Sprzedaż strychu w zamian za remont dachu

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Sprzedaż strychu w zamian za remont dachu

#1 Post autor: piotrusb » 06-12-2017, 15:05

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 19 lipca 2017 r., sygn. akt I ACa 235/17.
Właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 03 kwietnia 2009 r., II CSK 600/08). Podjęcie uchwały w przedmiocie nienależącym do kompetencji zebrania właścicieli lokali, wykraczającym poza zakres zarządu nieruchomością wspólną może stanowić podstawę uchylenia uchwały (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 04 sierpnia 1992r., I CRN 113/92). Sprzeczność uchwały z prawem może wynikać z powodów formalnych i wadliwego trybu jej podjęcia, gdy wadliwość ta miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały.

Tryb podejmowania uchwał określa art. 23 ww. ustawy. Wskazuje on, że uchwały podejmują właściciele lokali bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania (art. 23 ust. 1).

W doktrynie wskazuje się, że podjęcie uchwały w trybie obiegowym dokonanym przez osoby nieuprawnione może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchylenie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść (Turlej A., ibidem). Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2). Podjęcie uchwały następuje wraz z uzyskaniem wymaganej większości głosów. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów jest przykładem uchwały nieistniejącej (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r. I CK 336/05). Ustawa zobowiązuje nadto do powiadomienia każdego właściciela lokalu na piśmie o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie (art. 23 ust. 3). Orzecznictwo stoi na stanowisku, że niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w trybie obiegowym nie ma wpływu na jej skuteczność (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 08 lipca 2004 r. IV CK 543/03, podobnie Balwicka-Szczyrba M., Komentarz do art. 23 u.w.l. [w:] Zarząd majątkiem wspólnym. Komentarz, Wolters Kluwer 2015, Legalis).

Odnosząc się z kolei do podstaw uchylenia uchwały wskazanych w art. 25 ustawy zauważyć należy, że brak jest ustawowej definicji interesów właściciela lokalu oraz prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Orzecznictwo i doktryna wypracowały skromne choć spójne stanowisko, ze racio legis przepisu odnosi się do uchwał niekorzystnych dla skarżącego z powodów gospodarczych lub osobistych, a także mających na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty przez uzyskanie przez określonych członków lub grupę członków korzyści jego kosztem (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 11 października 2012r., I ACa 507/12). Z treści przepisu płynie nakaz analizy uchwały również w pryzmacie celowości gospodarczej i rzetelności decyzji wspólnoty mieszkaniowej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 24 lutego 2016 r. I ACa 1260/15).

W przypadku gdy podstawę powództwa opartego na powyższym przepisie stanowi zarzut naruszenia przez zaskarżoną uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenia interesów właściciela, obowiązkiem Sądu jest zweryfikowanie zasadności żądania oceniając celowość gospodarczą i rzetelność decyzji wspólnoty mieszkaniowej. Głównym celem funkcjonowania wspólnot jest bowiem wspólne utrzymywanie nieruchomości w należytym stanie i głównie pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania tą nieruchomością (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 9 maja 2013 r. sygn. I Aca 214/13, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 22 maja 2015 r. sygn. akt I ACa 91/15).

Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu ar. 25 ust. 1 stanowi kategorię obiektywną, ocenianą między innymi w świetle zasad współżycia społecznego. W powyższym aspekcie funkcją tej normy jest przeciwdziałanie formalnie zgodnym z prawem działaniom większości członków wspólnoty, którym nie można przypisać cech racjonalności, a które uszczuplają prawa innych współwłaścicieli. Sytuacje występujące w praktyce funkcjonowania zarządu konkretną nieruchomością mogą być zróżnicowane i rozważając zastosowanie powyższego przepisu należy uwzględnić specyfikę danego przypadku i potrzebę poszanowania usprawiedliwionych interesów wszystkich członków wspólnoty (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 6 marca 2015 r. sygn. akt 854/15).

