Wspólnota ma obowiązek utrzymania nieruchomości w należytym stanie

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Wspólnota ma obowiązek utrzymania nieruchomości w należytym stanie

#1 Post autor: piotrusb » 13-11-2017, 11:16

Wyrok Sądu Okręgowego w Świdnicy z dnia 22 sierpnia 2017 r., sygn. akt IC 885/17.
W myśl art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. W przypadku gdy podstawę powództwa opartego na powyższym przepisie stanowi zarzut naruszenia przez zaskarżoną uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, sąd weryfikuje zasadność żądania oceniając celowość gospodarczą i rzetelność decyzji wspólnoty mieszkaniowej.
Głównym celem funkcjonowania wspólnot jest wspólne utrzymywanie nieruchomości w należytym stanie i głównie pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania tą nieruchomością (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 9 maja 2013 r. sygn. akt I ACa 214/13, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 22 maja 2015 r. sygn. akt I ACa 91/15).

Kwestie dotyczące zachowania we właściwym stanie technicznym substancji obiektu budowlanego reguluje art. 61 pkt 1 w zw. z art. 5 ust. 2 ustawy - Prawo budowlane, nakładający na właściciela obiektu lub jego zarządcę obowiązek użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywania go w należytym stanie technicznym i estetycznym. Pociąga to za sobą konieczność przeprowadzania okresowych kontroli obiektu,
a także - w razie potrzeby - stosownych napraw, konserwacji czy remontów. Obowiązek utrzymywania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym ma na celu zapobieżenie dopuszczenia do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Za należyty stan techniczny obiektu budowlanego należy uznać stan zapewniający sprawność techniczną obiektu jako całości oraz sprawność techniczną elementów instalacji obiektu i urządzeń odpowiadający wymaganiom prawa, w tym przepisom techniczno - budowlanym.

Przepisy prawa budowlanego uprawniają organy nadzoru budowlanego do badania, czy dany obiekt budowlany utrzymywany jest w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami. W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać (albo jest użytkowany w sposób zagrażający) życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo swym wyglądem powoduje oszpecenie otoczenia, właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości (art. 66 ustęp 1 punkt 1-4 prawa budowlanego). Zaistnienie choćby jednej z ww. przesłanek uprawnia i jednocześnie zobowiązuje organ nadzoru budowlanego do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości (art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy). Przepis art. 66 prawa budowlanego stanowi najdonioślejszy przykład konkretyzacji nakazu przestrzegania obowiązku utrzymania i użytkowania obiektu budowlanego, zgodnie z zasadami sformułowanymi w art. 5 ust. 2 ustawy. Przepis ten nie tworzy dla właściciela obiektu lub jego zarządcy nowych obowiązków, tylko precyzuje ustawowe obowiązki i umożliwia egzekwowanie ich wykonalności. Niezastosowanie się przez te podmioty do ciążących na nim z mocy prawa obowiązków, mających na celu utrzymanie obiektu we właściwym stanie technicznym i estetycznym, uprawnia właściwy organ do ingerencji, zmierzającej do ich wyegzekwowania. W każdym razie właściwy organ budowlany (art. 83 ust. 2) może ingerować, kiedy obiekt może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska. Adresatem decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości jest właściciel lub zarządca nieruchomości. Koniecznym elementem decyzji jest określenie terminu wykonania nałożonego obowiązku. Decyzja wydana na podstawie art. 66 podlega egzekucji administracyjnej obowiązków o charakterze niepieniężnym. Kwestia rozliczeń kosztów związanych z usunięciem stwierdzonych nieprawidłowości pomiędzy współwłaścicielami obiektu nie stanowi elementu sprawy administracyjnej, a co zatem idzie nie ma znaczenia przy określeniu adresata decyzji.

Przenosząc powyższe rozważania do niniejszej sprawy trzeba stwierdzić, że skoro stwierdzono nieprawidłowości dotyczące stanu technicznego budynku Wspólnoty oraz budynków gospodarczych w części budynków garażowych, to zasadnie organ nakazał ich usunięcie przez Wspólnotę Mieszkaniową poprzez wykonanie koniecznego remontu. Nie budzi wątpliwości, że decyzje Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta W., nakazujące usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w budynku Wspólnoty są prawomocne, ostateczne i podlegają wykonaniu.

Jak wynika z art. 119 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2017 r. poz. 1201 - tekst jednolity) wymierzenie grzywny w celu przymuszenia nie ma charakteru uznaniowego, lecz jest obligatoryjne. Wynika to wprost z brzmienia art. 119 u.p.e.a. i użytego w tym przepisie sformułowania „grzywnę (...) nakłada się”. Celem grzywny w celu przymuszenia jest pośrednie doprowadzenie do wykonania egzekwowanego obowiązku poprzez samą finansową dolegliwość nałożonej grzywny. Podkreślić należy, że grzywna w celu przymuszenia nie jest karą, ale środkiem służącym do przymuszenia zobowiązanego do wykonania obowiązku.

Wynikający z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.) obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym ciąży na wszystkich współwłaścicielach obiektu łącznie. Oznacza to, że obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, o którym mowa w art. 66 ust. 1 tej ustawy, powinien być nałożony na wszystkich współwłaścicieli łącznie - nie można nim obciążyć tylko jednego lub wyłącznie niektórych współwłaścicieli. Przedmiotem decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane jest jeden obowiązek i każdy ze współwłaścicieli obiektu budowlanego jest w jednakowym stopniu odpowiedzialny za jego realizację w całości. Rozłożenie ciężaru kosztów remontów i napraw, a także - przeprowadzenia poszczególnych prac jest sprawą współwłaścicieli budynku, a w razie sporu - sprawą cywilną, nienależącą do kompetencji organów nadzoru budowlanego (por. wyrok NSA z dnia 14 września 1999 r., sygn. akt II SA/Gd 1674/97). Ta sama zasada obowiązuje w przypadku egzekucji obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu budowlanego. Nałożona grzywna w celu przymuszenia w jednakowym stopniu obciąża zobowiązanych do wykonania obowiązku.

Z powyższego jasno zatem wynika, że podjęcie zaskarżonej uchwały może wywoływać negatywne skutki dla Wspólnoty Mieszkaniowej. Dodać również należy, że zwlekanie z wykonaniem decyzji (...) spowoduje, że budynek Wspólnoty będzie niszczał i tym samym coraz więcej środków będzie potrzebnych do tego, by utrzymać go w należytym stanie technicznym i estetycznym. Z ustaleń Sądu wynika, że Wspólnota obecnie potrzebuje około 380.000 zł na wykonanie niezbędnych prac. Wspólnota nie posiada takich zasobów pieniężnych i bez zaciągnięcia kredytu nie będzie w stanie wykonać tych decyzji. W tej sytuacji niezrozumiałym jest zmniejszanie stawki na fundusz remontowy, gdyż uniemożliwi to wykonanie prac budowlanych określonych w decyzjach (...). Niewykonanie wspomnianych prac może skutkować tym, że na Wspólnotę może zostać nałożona grzywna, co tylko pogorszy sytuację finansową Wspólnoty.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Zdaniem Sądu, zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, gdyż uniemożliwia utrzymanie nieruchomości wspólnej w należytym stanie technicznym i estetycznym. Zaskarżona uchwała uniemożliwia pozyskanie środków na przeprowadzenie koniecznych prac budowlanych, co w efekcie doprowadziłoby do nadmiernego pogorszenia właściwości użytkowych i sprawności technicznej budynku Wspólnoty.

Z przedstawionych wyżej względów Sąd uchylił zaskarżoną uchwałę.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -08-22_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”