Urządzenie parkingu na nieruchomości wspólnej

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Urządzenie parkingu na nieruchomości wspólnej

#1 Post autor: piotrusb » 06-12-2017, 14:54

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 19 października 2017 r., sygn. akt V ACa 18/17.
... część nieruchomości, której dotyczy zaskarżona uchwała (podjęta w celu umożliwienia stworzenia parkingu samochodowego na nieruchomości wspólnej), jest niezagospodarowana – po opadach deszczu teren jest grząski i błotnisty i nie można tamtędy przejść „suchą stopą”. Przedstawiciele pozwanej, podobnie jak i świadkowie zgodnie wskazywali zarówno względy praktyczne (ułatwienie korzystania z nieruchomości), ale również na względy estetyczne – uporządkowanie terenu. (...) Zważywszy na te okoliczności Sąd Apelacyjny dokonał modyfikacji poczynionych ustaleń w ten sposób, że celem podjęcia uchwały było również – obok rozwiązania problemu postoju samochodów – uporządkowanie części nieruchomości poprzez nadanie jej estetycznego wyglądu. (...) Nie można natomiast zgodzić się ze skarżącą, że wyłącznym celem uchwały była poprawa estetyki i że nie pozostawała ona w jakimkolwiek związku z dążeniem do rozwiązania problemu postoju samochodów.

Przechodząc do oceny prawidłowości zastosowania prawa materialnego na wstępie należy wskazać, że podstawy uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej reguluje art.25 ust. 1 u.w.l., który wymienia niezgodność uchwały z prawem lub umową właścicieli lokali, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo naruszenie interesu właściciela. Niezgodność uchwały z przepisami prawa to przede wszystkim kolizja uchwały z przepisami ustawy o własności lokali. Niemniej jednak ową niezgodność należy badać także z przepisami kodeksu cywilnego w zakresie, w jakim mają zastosowanie do odrębnej własności lokali. Na przesłankę sprzeczności uchwały z umową współwłaścicieli się nie powoływano, natomiast uchwała naruszająca interesy właściciela lokalu lub naruszająca zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną to taka, która z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia jest dla skarżącego właściciela niekorzystna bądź ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Ustalenie czy dana uchwała narusza interesy właściciela lokalu musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych danej sprawy. Aby przyjąć, że uchwała narusza interesy właściciela lokalu w taki sposób, że uzasadnia to uchylenie zaskarżonej uchwały, należy dokonać oceny czy zaistniała znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu skarżącego, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą (zob. wyrok SA w Szczecinie z 3 marca 2016r., I ACa 988/15).