Transponując powyższe w realia tej sprawy, Sąd Apelacyjny podzielił ocenę Sądu pierwszej instancji, iż co do skarżonej uchwały nie zachodzą żadne przesłanki z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Powód w toku tego procesu nie zdołał wykazać, by uchwała wyrażająca zgodę na sprzedaż powierzchni strychowej około 100m 2 pod adaptację na lokale mieszkalne w zamian za remont całego dachu budynku wspólnoty w jakikolwiek sposób naruszała czy to interesy pozwanej Wspólnoty, czy też powoda jako jego członka. Brak zupełnie też podstaw do twierdzenia, by naruszała ona prawo, skoro jak zaznaczył już Sąd Okręgowy, jest bardzo ogólna i stanowi dopiero początek dla dalszych prac. Sąd Apelacyjny w pełni podziela pogląd Sądu I instancji, że rzeczona uchwała nie określa szczegółów dotyczących prac remontowych dachu, jest to dopiero pierwsza uchwała w sprawie i w trakcie jej realizacji, kiedy będą dopracowywane szczegóły, będą podejmowane jeszcze inne uchwały. Na tym początkowym etapie całego przedsięwzięcia, chodziło o ogólne wyrażenie zgody przez Wspólnotę na takie rozwiązanie, tj. remont dachu w zamian za sprzedaż powierzchni strychowej. Na chwilę obecną nie jest jednak przesądzone, że nastąpi sprzedaż tejże powierzchni, a dalej że wybudowane na tej kondygnacji mieszkanie będzie zagrażało bezpieczeństwa mieszkańców. Taka argumentacja powoda pozostaje jedynie w sferze jego twierdzeń. Z tego też względu przedwczesnym pozostaje zarzut powoda jakoby uchwała naruszała art. 22 ust. 3 pkt 4, 5, 6 na skutek spowodowania zmian w sytuacji prawnej każdego ze współwłaścicieli w zakresie wielkości udziałów i sposobu używania części wspólnej. Powód zdaje się w dalszym ciągu nie dostrzegać, że adaptacja strychu na cele mieszkaniowe może się rozpocząć dopiero po uzyskaniu wszelkich niezbędnych dokumentów i ekspertyz potwierdzających wytrzymałość stropu. Warunki techniczno- budowlane wynikać będą zatem z wykonanego projektu adaptacji, który nie tylko będzie musiał spełniać określone wymogi wynikające z prawa budowlanego, ale również uzyskać akceptację Wspólnoty. Jeśli zdarzy się zaś, że ekspertyza będzie negatywna, do sprzedaży powierzchni zwyczajnie nie dojdzie.

Sąd Apelacyjny dostrzega, że obawy powoda, które przekładają się na jego zarzuty wynikaj w szczególności z lęku, jak przeprowadzony zostanie ewentualny remont, a to dlatego, że to mieszkanie powoda znajduje się bezpośrednio pod strychem, tym niemniej powyższe nie stanowi dostatecznej przyczyny uwzględnienia jego roszczenia. Taka postawa powoda jest w ocenie Sądu Apelacyjnego nie do pogodzenia ze słusznymi interesami Wspólnoty. Nie może być bowiem tak, by obawy powoda, w chwili obecnej zupełnie nieuzasadnione, wzięły górę nad interesami pozwanej Wspólnoty.

