Remont dachu w małej wspólnocie

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Remont dachu w małej wspólnocie

#1 Post autor: piotrusb » 14-11-2017, 15:16

Wyrok Sądu Rejonowego w Dzierżoniowie z dnia 13 lipca 2017 r., sygn. akt I C 1698/16.
Strona powodowa (mała wspólnota) domagała się zasądzenia na ich rzecz od pozwanej (właścicielki lokalu użytkowego) kwoty 2 822,77 zł tytułem zwrotu nakładu poczynionego na rzecz wspólna, tj. naprawę dachu. Koszt prac wyniósł 34 000 zł, skoro pozwana ma udział w częściach wspólnych budynku i prawie użytkowanie wieczystego, jako prawo związane z prawem własności lokalu użytkowego nr III, w wysokości 8,30226%, to jej udział z tych kosztach wyniósł odpowiednio 2 822,77 zł. Przy czym pozwana podniosła, iż niniejsze prace remontowe należy zakwalifikować jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, a więc jej wykonanie bez wymaganej zgody wszystkich współwłaścicieli (pozwanej) jest nieważna.

Pozwana zakwestionowała fakt, że dach jest elementem nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W piśmiennictwie jako elementu nieruchomości wspólnej wymienia się przede wszystkim: fundamenty, ściany nośne, dach, klatkę schodową, kominy itp. Tym samym dach jest niewątpliwie częścią wspólną, a koszt jego utrzymania, remontu i konserwacji obciąża wszystkich właścicieli lokali. Jednak nie jest wykluczone, aby na mocy wzajemnych porozumień między współwłaścicielami dokonać innego podziału tych części nieruchomości, które standardowo wchodzą w skład części wspólnych. Taki zarzut również podniosła pozwana. Podała bowiem, że powodowa wspólnota mieszkaniowa odstąpiła prawo do dobudowy kolejnego piętra budynku osobie trzeciej, która stała się również przez to właścicielem dachu. Jednak pozwana nie przekłada na tą okoliczność żadnych dowodów. Zmiana przeznaczenia nieruchomości wspólnej, jaką jest niewątpliwie dach, wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, jak czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust 3 w/ w ustawy). Tym samym twierdzenia pozwanej w tym zakresie należy uznać za głosowane, a dech zaliczyć do części wspólnych.

Pozwana podniosła również, iż remont dachu stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, a tym samym do jego przeprowadzenia wymagana była jednomyślność wszystkich współwłaścicieli, a ona zgłosiła sprzeciw. Tym samym remont dachu został wykonany bez wymaganego prawem umocowania.
W budynku jest 6 samodzielnych lokali. Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. W konsekwencji znajdzie zastosowanie art. 199 k.c., zgodnie z którym do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Przepis art. 201 k.c. stanowi z kolei, że do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Należało więc określić jaki charakter miały prace remontowe polegające na położenie jednej warstwy papy termozgrzewalnej na całe istniejące pokrycie dachowe wraz z demontażem i montażem instalacji odgromowej.
Przez pojęcie zarządu rzeczą wspólną rozumie się podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu wspólnego prawa, koniecznych w toku normalnej eksploatacji rzeczy, jak i w sytuacjach wykraczających poza ten normalny tok (por. np. J. Ignatowicz (w:) Komentarz, t. I, 1972, s. 510 i n.; M. Uliasz, Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, cz. I, Mon. Praw. 2002, nr 18, s. 825). Przy czym, przepisy kodeksu cywilnego nie definiują czynności zwykłego zarządu, ani kiedy ma miejsce przekroczenie zwykłego zarządu. Ustawodawca nie bez powodu pozostawił rozstrzygnięcie tej kwestii orzecznictwu sądów i doktrynie, gdyż zależy to każdorazowo od konkretnej sytuacji i stanu faktycznego sprawy.
Według utrwalonego poglądu, przez czynności zwykłego zarządu rozumie się załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i zachowaniem jej w stanie niepogorszonym. Pozostałe czynności, które się w tych granicach nie mieszczą, należą do czynności przekraczających zwykły zarząd (por. J. Ignatowicz (w:) Komentarz, t. I, 1972, s. 511 i n.). Ocena, czy czynność należy do czynności zwykłego zarządu, czy też przekracza te granice, powinna być dokonywana w konkretnych okolicznościach faktycznych, nie jest bowiem możliwe przyjęcie jednolitego kryterium ich rozgraniczenia.
Z literatury i licznego orzecznictwa Sądu Najwyższego i Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika natomiast, że do czynności zwykłego zarządu należą między innymi: bieżące administrowanie gospodarstwem rolnym, a gdy chodzi o nieruchomości miejskie - zawieranie umów najmu lokali, pobieranie czynszu, instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i przewodów wodociągowych na gruncie stanowiącym współwłasność (por. uchwała SN z dnia 19 kwietnia 2002 r., III CZP 18/02). Natomiast czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest: zbycie rzeczy wspólnej; obciążenie jej ograniczonym prawem rzeczowym, na przykład umową ustanowienia służebności przesyłu (por. postanowienie SN z dnia 6 lipca 2011 r., I CSK 714/10); wzniesienie obiektu budowlanego na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności (por. wyrok SN z dnia 11 października 1990 r., III ARN 15/90); zmiana przeznaczenia lub przebudowa pomieszczenia wspólnego (por. uchwała SN z dnia 23 kwietnia 1993 r., III CZP 36/93); przebudowa budynku stanowiącego współwłasność (por. wyrok NSA z dnia 29 marca 1990 r., IV SA33/90); udział w rozgraniczeniu nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 14 września 1983 r., I SA 516/83); wprowadzenie zmian w przedmiocie współwłasności nieruchomości wspólnej przy odrębnej własności lokali (por. uchwała z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03); podział rzeczy quoad usum (por. postanowienie SN z dnia 4 października 2002 r., III CKN 521/01; także J. Ignatowicz (w:) Komentarz, t. I, 1972, s. 528; S. Rudnicki, Komentarz, 2007, s. 283; pogląd odmienny, że jest to czynność zwykłego zarządu, budzący jednak zastrzeżenia, wyraził Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 6 marca 1997 r., I CZ 7/97). Budowa obiektu budowlanego, przebudowa obiektu budowlanego na nieruchomości, objętej współwłasnością w częściach ułamkowych wykracza poza zakres zwykłego zarządu i należy do kategorii rozporządzania rzeczą wspólną. W takim przypadku potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.) (wyrok WSA w Gliwicach II SA/GI 913/07). Nadbudowa kondygnacji nad budynkiem stanowiącym współwłasność jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody współwłaściciela albo zastępującego tę zgodę orzeczenia sądu. Brak zgody jest równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością (art. 29 ust. 5 ustawy z dnia 24 października 1974 r. - Prawo budowlane) (wyrok NSA w Warszawie, z dnia 29.03.1990 r., IV SA33/90).

