Kompetencje zarządu, kompetencje wspólnoty, dochodzenie należności za media

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Kompetencje zarządu, kompetencje wspólnoty, dochodzenie należności za media

#1 Post autor: piotrusb » 06-12-2017, 17:29

Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa- Praga w Warszawie z dnia 7 lipca 2017 r., sygn. akt III C 1082/16.
Należało mieć na uwadze, że powołany przez powoda pogląd nie znajduje odzwierciedlenia w ustawie, zgodnie z którą zaliczki na koszty zarządu rzeczą wspólną uiszczane przez właścicieli lokali stanowią własność wspólnoty i to ona nimi dysponuje, a także jest uprawniona do ich egzekwowania na swoją rzecz. Zasadnie wywodzi się w orzecznictwie, że „artykuł 15 ust. 1 u.w.l. wskazuje, iż na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Sformułowanie "zaliczki" wskazuje, iż kwoty te powinny być następnie rozliczone z wydatkami. Jeśli okaże się, iż wydatki były większe niż zaliczki, poszczególni właściciele stosownie do swoich udziałów powinni je uzupełnić. Inna natomiast sytuacja powstaje, gdy uiszczone zaliczki przewyższają faktycznie poniesione wydatki. Dysponentem wpłaconych przez właścicieli lokali zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną jest wspólnota mieszkaniowa. Jeżeli wpłacone przez właścicieli zaliczki przewyższają rzeczywiste koszty, nadwyżkę tę właściciele lokali mogą albo zwrócić, albo zaliczyć na poczet zaliczek na okresy następne albo przeznaczyć na fundusz remontowy lub inny wskazany cel. Wspólnota nie ma obowiązku zwrócić nadwyżki zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną poszczególnym właścicielom” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9 września 2015 r., VI ACa 1244/14).

Wątpliwości budzić mogło natomiast rozliczenie niedopłaty powstałej na zimnej wodzie i kanalizacji indywidualnie na właścicieli, proporcjonalnie do zużycia wody. Z informacji finansowej wynikało, że różnica do rozliczenia z właścicielami odnosiła się do zaliczek dotyczących lokali. Ponadto oczywistym musiało być, że proporcjonalne obciążenie niedopłatą, niezależnie od rzeczywistego zużycia wody w lokalu, może naruszać interes poszczególnych właścicieli. W tym zakresie jednakże zabrakło inicjatywy dowodowej powoda, którą powinien wykazać stosownie do art. 6 k.c. Brak jakichkolwiek wniosków dowodowych powodował, że Sąd nie miał możliwości poczynienia ustaleń, czy rozliczenie i niedopłata wynikała ze zużycia w poszczególnych lokalach, czy też wiązało się to z użyciem wody i kanalizacji w nieruchomości wspólnej, co miałoby wpływ na możliwość podjęcia w tym przedmiocie uchwały przez wspólnotę. Brak było dowodów wskazujących na to, z jakich przyczyn powstała niedopłata i czy takie jej rozliczenie narusza istotnie interes poszczególnych właścicieli. W związku z tym nie sposób było odnieść się do takiego zarzutu, a wobec tego, że strony reprezentowane były przez pełnomocników brak było podstaw do poszukiwania dowodów z urzędu, bez naruszenia zasad równości i kontradyktoryjności.(...)