W sprawie nie ulegało wątpliwości, że sytuacja materialna Wspólnoty jest trudna. Pilną potrzebą jest zaś naprawa dachu, na co pozwana nie posiada środków finansowych. Według raportu technicznego stopień zużycia dachu określono na 31%. W protokole kontroli okresowej budynku dach został usterkowany z zaleceniem wymiany zniszczonych gąsiorów dachowych i ewentualnie przełożenie pokrycia dachu. Zauważono liczne prześwity i nieszczelności między dachówkami. Jako pilne do wykonania zostało w protokole ujęte zamontowanie ław kominiarskich. Tymczasem pozwana nie posiada środków finansowych na wykonanie prac remontowych, jej przychody z funduszu remontowego nie pozwalają na uzbieranie kwoty wystarczającej dla przeprowadzenia remontu dachu, nie stać jej również na zaciągnięcie kredytu, nie ma także szans na pozyskanie środków z zewnątrz, chociażby z dotacji unijnych. Bezspornym jest, że prace remontowe pozwana musi przeprowadzić, wymiana dachu jest wymogiem bezpieczeństwa, jej brak zagraża życiu i zdrowiu mieszkańców. W tej sytuacji wyrażenie zgody jak w zaskarżonej obecnie uchwale i sprzedaż powierzchni strychowej w zamian za remont dachu jest rozsądnym i korzystnym dla całej Wspólnoty rozwiązaniem. Nie jest zatem tak, że Wspólnota działa wbrew zasadom prawidłowego gospodarowania częściami wspólnymi nieruchomości czy też wbrew interesom Wspólnoty.

Co ważniejsze, większość członków pozwanej Wspólnoty uznała, że pomieszczenia strychowe powinny zostać sprzedane. Skarżona uchwała została przegłosowana większością głosów, przy czym nie ma znaczenia, że głosy nad uchwałą zostały zebrane w drodze indywidualnego zbierania głosów, skoro sposób ten jest w świetle przepisów ustawy o własności lokali skuteczny i dopuszczalny. (...)

W świetle powyższych rozważań Sąd Apelacyjny uznał, że kwestionowana przez powoda uchwała nie jest sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i nie narusza interesów powoda, w związku z czym żądanie jej uchylenia nie zasługiwało na uwzględnienie.

Sam powód na rozprawie apelacyjnej nie kwestionował, że remont dachu jest konieczny. Nie zaprzeczał też, że Wspólnota nie ma środków na remont dachu. Twierdził przy tym, że w jego ocenie, by uzyskać środki na ten cel, Wspólnota powinna zaciągnąć kredyt. Biorąc jednak pod uwagę wielkość tej Wspólnoty, takie rozwiązanie niewątpliwie finansowo w sposób dotkliwy obciążyłoby członków Wspólnoty, w tym samego powoda, gdyż kredyt ten musiałby zostać spłacony przez jej członków, o czy powód zdaje się zapominać. Nadto istotą wspólnoty mieszkaniowej jest to, że należy ważyć interes wszystkich jej członków z interesem jej poszczególnego członka. Tymczasem w niniejszej sprawie, z przyczyn wskazanych wyżej, powód nie wykazał, by jego zarzuty w tym zakresie mogły zasługiwać na uwzględnienie. Jeszcze raz przy tym podkreślić należy, że przyjęcie przez Sąd, iż jest to jedynie uchwała wstępna, pozwalająca zarządowi wspólnoty na podjęcie rozmów celem doprowadzenia do sprzedaży powierzchni strychowej w zamian za remont dachu, znajduje pełne oparcie w zebranym materiale dowodowym i przepisach prawa. Wszak sprzedaż taka może nastąpić wyłącznie w formie aktu notarialnego, w którym nie tylko musi być wskazana wyraźna powierzchnia, która zostanie sprzedana, ale i tak powstały, po adaptacji strychu, lokal mieszkalny, musi zostać wyodrębniony i wpisany w księdze wieczystej (art.7 ust. 2 u.w.l – umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej). Ponadto zgodnie z art. 22 ust. 2 i ust 3 pkt 5a) u.w.l. udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej przekracza zwykły zarząd i wymaga zgody pozostałych członków wspólnoty wyrażonej w formie podjętej uchwały. Zatem bez podjęcia takiej uchwały ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego wskutek adaptacji strychu na ten cel nie będzie możliwe. Jak słusznie tez zauważył ten Sad, bez stosownych pozwoleń budowlanych taka adaptacja też nie będzie możliwa.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -07-19_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”