Powołanie administratora przy współwłasności

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Powołanie administratora przy współwłasności

#1 Post autor: piotrusb » 07-12-2017, 11:14

Wyrok Sądu Okręgowego w Lublinie z dnia 5 października 2017 r., sygn. akt II Ca 361/17.
W rozpoznawanej sprawie nieruchomość gruntowa, która stanowi element podstawy faktycznej powództwa, stanowi współwłasność kilku osób w częściach ułamkowych.
Do zarządu tą nieruchomością, jako rzeczą wspólną, mają zatem zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego o zarządzie rzeczą będącą przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych (art. 199 k.c. – art. 205 k.c.).
Zasadniczym sposobem wykonywania zarządu rzeczą wspólną jest zarząd wykonywany przez wszystkich współwłaścicieli w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego. Zgodnie bowiem z przepisem art. 200 k.c., każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Jeżeli zatem każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną, to tym samym jest także do tego uprawniony.
Zasady zarządu wykonywanego przez wszystkich współwłaścicieli lub tylko przez niektórych (część) z nich regulują przepisy art. 199 k.c., art. 200 k.c., art. 201 k.c., art. 202 k.c., art. 204 k.c. i art. 205 k.c.
Z przepisów tych wynika, że u podstaw głównej zasady zarządu wykonywanego przez wszystkich współwłaścicieli lub tylko przez niektórych (część) z nich jest podział czynności zarządu na takie, które są czynnościami zwykłego zarządu i takie, które przekraczają zakres zwykłego zarządu.
Drugim sposobem zarządu rzeczą będącą przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych jest zarząd przymusowy. Podstawą prawną ustanowienia takiego zarządu jest przepis art. 203 k.c., który stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.
Trzecim sposobem zarządu rzeczą będącą przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych jest zarząd umowny, polegający na tym, że w drodze umowy współwłaściciele rzeczy mogą określić zasady zarządu rzeczą wspólną w sposób odmienny niż to wynika z tych przepisów Kodeksu cywilnego, które mają charakter względnie obowiązujący, a w szczególności mogą powierzyć wykonywanie zarządu rzeczą wspólną jednemu ze współwłaścicieli lub niektórym z nich albo też osobie nie będącej współwłaścicielem. Powierzenie wykonywania zarządu rzeczą wspólną przez wszystkich współwłaścicieli jednemu ze współwłaścicieli lub niektórym z nich albo też osobie nie będącej współwłaścicielem powoduje, że dopóki taka umowa obowiązuje, wyłączone są uprawnienia do wykonywania zarządu tych współwłaścicieli, którym umownie wykonywania zarządu nie powierzono.

Analiza treści i celu umowy zawartej z M. S. (1) przez większość współwłaścicieli nieruchomości prowadzi do wniosku, że umowa ta nie jest umową, która miałaby modyfikować zasady zarządu rzeczą wspólną określone w przepisach art. 199 k.c. – art. 202 k.c., a w szczególności wyłączać uprawnienie wszystkich współwłaścicieli do wykonywania zarządu rzeczą wspólną.
Należy jeszcze raz przypomnieć, że – zgodnie z przepisem art. 200 k.c. – każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną, z czego wynika zarówno obowiązek współwłaściciela, jak i jego uprawnienie do wykonywania zarządu rzeczą wspólną.
Do dokonywania czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (art. 201 zd. 1 k.c.), co oznacza, że współwłaściciele mający większość, liczoną według wielkości udziałów (art. 204 k.c.), mogą dokonywać samodzielnie czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną.
Skoro współwłaściciele mający większość mogą dokonywać samodzielnie czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną na rzecz wszystkich współwłaścicieli, to mogą to robić zarówno osobiście, jak i mogą posłużyć się przy wykonywaniu tych czynności inną osobą. Z tą ostatnią sytuacją mamy właśnie do czynienia w rozpoznawanej sprawie.

Umowa z dnia 31 maja 2012 roku ma w istocie czysto wykonawczy charakter, wyrażający się w tym, że rola M. S. (1) ogranicza się jedynie do wykonywania tych czynności zwykłego zarządu nieruchomością, które, gdyby umowa nie została zawarta, byłyby wykonywane przez współwłaścicieli mających większość i sprawujących zarząd.

Na powyższy charakter umowy z dnia 31 maja 2012 roku wskazują następujące jej elementy:
a) umowa obszernie i konkretnie określa rodzaj i zakres obowiązków zarządzającego, a do współwłaścicieli należy stały nadzór nad wykonaniem umowy o zarządzanie,
b) do podjęcia przez zarządzającego czynności przekraczających zakres powierzonych mu w umowie o zarządzanie obowiązków potrzebna jest zgoda współwłaścicieli; nie chodzi zatem jedynie o czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, wskazane w treści art. 199 k.c., ale już tylko czynności przekraczające zakres powierzonych w umowie obowiązków,
c) prowadzenie zarządu odbywa się w oparciu o zaakceptowany przez współwłaścicieli większością głosów liczoną udziałami plan zarządzania nieruchomością,
d) większość obowiązków zarządcy określonych w umowie ma charakter techniczny, ograniczający się do wykonywania czynności o charakterze faktycznym, a nie czynności prawnych.
Z uwagi na wskazany wyżej charakter umowy, a w szczególności ze względu na okoliczność, że umowa nie miała wyłączać zarządu nieruchomością należącego do współwłaścicieli tej nieruchomości, należy uznać, że umowa ta ma w istocie charakter umowy o administrowanie nieruchomością, polegające na dokonywaniu czynności zwykłego zarządu nieruchomością pod nadzorem współwłaścicieli tej nieruchomości, sprawujących nadal zarząd na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego.
W związku z powyższym należy uznać, że do ważności tej umowy nie była wymagana zgoda wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, lecz tylko wykonujących zwykły zarząd współwłaścicieli mających większość.

W aktualnej rzeczywistości społecznej i gospodarczej, w której bieżące administrowanie zabudowanymi nieruchomościami stanowiącymi przedmiot współwłasności powierza się z reguły wyspecjalizowanym podmiotom, prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług z zakresu zarządzania nieruchomościami, zawarcie umowy dotyczącej takiego administrowania, bez wyłączenia zarządu nieruchomością sprawowanego przez współwłaścicieli, należy uznać za czynność zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. (...)

Tylko ubocznie można wskazać, że powierzenie oznaczonej osobie przez współwłaścicieli rzeczy możliwości dochodzenia we własnym imieniu, ale na rachunek współwłaścicieli, roszczeń z tytułu wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną, o których mowa w art. 207 k.c., może być zakwalifikowane również jako rodzaj przelewu powierniczego wierzytelności, w szczególności przelewu wierzytelności przyszłej.

Nie jest uprawnione odwoływanie się przez pozwaną do stanowiska Sądu Rejonowego w Lublinie wyrażonego w uzasadnieniu wyroku z dnia 10 maja 2011 roku, wydanego w sprawie II C 172/11, oraz do stanowiska Sądu Okręgowego w Lublinie wyrażonego w uzasadnieniu wyroku z dnia 25 stycznia 2012 roku, wydanego w sprawie II Ca 483/11, który rozpoznał i rozstrzygnął apelację od wyroku z dnia 10 maja 2011 roku.
Analiza akt sprawy II C 172/11 (II Ca 483/11) prowadzi do wniosku, że ustalony w tej sprawie stan faktyczny, który był w niej podstawą faktyczną rozstrzygnięcia, jest całkowicie odmienny od stanu faktycznego, jaki występuje w rozpoznawanej sprawie.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -10-05_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”