Koszty utrzymania lokalu, a koszty zarządu nieruchomości wspólnej

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4839
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Koszty utrzymania lokalu, a koszty zarządu nieruchomości wspólnej

#1 Post autor: piotrusb » 19-12-2017, 15:08

Wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z dnia 15 listopada 2017 r., sygn. akt IV Ca 477/17.
Zważyć należało, że apelacja wywiedziona przez powodową wspólnotę jest wyrazem jej sprzeciwu wobec konstatacji Sądu Rejonowego, który stanął na stanowisku, że skoro w lokalach pozwanego brak jest energii elektrycznej, ogrzewania czy wody, niezasadne jest naliczanie opłat przez powódkę w zakresie energii elektrycznej do części wspólnych, napraw instalacji oraz utrzymania technicznego kotłowni, jak również, że powódka nie może żądać wymaganych zaliczek na fundusz remontowy ponad poniesione koszty. Tymczasem przepis art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. (t.j. Dz.U. z 2015r., poz. 1892 ze zm., zwanej dalej „uwl”) jest jasny i nie powinien budzić wątpliwości. Stanowi on bowiem, że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Zdaniem Sądu II instancji okoliczność, że pozwany nie korzysta z oświetlanych i ogrzewanych części nieruchomości wspólnych nie oznacza, że tych kosztów nie ma, albo że pozwany nie ma obowiązku partycypowania w ponoszeniu tych kosztów. Obowiązek ten wprost wynika z treści przepisu art. 12 ust. 2 uwl, który to przepis, stanowiąc, iż pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach, nie warunkuje obowiązku ponoszenia tego rodzaju wydatków i ciężarów od faktu korzystania z części wspólnych.

Rację ma ponadto apelująca strona powodowa, wskazując, że pozwany nie zaskarżył nigdy uchwał wspólnoty określających wysokość przedmiotowych opłat, mimo że takie uprawnienie mu przysługuje w świetle art. 25 uwl. Co więcej, pozwany, mimo posiadania prawa i obowiązku współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną (por. art. 27 uwl) nie uczestniczył w zebraniach ogółu właścicieli lokali. Podnoszenie zatem w pismach procesowych składanych przed Sądem Rejonowym, iż „w ocenie pozwanego inaczej winny się rozkładać koszty zarządu…” wskazuje na całkowicie błędne stanowisko pozwanego. Nic przecież nie stało na przeszkodzie, aby pozwany, jako członek wspólnoty nie mógł forsować na zebraniu właścicieli swojej koncepcji rozkładu kosztów zarządu. Niezależnie jednak od tych stwierdzeń, zważyć należało, że podważanie w istocie przez Sąd Rejonowy obowiązków pozwanego, nadto obowiązków wynikających z obowiązujących i niezaskarżonych uchwał wspólnoty, nie jest w żaden sposób uprawnione. Skutkować to de facto mogło autorytarnym przerzuceniem przez Sąd I instancji omawianych opłat na pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej, co nie znajduje żadnego uzasadnienia prawnego.

