Kodeks wykroczeń w art. 51 posługuje się pojęciem spoczynku nocnego, nie określając godzin tego spoczynku. Kodeks postępowania karnego zaś w art. 221 § 1 reguluje kwestię możliwości dokonania przeszukania zamieszkałych pomieszczeń wskazując, że w porze nocnej jest to dopuszczalne tylko w wypadkach niecierpiących zwłoki i precyzując, że za porę nocną uważa się czas od godziny 22 do godziny 6. Z kolei dla odmiany w § 1 art. 151 7 Kodeksu pracy postanowiono, że pora nocna obejmuje 8 godzin między godzinami 21 00 a 7 00. Natomiast zgodnie z Kodeksem cywilnym w myśl § 2 art. 134 za porę nocną uważa się czas od godziny dwudziestej pierwszej do godziny siódmej. Zestawienie przytoczonych wyżej przepisów wskazuje zatem, że określenie godzin ciszy nocnej na godziny 22:00-7:00 nie pozostaje w sprzeczności ani z kodeksem wykroczeń, ani z kodeksem postępowania karnego, ani z kodeksem pracy, ani też z kodeksem cywilnym. Zdaniem Sądu pozwana wspólnota mogła wolą większości ustalić drogą uchwały zapis o charakterze porządkowym, że na terenie wspólnoty pora nocna ma miejsce od 22.00 do 7.00.

Podobnie należy ocenić zapisy punktu 7 i punktu 8 skarżonej uchwały, albowiem w ocenie Sądu mają one jedynie charakter porządkowy, służą w jednakowym stopniu ochronie wszystkich mieszkańców wspólnoty, a realizują zasadę dobrych obyczajów sąsiedzkich i współżycia w budynku wielorodzinnym. Analizowane punkty 7 i 8 zakwestionowanej uchwały mają na celu ochronę mieszkańców przed hałasem w święta i niedziele, w soboty od 9.00 do 15.00, w porze nocnej, a w dni powszednie od poniedziałku do piątku w godzinach, w których większość mieszkańców wróciła już z pracy do domu i ma prawo do wypoczynku. Takie zapisy pozwalają uregulować wzajemne relacje sąsiedzkie mieszkańców wspólnoty, którzy mają takie samo prawo do wypoczynku, jak i do wykonywania prac remontowych z natury rzeczy wiążących się dla sąsiadów z koniecznością znoszenia uciążliwości (np. w postaci hałasu). Podobnie Sąd ocenił zapis punktu 7 uchwały, wprowadzający zakaz wjazdu na teren nieruchomości w porze nocnej taksówek, dostawców i innych pojazdów świadczących usługi przewozu, zakłócających ciszę i spokój.

Także i punkt 10 skarżonej uchwały nie narusza uprawnień i obiektywnego interesu powoda, albowiem zapis tego punktu regulaminu w żaden sposób nie ingeruje w kompetencje organu nadzoru budowlanego, w którego gestii jest wydawanie pozwoleń na budowę. Z zapisu tego wynika jedynie, że właściciele są zobowiązani do poinformowania Zarządu o pracach mających wpływ na konstrukcję budynku, która stanowi część wspólną nieruchomości. Oczywistym jest, że Zarząd wspólnoty nie ma i na podstawie kwestionowanego punktu 10 uchwały nie nabył jakichkolwiek uprawnień do wydawania pozwoleń na przeprowadzenie takich prac budowlanych, a w szczególności nie przejął kompetencji właściwych administracyjnych organów nadzoru budowlanego.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -10-16_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”