Kto finansuje remont balkonów

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Kto finansuje remont balkonów

#1 Post autor: piotrusb » 06-12-2017, 14:41

Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 24 października 2017 r., sygn. akt I C 372/17.
....Ustawa o własności lokali nie stawia żadnych szczególnych wymogów dla udzielenia pełnomocnictwa do oddania głosu na zebraniu Wspólnoty (za wyjątkiem oddania głosu w warunkach odstąpienia od zasady powiązania wagi głosu z udziałem w nieruchomości )
Zgodnie z art. 1 ust. 2 tej ustawy w zakresie nieunormowanym należy zatem stosować w tej kwestii przepisy kodeksu cywilnego.
Pełnomocnictwo może więc tu być udzielone w formie ustnej, chyba że ustawa wymaga formy szczególnej. Zgodnie z art. 98 i 99 § 2 KC jedynie pełnomocnictwo ogólne, powinno pod rygorem nieważności być udzielone na piśmie, natomiast pełnomocnictwo do czynności przekraczających zwykły zarząd, powinno mieć charakter pełnomocnictwa rodzajowego (art. 98 KC), które tym rygorem obwarowane już nie jest.
W aktach znajduje się niekwestionowany dokument zatytułowany „upoważnienie”, który to zaświadcza o udzieleniu umocowania do reprezentacji we wszystkich sprawach związanych z „administrowaniem mieszkania”, co znaczeniowo odpowiada co najmniej pojęciu zarządzania czy zawiadywania tym mieszkaniem oczywiście w granicach uprawnień przysługujących współwłaścicielowi, w myśl zasady nienaruszania przy reprezentacji granicy praw przysługujących mocodawcy.
Skoro zatem prawem współwłaściciela lokalu ściśle z nim powiązanym jest samodzielne głosowanie w sprawach nieruchomości wspólnej, można uznać, iż wolą mocodawców był objęty również udział w głosowaniu i podjęcie decyzji w imieniu wszystkich współwłaścicieli.

Głosowanie przez jednego ze współwłaścicieli, który nie dysponuje większościowym udziałem może być skuteczne w sytuacji, gdy inni współwłaściciele udzielili mu upoważnienia bądź do oddania jednego wspólnego głosu w imieniu ich wszystkich (co było aktualne w poprzednim stanie prawnym) bądź do oddania głosu odrębnie za każdego z nich w ramach posiadanego udziału.
Pełnomocnictwo przy tym do oddania głosu nie musi być co do zasady udzielone w formie pisemnej, aczkolwiek udzielenie go w formie ustnej może nasuwać później trudności dowodowe.
W tej jednakże konkretnej sytuacji istniało określonej treści upoważnienie, a pozostali współwłaściciele nie protestowali, ani nie kwestionowali głosowania później nie skarżyli też podjętej uchwały.
W tych też warunkach należało domniemywać, że głosy zostały oddane za ich zgodą i wiedzą oraz w granicach pierwotnego umocowania (art. 231 KPC). (...)

...stosownie do treści art. 3 ust. 2 uowl nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali i ten przepis decyduje o zakwalifikowaniu konkretnych elementów budynku do nieruchomości wspólnej.
Już zatem z tej to przyczyny właściciele lokali nie mogą podjąć arbitralnej uchwały, określającej które części budynku stanowią nieruchomość wspólną. Uchwała taka byłaby bowiem albo sprzeczna z powołanym przepisem, gdyby regulowała te kwestie inaczej niż wynika z bezwzględnie obowiązującego art. 3 ust. 2, albo zbędna - jeżeli stanowiłaby powtórzenie zasad, określonych w tym przepisie. Tym samym uchwała ta nie może stanowić wyznacznika przynależności balkonów do nieruchomości wspólnej.(...)

Tym samym jest oczywistym, iż głosowanie nad uchwałą co najwyżej mogło być uznane za wyraz oświadczenia wiedzy, opinii czy też woli poszczególnych członków wspólnoty co do przynależności balkonów do określonej kategorii prawa rzeczowego, co jednak samo przez się nie mogło odnieść przypisywanego uchwale skutku.(..)

W ocenie Sądu wspólnota nie mogłaby wbrew treści przepisu mocą swej uchwały większościowo nałożyć na członków wspólnoty obciążeń większych niż wynika to z obowiązujących przepisów.
Można byłoby co najwyżej dopuścić taką sytuację w razie wyrażenia na powyższe zgody wszystkich członków, co stanowiłoby formę umownej modyfikacji obowiązków ustawowych, co jednak w niniejszej sprawie bezspornie miejsca nie miało.(...)