Podzielić należało również racje apelującej wspólnoty, w jakiej kwestionowała ona stanowisko Sądu I instancji odmawiającego jej prawa do skutecznego żądania zapłaty przez pozwanego zaliczek na fundusz remontowy. Godzi się wskazać, że wysokość zaliczek na fundusz remontowy została ustalona w uchwale wspólnoty i jeśli uchwała ta nie została skutecznie zaskarżona, nie ma podstaw do modyfikowania wysokości tychże zaliczek. Podnoszone przez pozwanego okoliczności, iż jego pomieszczenia nie są remontowane, nie mają żadnego znaczenia dla oceny zasadności żądania powódki. Pozwany zdaje się pomijać istotę funduszu remontowego. Oprócz bowiem comiesięcznych opłat na bieżące utrzymanie nieruchomości wspólnej czy media, członkowie wspólnot mieszkaniowych opłacają też tzw. fundusz remontowy. Są to pieniądze przeznaczone na remont wspólnych części nieruchomości. Pomieszczenia należące natomiast do pozwanego przecież nie mają takiego charakteru – stanowią bowiem jego własność (o czym szczegółowo jeszcze poniżej). Ponadto każdorazowo wydatek na fundusz musi być zatwierdzony przez wspólnotę uchwałą. Fundusz remontowy stanowi swoisty budżet wspólnoty, w którym regularne odkładana określona suma pieniędzy umożliwia wspólnocie sprawne wykonanie zaplanowanych remontów. W praktyce wygląda to tak, że członkowie wspólnoty najczęściej co miesiąc wpłacają na fundusz określoną sumę pieniędzy, każdy według własnego udziału w nieruchomości. O wysokości wpłacanych przez poszczególnych członków zaliczek decyduje wspólnota mieszkaniowa, podejmując stosowną uchwałę. Pieniądze na funduszu remontowym są własnością wspólnoty mieszkaniowej. Obowiązkiem zarządcy jest pilnowanie, aby zostały wydane na to, co było zaplanowane. Oczywiście, każdy z członków wspólnoty może zaproponować, jakie prace jego zdaniem należy wykonać, jednak o tym, czy tak się stanie, zadecyduje większość na zebraniu wspólnoty. Ponadto każda wspólnota tworzy tzw. plan gospodarczy i uwzględnia w nim spis koniecznych w najbliższym czasie remontów i napraw. Środki z funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej mogą być przeznaczane przykładowo na remont dachu, wymianę stolarki okiennej i drzwiowej na klatce schodowej, odwilgocenie lub osuszenie fundamentów, wymianę instalacji gazowej, elektrycznej czy kanalizacji, ale tylko takiej, która jest częścią wspólną nieruchomości, termomodernizację budynku, zagospodarowanie terenu zewnętrznego, który jest własnością wspólnoty mieszkaniowej, itp. Raz jeszcze wypada wspomnieć, że członek wspólnoty zobowiązany jest ponosić koszty napraw i remontów wszystkich części wspólnych nieruchomości, nawet wtedy, jeśli w ogóle z nich nie korzysta (jak np. w przypadku pralni, suszarni czy windy). Utrzymanie części wspólnych nieruchomości jest obowiązkiem wszystkich członków wspólnoty. Jakkolwiek oczywistym jest, że wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę, zgodnie z którą za korzystanie z pewnych części wspólnych płacą tylko niektórzy jej członkowie, albo o uwolnieniu od opłat niektórych właścicieli (jak np. w sytuacji, gdy za windę nie płacą mieszkańcy parteru i pierwszego piętra), niemniej wszystko w tym zakresie zależy od decyzji i zgodności członków wspólnoty. Kwota gromadzona natomiast na funduszu remontowym tworzy rezerwę na przyszłe wydatki wspólnoty, a jej zapłata jest co do zasady obowiązkiem każdego jej członka i to w wysokości ustalonej w uchwale wspólnoty, tym bardziej w sytuacji, gdy uchwała taka nie została, jak w niniejszej sprawie, zaskarżona.(...)

Już przeto tylko dodatkowo, zgadzając się z argumentacją strony powodowej, wskazać należało, że pozwany nie jest uprawniony powoływać się zasady współżycia społecznego i wywodzić dla siebie na podstawie art. 5 kc, korzystne skutki prawne, w sytuacji, gdy, mimo faktu, że jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, nie brał udziału w zebraniach właścicieli, a w efekcie i nie zaskarżał podejmowanych na tych zebraniach uchwał dotyczących w szczególności wysokości jego własnych zobowiązań.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -11-15_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 4839
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Koszty utrzymania lokalu, a koszty zarządu nieruchomości wspólnej

#2 Post autor: piotrusb » 19-12-2017, 15:17

Jakkolwiek oczywistym jest, że wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę, zgodnie z którą za korzystanie z pewnych części wspólnych płacą tylko niektórzy jej członkowie, albo o uwolnieniu od opłat niektórych właścicieli (jak np. w sytuacji, gdy za windę nie płacą mieszkańcy parteru i pierwszego piętra),
To teza co najmniej kontrowersyjna i wcale nie oczywista. Zgodnie z art. 12 ust. 2 zd. 2 uwl:
właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej
Nie ma tu słowa o korzystaniu lub nie z poszczególnych elementów infrastruktury, a uwl nie daje wspólnocie prawa do zmiany zapisów ustawowych uchwałą. W związku z tym taki podział kosztów wymaga umowy quoad usum lub ustalenia pozaustawowego sposobu zarządu nieruchomością wspólną przez wszystkich właścicieli lokali.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8295
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Re: Koszty utrzymania lokalu, a koszty zarządu nieruchomości wspólnej

#3 Post autor: irenalo » 19-12-2017, 17:13

To teza co najmniej kontrowersyjna i wcale nie oczywista. Zgodnie z art. 12 ust. 2 zd. 2 uwl:
To nieuprawniona całkowicie teza . Pewnie Wysoki Sąd pomylił WM z SM, gdzie takie rozliczenia mają/miały miejsca. W niektórych SM płaci się od... osoby .
Mogą być wyjątki (np, winda obsługuje tylko jeden lokal). Wtedy koszty ponosi właściciel lokalu.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”