Odnosząc się do uchwały nr (...) powód zarzucał jej ogólnie przyznanie nadmiernych uprawnień zarządowi, do podejmowania czynności zastrzeżonych wyłącznie dla właścicieli lokalu. Częściowo argumentacja ta była słuszna. Podział na czynności zwykłego zarządu i go przekraczające wynika z ustawy (art. 22 u.w.l.) i niewątpliwie zarząd wspólnoty w celu dokonania tych drugich może działać wyłącznie w oparciu o uchwałę członków wspólnoty i udzielone w tej drodze pełnomocnictwo do zawierania umów.(...)
Problem dotyczył upoważnienia zarządu do samodzielnego dysponowania kwotą ujętą w planie gospodarczym jako rezerwą na nieprzewidziane w nim wydatki. W ocenie Sądu takie działanie nie przekracza zwykłego zarządu. Nie może budzić wątpliwości, że tego rodzaju czynności to wszelkie działania związane z normalnym funkcjonowaniem budynku i jego eksploatacją, pobieraniem pożytków i dochodów, drobniejszymi remontami i konserwacją, szeroko rozumianą ochroną wspólnego prawa w postaci różnych czynności zachowawczych, jak i wytoczenie powództwa o eksmisję (z części wspólnej), o ochronę własności i posiadania, o zapłatę należnych opłat z tytułu kosztów zarządu (zob. m.in. uchwałę SN z dnia 18 października 2013 r., III CZP 42/13). Niewątpliwie zarząd musi dysponować środkami na podejmowanie takich działań, w szczególności, gdy dotyczą np. nieprzewidzianych drobnych napraw i remontów i w tym celu może być utworzona rezerwa, np. z funduszu remontowego. Wydatkowanie tak wydzielonych (na podstawie uchwały wspólnoty) środków nie będzie przekraczać zakresu zwykłego zarządu, zaś ewentualne nieprawidłowości w tym zakresie w danym roku będą mogły być przedmiotem rozliczenia przy okazji kontroli działalności organu wspólnoty i głosowania nad udzieleniem mu absolutorium.
Nie można było jednakże uznać za zgodne z prawem upoważnienie zarządu do ustalenia wysokości nowych zaliczek na poczet kosztów dostawy mediów (zimnej wody, kanalizacji, co, podgrzania wody), które miałyby być wyliczone wg kalkulacji własnej tego organu i obowiązywać miałyby od dnia podniesienia cen przez dostawce mediów.
Podkreślić należy, że w przepisach ustawy o własności lokali odróżniono dwie kategorie należności pieniężnych obciążających członków wspólnoty mieszkaniowej. Są to koszty zarządu nieruchomością wspólną (art. 14-15 u.w.l.) oraz wydatki związane z utrzymaniem lokalu poszczególnych właścicieli (art. 13 u.w.l.). Te pierwsze są należnościami wspólnoty mieszkaniowej. Natomiast te drugie są wydatkami związanymi z utrzymaniem lokali poszczególnych właścicieli. Są to wydatki służące uregulowaniu należności za dostarczane do poszczególnych lokali energię cieplną, zimną wodę, odprowadzanie ścieków. Zasadniczo każdy z właścicieli lokali powinien samodzielnie rozliczać się z takich kosztów z dostarczycielem mediów. Uprawnienie wspólnoty do ewentualnego wkraczania w tą strefę musiałoby wynikać z faktu dostarczania przez nią mediów lub umowy wiążącej ją z właścicielami lokali.
Z zapisu § 4 uchwały nr (...) wynikało, że wodę, energię, itd. do lokali dostarczają zewnętrzne podmioty. W związku z tym kwestia określenia zaliczek na poczet kosztów mediów pozostawała całkowicie poza sferą decyzji wspólnoty mieszkaniowej, gdyż nie dotyczyła ona kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a indywidualnych lokali. Pozwana nie mogła więc w ogóle podjąć uchwały w tym zakresie. Ponadto, nawet przyjmując, że określenie zaliczek wchodziłoby w zakres kompetencji wspólnoty, stosownie do art. 22 ust. 2 u.w.l. niewątpliwie jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd, która wymaga podjęcia uchwały przez członków wspólnoty uprzednio, przed każdym określeniem nowej wysokości zaliczek. Upoważnienie zarządu do samodzielnego podjęcia takiej czynności w bliżej nieokreślonej przyszłości niewątpliwie sprzeczne jest z powołanym powyżej przepisem oraz art. 22 ust. 1 u.w.l., nie można pogodzić tego z zasadami prawidłowego zarządu, a także prowadzi to do naruszenia interesów właścicieli lokali.

Zasadnie skarżący kwestionował uchwałę nr (...), jako sprzeczną z prawem. Wprowadzono nią zasady windykacji zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, fundusz remontowy oraz zaliczek na utrzymanie lokali, określając szczegółowo zasady postępowania, sposób naliczania odsetek, itd.
Sama możliwość podjęcia uchwały w takim przedmiocie nie mogła budzić wątpliwości. Przypomnieć należy, że w przepisach wyraźnie odróżniono dwie kategorie należności pieniężnych obciążających właścicieli - członków wspólnoty mieszkaniowej. Są to koszty zarządu nieruchomością wspólną i wydatki związane z utrzymaniem lokalu poszczególnych właścicieli. Te pierwsze są należnościami wspólnoty mieszkaniowej. Powstają one ex lege, w ustawie przewidziano także terminy ich uiszczania (art. 15 ust. 1 u.w.l.), a wspólnota jest uprawniona do ich dochodzenia nawet w sądowym postępowaniu upominawczym (art. 15 ust. 2 u.w.l.). Zasadnie wywodził Sąd Najwyższy (wyrok z 26 lutego 2016 r., IV CSK 404/15), że chodzi w tym przypadku o wierzytelności wspólnoty mieszkaniowej w rozumieniu art. 353 k.c. wobec każdego z właścicieli, przy czym należności te służą pokrywaniu jedynie koszów przewidzianych w art. 14 pkt 1-5 ustawy. Oznacza to, że nie ma przeszkód ku temu, aby w odpowiedniej uchwale wspólnoty mieszkaniowej, podjętej na podstawie art. 23 w zw. z art. 14 u.w.l., doszło do uregulowania kwestii skutków prawnych opóźnienia się właścicieli - uczestników wspólnoty z uiszczaniem tej kategorii opłat w postaci powstania roszczenia o odsetki za opóźnienie w określonej wysokości. Odsetki takie jako należności akcesoryjne dzielą los prawny należności głównych przewidzianych w art. 14-15 u.w.l.