Przenosząc powyższe poglądy prawne na grunt rozpoznawanej sprawy, to wskazać należy, że jak wynika z przywołanych wyżej orzeczeń sądów krajowych, wszystkie prace związane z przebudową, nadbudową, dobudową, i modernizacją obiektów budowlanych i nieruchomości mają charakter czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością, dlatego też dla ich ważności konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli rzeczy. Jednak zdaniem Sądu, stanowiące przedmiot sporu działania powodów nie miały jednak na celu przebudowy ani też rozbudowy budynku, w którym znajdują się lokale stron, ani także nie zmierzły do jego modernizacji, lecz jedynie zmierzały do przywrócenia stanu budynku, a dokładnie dachu, zgodnego z jego przeznaczeniem, zachowania jego substratu, odtworzenia jego zniszczonych – z uwagi na działanie czynnika czasu – elementów, wymagających nie tyle konserwacji, co reperacji lub wymiany na inne – o tych samych właściwościach. Z dokumentacji fotograficznej przedłożonej przez stronę powodową wynika, że dach był pokryty papą termozgrzewalną i miał liczne nieszczelności, a prace obejmowały położenie jednej warstwy również papy termozgrzewalnej. Również naprawa instalacja odgromowej miała charter czynności zachowawczych, gdyż była ściśle powiązana z pracami dekarskimi. Prace miały więc charakter wyłącznie naprawczy, odtworzeniowy nie ingerowały w konstrukcję budynku. Z tych względów czynności podjęte przez stronę powodową, które miały wyłącznie na celu remont pokrycia dachowego stanowiły czynności zwykłego zarządu i jako takie dla ich ważności nie wymagały jednomyślności i zgody wszystkich właścicieli nieruchomości lecz zgody większości, która istniała, bo głos za przyjęciem uchwały wyrażającej zgodę na niniejszy remont oddali współwłaściciele reprezentujący udział w wysokości 93,99%.

W tych okolicznościach Sąd uznał, iż roszczenie jest uzasadnione co do zasady. Koszt prac remontowych wyniósł 34 000 zł. Zgodnie z art. 207 k.c. pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Strona powodowa w sposób wadliwy określiła udział pozwanej w nieruchomości wspólnej.
Analiza treści księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu pozwanej oraz kompatybilnej księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej prowadzi do wniosku, że udział w części wspólnej związany z lokalem pozwanej wynosi 6,01%, a nie jak twierdzi powodowa wspólnota mieszkaniowa 8,30226%. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. DZ. U. z 2017, poz. 1007) domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemanie to ma charakter wzruszalny, a ciężar dowodowy, iż wpis w księdze wieczystej nie odpowiada rzeczywistemu stanowi spoczywa- zgodnie z ogólną regułą art. 6k.c.- na tej stronie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne, tj. stronie powodowej. Jednak strona powodowa nie podjęła żadnej inicjatywy dowodowej w tym kierunku. W konsekwencji Sąd był związany wpisem ujawnionym w obu księga wieczystych i przyjął na ich podstawie, że udział pozwanej w nieruchomości wspólnej wynosi 6,01% i w takim zakresie powinna partycypować w kasztach utrzymania tej nieruchomości.

Strona powodowa poniosła koszt naprawy dachu w kwocie 34 000 zł, a więc pozwana powinna była zapłacić na jej rzecz kwotę 2 043,40 zł (34 000 zł x 6,01%) i w takim zakresie powództwo zostało uwzględnione, a pozostałym zakresie oddalone.
Pozwana podniosła, iż strona powodowa nie czerpie pożytków z reklam umieszczonych na elewacji budynku zgodnie z Uchwałą 2/2012. Jest to o tyle istotny zarzut, iż pokrywanie kosztów części wspólnych powinno nastąpić w pierwszej kolejności z pożytków i innych dochodach osiąganych przez wspólnotę, a dopiero gdy brak środków z tych źródeł przez współwłaścicieli. Przy czym pozwana nie przedłożyła wskazanej uchwały, a jedynie fotografię ukazujące, że faktycznie bilbordy reklamowe są powieszone na budynku. Przy tak skąpym materiale dowodowym Sąd nie był w stanie odnieść się do tych zarzutów.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -08-04_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”