Należało przy tym w pierwszej kolejności ustalić, czy balkony o które chodzi w niniejszym postępowaniu stanowią w istocie część wspólną, część odrębną, czy też możliwe jest trzecie rozwiązanie, bowiem w dotychczasowym orzecznictwie wskazywano również na dwojaki ich charakter, bowiem mogą być elementem elewacji budynku, a jednocześnie częściami budynku przynależnymi do właścicieli poszczególnych lokali na co wskazuje np. stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uchwale z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08, gdzie nie przesądzono w sposób jednoznaczny i uniwersalny zagadnienia przynależności balkonów do nieruchomości wspólnej lub do odrębnych lokali.
Sąd Najwyższy podkreślił przede wszystkim, że pojęciem „balkon” „określa się zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku”.
Przepis art. 3 ust. 2 odwołuje się tu do kryterium funkcjonalnego, wskazując, że nieruchomością wspólną są te części budynku, które „nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Nie chodzi tu przy tym o „użytek” w wąskim tego pojęcia znaczeniu, sprowadzający się do możliwości korzystania z danej części budynku, powiązanej z jej dostępnością. Nie budzi bowiem wątpliwości, że ściana konstrukcyjna budynku znajdująca się w obrębie (we wnętrzu) lokalu, nie stanowi części tego lokalu, tylko dlatego, że faktyczny dostęp do niej ma jedynie właściciel lokalu, a więc wyłącznie on może z niej korzystać.
Pojęcie „użytku” w rozumieniu art. 3 ust. 2 ma szerszy zakres, który musi być odnoszony właśnie do funkcji jaką pełni dana część budynku. W konsekwencji, każda część, której znaczenie (funkcja) wykracza poza sferę odrębnego lokalu powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej.

...balkony w przedmiotowym budynku, składające się w zasadzie z płyty podłogowej i metalowej barierki, są dominującym elementem wizualnym zewnętrznej części budynku i w decydujący sposób wpływają na kształt estetyczny elewacji.
Nie budzi przy tym wątpliwości, że wygląd elewacji generalnie przesądza o stronie wizualnej budynku, wpływając również w pewnym stopniu w przypadku zadbanej elewacji na wartość całej nieruchomości, jak i poszczególnych lokali. Tym samym, w tym przypadku rola elewacji budynku wykracza poza funkcje związane z poszczególnymi lokalami. Dlatego też te balkony jako części budynku znajdujące się na zewnątrz odrębnych lokali i przesądzające w istotnym stopniu o kształcie elewacji muszą być, przynajmniej co do zasady, traktowane jako części nieruchomości wspólnej.
Podobnie barierki są elementem w niepomijalny sposób kształtującym wygląd elewacji całego budynku i jako takie nie mogą być uznane za części nieruchomości służące do wyłącznego użytku właściciela przylegającego do danego balkonu lokalu, bowiem funkcjonalnie nie sposób rozdzielić wewnętrznej części barierki, która mogłaby ewentualnie stanowić część składową lokalu, od części zewnętrznej będącej fragmentem nieruchomości wspólnej (elewacji). Podobnie należy ocenić (...) płyty podłogowe balkonów, które to funkcjonalnie pełnią tę samą rolę, co stropy. Jedną z ich funkcji jest bowiem rozgraniczenie dwóch sąsiadujących ze sobą a będących przedmiotem odrębnego korzystania przestrzeni.
W tym wypadku zatem i rola płyty podłogowej również wykracza poza sferę korzystania z jednego lokalu, co każe co do zasady zakwalifikować, jako część nieruchomości wspólnej.(...)

Do odmiennych wniosków nie prowadzi przy tym przyjęcie, że częścią składową lokalu (pomieszczeniem pomocniczym) jest przestrzeń wewnętrzna balkonu wyodrębniona podłogą i balustradą.
Jakkolwiek bowiem owa „przestrzeń wewnętrzna” służy do użytku wyłącznie właścicielowi tego lokalu, który ma do niej dostęp to nie oznacza jednak, że elementy „wyodrębniające” tak rozumianą przestrzeń, a więc podłoga i balustrada, również stanowią część lokalu, podobnie zresztą jak z tego, że zewnętrzna ściana budynku „wyodrębnia” lokal nie można wywodzić, że ściana ta stanowi część przylegającego do niej lokalu.
Zaakceptowanie odmiennej zaś tezy utrudniałoby podejmowanie decyzji w przedmiocie wykonania jakichkolwiek prac remontowych związanych z balkonami, skoro każdocześnie koniecznym byłoby uzyskanie zgody nie tylko właścicieli obu sąsiadujących w pionie lokali (co do części balkonu wchodzących w skład odrębnych lokali), ale także zgody ogółu właścicieli wyrażonej w uchwale (co do części nieruchomości wspólnej). Taki też tryb podejmowania decyzji mógłby całkowicie uniemożliwić wykonanie celowych i niezbędnych prac remontowych.

Przedstawiona wyżej argumentacja została wyłożona szczegółowo w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie - z dnia 16 stycznia 2014 r. - I ACa 763/13 , zapadłego na podobnym stanie faktycznym, którą to Sąd w niniejszej sprawie w pełni podzielił i powyżej powtórzył.

Inną rzeczą jest to, czy pewne indywidualne prace o charakterze czysto estetycznym np. wykończenie podłogi balkonu poprzez obłożenie jej płytkami mogą obciążać właściciela lokalu jest sprawą otwartą, przy czym, w tym zakresie powodowie zarzutów skarżonej uchwale (...)nie stawiają, koszty te ponieśli zresztą właściciele lokali.
Skoro zatem remont dotyczył części wspólnych budynku- ostatecznie wspólnota mogła zarządzić jego rozliczenie według udziałów.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -10-24_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”