Wspólnota nie może podjąć uchwały o przeprowadzeniu instalacji co i cw przez lokale

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Wspólnota nie może podjąć uchwały o przeprowadzeniu instalacji co i cw przez lokale

#1 Post autor: piotrusb » 06-12-2017, 16:31

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 12 lipca 2017 r., sygn. akt I ACa 212/17.
Sąd uznał za całkowicie uzasadniony argument powódki, iż uchwała w sprawie wykonania remontów na częściach wspólnych nieruchomości, w zakresie przewidującego przeprowadzenie instalacji centralnego ogrzewania wraz z instalacją ciepłej wody użytkowej zasilanej z M. w pionach przez mieszkania jest niezgodna z przepisami art. 22 ust. 3. ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 1 cytowanej ustawy udział właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej, obliczony zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy jest prawem związanym z własnością lokalu.
Sąd wskazał, że jak zauważył Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 24 listopada 2010 r. (sygn. akt II CSK 267/10) nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy z 1994 r. o własności lokali są pozostałe po wyodrębnieniu lokali te części budynku i urządzenia, które nie służą do użytku właścicieli lokali, a także grunt, na którym posadowiony jest budynek (art. 3 ust. 2 ustawy). Nieruchomość wspólna ma więc określony zakres przestrzenny, więzi prawne określa zaś art. 3 ust. 1 ustawy stanowiąc, że udział właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej, obliczony zgodnie z art. 3 ust. 3, jest prawem związanym z własnością lokalu. Jako całość zatem nieruchomość wspólna jest stosunkiem prawnym współwłasności, zaś udział właściciela w tej współwłasności, wobec brzmienia art. 50 k.c., ma status części składowej nieruchomości lokalowej. Z powyższego wynika, że odrębna własność lokalu, powstała i istniejąca zgodnie z przepisami ustawy, jest prawem głównym, nieruchomość wspólna jest zaś prawem niesamodzielnym, a jej funkcja w stosunku do prawa głównego jest służebna.

Celem powołania wspólnoty, jakim jest zarządzanie nieruchomością, determinuje zakres praw i obowiązków wspólnoty, nie dotyczą one i dotyczyć nie mogą praw do lokali. Zarządzanie wymaga podejmowania czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zarząd zwykły i są to czynność odnoszące się do nieruchomości wspólnej. Dla pewnej kategorii czynności, przykładowo wymienionych w art. 22 ust. 3, ustawa wymaga uchwał właścicieli. Sprawy te dotyczą wyłącznie spraw zarządu nieruchomością wspólną. Właściciele lokali nie mogą w trybie przepisów ustawy podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali.

Podjęcie przez pozwaną Wspólnotę uchwały w części w jakiej przewiduje ona możliwość poprowadzenia projektowanej instancji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej w pionach przez stanowiące odrębną własność lokale mieszkalne niewątpliwie ingeruje w prawa odrębnej własność lokali, w tym w prawo własności powódki. Większość właścicieli nie może bowiem decydować o sposobie korzystania z prawa własności lokalu, nawet jeśli decyzja ta dotyczy tylko sposobu przebiegu instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej, która po wykonaniu będzie stanowić część składową nieruchomości wspólnej.(...)

Choć wykonywanie prawa własności odrębnego lokalu ograniczone jest w pewnym zakresie z uwagi na konieczność uwzględnienia sfery praw pozostałych właścicieli to jednak ograniczenia te nie mogą być zbyt daleko idące, a zwłaszcza sprzeczne z istotą prawa własności. Bez względu jednak na podstawę prawną ingerencji (kodeks cywilny czy też u.w.l.) właściciel lokalu ma obowiązek jedynie znosić ograniczenia, nie można mu natomiast narzucić korzystania z planowanych rozwiązań ograniczających jego prawo, a do tego sprowadza się zaprojektowanie demontażu istniejących urządzeń grzewczych i doprowadzonej do nich instalacji, w sytuacji gdy dotychczasowy sposób wykonywania prawa własności jest prawidłowy. Właściciel nieruchomości nie ma także obowiązku świadczyć na rzecz innych osób, o ile nie wynika to wprost z przepisów prawa. Umocnieniem stanowiska Sądu Apelacyjnego jest orzeczenie Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 2009 r., sygn. II CSK 600/08 zgodnie, z którym: „właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali”.

W tej zatem sytuacji wykonywanie nowej wspólnej instalacji kosztem ingerencji w prawo własności nie może uzyskać aprobaty Sądu Apelacyjnego. Podkreślić jeszcze należy, że ingerencja w prawo własności może być akceptowalną tylko wtedy gdy bez takiej ingerencji naruszane są dobra chronione innych osób równie istotne konstytucyjne jak prawo własności. W tej sprawie z taką sytuacją nie mamy jednak do czynienia. Należy również wskazać, że byłaby to znaczna ingerencja w prawo własności, bo związana nie tylko z pobytem ekipy budowalnej w trakcie przedsięwzięcia, ale w dalszej perspektywie także z koniecznością odczytywania ciepłomierzy czy wodomierzy c.w. (o ile ciepłomierze byłyby one indywidualnie zamontowane w lokalach, gdyż projekt przewiduje jedynie instalacje wodomierzy) czy też obciążenie powódki jako właścicielki lokalu opłatami za c.o. w jakiejś zryczałtowanej formie nie koniecznie adekwatnej do faktycznie uzyskiwanych świadczeń. Obowiązek udostępniania lokalu celem odczytów kolejnym osobom także ingeruje w prawo własności i jest uciążliwe zwłaszcza dal osób starszych, mieszkających samotnie.

W uwzględnieniu zatem, że w sprawie zachodzi znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określnego właściciela- powódki a ochronią interesu wyrażonego podjętą uchwałą, stwierdzić trzeba, że pozwana Wspólnota przekroczyła swoje kompetencje i podjęła uchwałę z naruszeniem dyspozycji art. 25 ustawy.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -07-12_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”