Inaczej natomiast przedstawia się sprawa w przypadku wydatków służących uregulowaniu należności za dostarczane do poszczególnych lokali energii cieplnej oraz ciepłej i zimnej wody, w powiązaniu z odprowadzaniem ścieków. Kwestia ta może być różnie rozstrzygnięta, w zależności od tego, czy dystrybucja takich świadczeń wiąże się z odpowiednim systemem pośrednictwa wspólnoty mieszkaniowej, a poszczególnych właścicieli nie łączy z przedsiębiorstwem energetycznym lub wodociągowo-kanalizacyjnymi odpowiednia umowa, czy też każdy z członków wspólnoty rozlicza się indywidualnie. Sąd Najwyższy (w powołanym wyżej wyroku) analizując to zagadnienie wskazał, że uprawnienie wspólnoty mieszkaniowej do podejmowania na podstawie art. 23 u.w.l. uchwały w zakresie należności określonych w art. 13 u.w.l. mogłoby powstać wtedy, gdyby wspólnotę łączył z poszczególnymi właścicielami - członkami wspólnoty określony stosunek obligacyjny uzasadniający roszczenie o zapłatę takich należności. Roszczenie dodatkowe w postaci zapłaty odsetek za opóźnienie może powstać tylko wtedy, gdy między określonymi podmiotami istnieje obowiązek świadczenia pieniężnego i podmiot zobowiązany do świadczenia opóźnia się z jego spełnieniem (art. 481 § 1 k.c.). Uchwała wspólnoty mieszkaniowej, nawet prawidłowo podjęta w świetle art. 23 u.w.l., nie może doprowadzić do powstania omawianego roszczenia dodatkowego.
Mając powyższe na uwadze, wskazać należy, że strony nie zaoferowały Sądowi materiału dowodowego, który pozwoliłby na ocenę podjętej uchwały w świetle łączących je ewentualnie stosunków obligacyjnych, które uzasadniałyby twierdzenie o dopuszczalności windykacji przez Wspólnotę i naliczania odsetek od zaliczek na utrzymanie lokali.(...)

W takich okolicznościach niewątpliwie zaskarżona uchwała była sprzeczna z prawem, tj. art. 21-23 i 13 ust. 1 u.w.l. Podkreślić należy, że konstrukcja zaskarżonej uchwały, która w sposób jednolity traktuje zarówno zaliczki na pokrycie kosztów zarządu, jak i należne od właścicieli na utrzymanie lokali, bez ich rozróżnienia, powodowała, że nie sposób było stwierdzić jej niezgodność z prawem w części, co musiało spowodować jej uchylenie w całości, na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l.

Sąd nie podzielił zastrzeżeń powoda do uchwały nr (...) Skarżący miał rację twierdząc, że zgodnie z art. 22 ust. 2 u.w.l. do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Istotnie uchwała nr (...), wyrażająca zgodę na podwyżkę wynagrodzenia dla firmy sprzątającej, zawierała jedynie zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, nie zawierała jednakże pełnomocnictwa. Nie wpływało to jednakże na jej ważność. Co do zasady bowiem odpowiadała ona prawu, a więc powołanemu wyżej przepisowi, co do konieczności wyrażenia zgody na dokonanie określonej czynności. Brak w uchwale pełnomocnictwa nie stanowił o jej nieważności.
Należało bowiem odróżnić ważność uchwały oraz czynności, która na jej podstawie będzie dokonana. Brak pełnomocnictwa dla dokonania danej czynności - tu zawarcia umowy, zgodnie z którą zostanie podwyższone wynagrodzenie firmy sprzątającej - przez zarząd spowoduje, że taka umowa w razie jej podpisania będzie nieważna. Natomiast sama uchwała odpowiada co do zasady prawu – właściciele wyrazili zgodę na podwyżkę wynagrodzenia. To, czy na podstawie tej uchwały były podejmowane przez zarząd dalsze czynności nie było w sprawie przez strony wyjaśniane. Nie może budzić wątpliwości, że stosowne pełnomocnictwo mogło być np. udzielone w drodze kolejnej uchwały.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -07-27_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”