W swej apelacji pozwana zarzuciła naruszenie art.140 k.c. w związku z art. 23 ust.1 u.w.l. O naruszeniu drugiego z powołanych przepisów, odnoszącego się do sposobu podejmowania uchwał, można by mówić w razie wadliwego przyjęcia, że procedowanie zaskarżonej uchwały odbyło się z pominięciem wskazanych w nim sposobów zbierania głosów. Ponieważ Sąd poglądu takiego nie wypowiedział, zarzut pozwanej nie jest zasadny. Słusznie natomiast podnosi się, że uchylenie uchwały nastąpiło z naruszeniem art.140 k.c. Zgodnie z tym przepisem, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Z uwagi na specyficzną naturę prawa odrębnej własności lokalu, sfera prawa jego właściciela jest ukształtowana również przez art.12 ust.1 u.w.l. Przepis ten stanowi, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, co stanowi nawiązanie do regulacji zawartej w art.206 k.c. Dodatkowo art.13 ust.1 u.w.l. przewiduje między innymi, że właściciel jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Zachowując wynikające z art. 140 k.c. prawo do wyłącznego korzystania z własności indywidualnej (z lokalu), każdy właściciel zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie dla swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać (korzystać razem z innymi). W zakresie, w jakim nieruchomość wspólna nie jest niezbędna do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, wspólnota mieszkaniowa ma prawo określić zasady korzystania z niej, a decyzje w tym zakresie muszą pozostawać w zgodzie z przepisami prawa, z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz nie powinny naruszać interesu właściciela lokalu (wyrok SA w Białymstoku z 29 września 2015 r., I ACa 435/15). Z przywołanych przepisów wynika zatem, że właściciel lokalu (członek wspólnoty mieszkaniowej) ma prawo korzystać z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej społeczno – gospodarczym przeznaczeniem, a także w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli, przy czym wspólnota mieszkaniowa nie jest pozbawiona kompetencji do określania zasad korzystania z nieruchomości wspólnej.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -10-19_001
Odnosząc powyższe rozważania do niniejszej sprawy należy w pierwszej kolejności rozważyć czy sposób korzystania z nieruchomości wspólnej wynikający z zaskarżonej uchwały mieści się w zakresie uprawnień właścicielskich, o jakich mowa w powołanych przepisach. Jak wynika z poczynionych ustaleń, zaskarżoną uchwałą pozwana Wspólnota dążyła do utwardzenia (poprzez położenie płyt ażurowych) części tej nieruchomości, a celem uchwały była poprawa jej funkcjonalności oraz wyglądu. Obecnie objęta uchwałą część nieruchomości służy jest przede wszystkim jako miejsce dla parkowania kilku samochodów należących do członków Wspólnoty. Taki sposób korzystania z nieruchomości nie może być uznany za niezgodny ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, zwłaszcza, że powszechne jest posiadanie i korzystanie z samochodów, co nieodzownie wiąże się z koniecznością ich przechowywania (parkowania). Co do zasady nie ma bowiem przeszkód do tego, aby właściciel (współwłaściciel) nieruchomości korzystał ze swego prawa w taki sposób, jak czynią to członkowie pozwanej, tym bardziej że nieruchomość jest położona w strefie płatnego parkowania.

Kwestionując uchwałę powodowie powoływali się na zapisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jedn. Dz.U. z 2015r., poz.1422). Zgodnie z § 18 ust. 1 rozporządzenia, zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Jak stanowi ust. 2, liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby miejsc, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Kolejne paragrafy (19-21) regulują natomiast wymagania w zakresie odległości miejsc postojowych od okien budynków oraz od granicy działki budowlanej, usytuowania miejsc postojowych dla niepełnosprawnych oraz szerokości stanowisk miejsc postojowych dla samochodów osobowych. Z przepisów tym powodowie wywodzą, że zaskarżona uchwała narusza prawo ponieważ przewidziane w rozporządzeniu wymogi związane z odległością miejsc postojowych od innych obiektów nie zostały spełnione. W ocenie Sądu Apelacyjnego stanowisko przedstawione przez powodów nie znajduje uzasadnienia. ]Przepisy powołanego rozporządzenia, które weszło w życie w dniu 16 grudnia 2002r., nie mogą być bowiem interpretowane w taki sposób, że uniemożliwiają prawidłowe korzystanie z nieruchomości, której zabudowa została ukształtowana w okresie wcześniejszym. W rozpoznawanej sprawie nie chodzi przecież o budowę parkingu, ale o poprawę funkcjonalności części nieruchomości wyłącznie poprzez jej utwardzenie płytami ażurowymi. Wniosek odmienny, sprowadzający się do twierdzenia, że właściciele nie mogą doprowadzić do utwardzenia nawierzchni, a tym samym muszą znosić niedogodności wynikające z błotnistego terenu tylko dlatego, że nie zachowano odpowiedniej odległości od budynku i – jak twierdzą powodowie – placu zabaw znajdującego się na nieruchomości sąsiedniej, jest nie do pogodzenia z prawem do korzystania z rzeczy zgodnie z jej społeczno – gospodarczym przeznaczeniem. Nie są przy tym zasadne twierdzenia powoda o liczbie miejsc parkingowych, jakie mają rzekomo powstać na skutek wykonania uchwały, (...). Dodatkowo wskazać wypada, że nawet przepisy powołanego rozporządzenia wskazują na potrzebę urządzenia miejsc postojowych dla samochodów, ale stosownie do przeznaczenia i zabudowy nieruchomości. Co więcej, w przepisach mowa o wydzielonych miejscach parkingowych, natomiast z zaskarżonej uchwały nie wynika by wspólnota zamierzała takowe urządzić. Nie można też uznać, że utwardzeniu nawierzchni w sposób określony w zaskarżonej uchwale pozostaje w kolizji ze sposobem korzystania z nieruchomości sąsiedniej, na której znajdują się zjeżdżalnia, trampolina i inne urządzenia służące rekreacji dzieci już chociażby z tej przyczyny, że nieruchomość ta nie stanowi placu zabaw w rozumieniu przepisów rozporządzenia. Aby można było mówić o placu zabaw nie tylko w znaczeniu funkcjonalnym, konieczne jest spełnienie przesłanek z § 40 rozporządzenia co do usytuowania urządzeń rekreacyjnych, nasłonecznienia terenu, jego odległości od innych obiektów itp., czego w sprawie nie wykazano.

Badając zgodność zaskarżonej uchwały z prawem należy mieć na uwadze, że zgodnie z art.29 ust.1 pkt 10 oraz art.30 prawa budowlanego wykonanie przewidzianych nią prac nie wymaga ani zezwolenia organu administracji publicznej, ani nawet zgłoszenia o ich wykonywaniu. Uchwała nie narusza również wymogów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym powierzchnia terenu biologicznie czynna powinna wynosić min. 20% powierzchni poszczególnych nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie czynna biologicznie część nieruchomości wynosi około 50% jej powierzchni (niesporne). Nie zachodzi również obawa naruszenia wymogów określonych decyzją administracyjną z 21 września 2004r. w przedmiocie udzielenia zgody na wycinkę krzewów, a to z uwagi na upływ terminu z art.84 ust.4 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004r. o ochronie przyrody (tekst jedn. Dz.U. z 2016r., poz.2134). Nie można również zgodzić się z powodami, że uchwala zapadła z naruszeniem art.22 ust.3 pkt 4 u.w.l. – przepis ten przewiduje jedynie, że zarząd wspólnoty nie jest uprawniony do zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej i że dokonanie takiej zmiany wymaga zgody właścicieli. Przedmiotem rozpoznawanej sprawy nie jest w ogóle czynność zarządu wspólnoty, wobec czego nie można mówić o jego naruszeniu.
Kolejnym zagadnieniem jest ocena czy parkowanie pojazdów na nieruchomości wspólnej przez niektórych współwłaścicieli uniemożliwia innym, w tym powodom, realizację przysługujących im praw, a tym samym czy narusza interes powodów. Odpowiedź na to pytanie musi być negatywna. Z ustalonych w sprawie okoliczności faktycznych nie wynika bowiem by na skutek takiego zagospodarowania nieruchomości prawa powodów uległy ograniczeniu bądź naruszeniu. Dokonując tej oceny należy mieć bowiem na uwadze, że utwardzenie części nieruchomości nie wiąże się ani z ograniczeniem dostępu do niej dla któregokolwiek członka Wspólnoty, ani nie prowadzi do zmiany aktualnego sposobu korzystania z tej nieruchomości.(...)

Powodowie wskazywali również na inne, ich zdaniem, przeszkody w realizacji zamierzonego utwardzenia, to jest możliwość parkowania samochodów należących do osób postronnych, co może narazić Wspólnotę na konsekwencje prawne, w tym reakcję ze strony nadzoru budowlanego. W tej materii dość powiedzieć, że wspólnota nie ma obowiązku znoszenia naruszenia prawa własności polegającego na parkowaniu na jej nieruchomości samochodów osób do tego nie uprawnionych i na wypadek takiej sytuacji nie jest pozbawiona środków ochrony prawnej.
Podsumowując – zaskarżona uchwałą nie jest sprzeczna z prawem, nie narusza interesu powodów i nie kłóci się z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Wykonanie utwardzenia będzie prowadziło do polepszenia stanu jej nawierzchni, co pozytywnie wpłynie zarówno na funkcjonalność, jak i na estetykę, jednocześnie zastosowana metoda (płyty ażurowe) umożliwia zachowanie części utwardzanej nawierzchni w stanie biologicznie czynnym.
Z tych względów Sąd Apelacyjny oddalił powództwo.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”