Podział quoad usum może być zmieniony uchwałą

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Podział quoad usum może być zmieniony uchwałą

#1 Post autor: piotrusb » 09-11-2017, 10:53

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 29 września 2017 r., sygn. akt I ACa 939/17.
...wskazać należy, że uchwała bez wątpienia nie narusza umowy właścicieli o podziale quoad usum części wspólnych nieruchomości obejmujących zewnętrzne miejsca parkingowe, bowiem umowy takiej w odniesieniu do miejsc postojowych właściciele w ogóle nie zawarli, a przynajmniej okoliczności takiej strona powodowa nie zdołała wykazać przedłożonymi aktami notarialnymi. Istotnie umowa taka istniała, jednak wyłącznie co do części wspólnych obejmujących balkony. Z kolei zgoda blankietowa wyrażona przez niektórych właścicieli na dokonanie takich ustaleń, tudzież zawarcie umów w przyszłości jest niewystarczająca do uznania, że do takiego podziału na mocy umowy właścicieli doszło. Tym samym uregulowania zawarte w umowach ustanowienia odrębnej własności lokali nie mogą być odczytane jako podział nieruchomości do korzystania (quoad usum).

Po drugie, Sąd Apelacyjny podziela pogląd wyrażony m.in. w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2009 r. (III CSK 325/09), zgodnie z którym, jeżeli właściciele lokali określili w umowach z dotychczasowym właścicielem sposób korzystania z miejsc postojowych, to taki podział quoad usum części nieruchomości wspólnej może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali. W okolicznościach sprawy niniejszej miejsca postojowe znajdują się w części wspólnej nieruchomości, co oznacza, że wszyscy właściciele mogą z niej korzystać zgodnie z jej przeznaczeniem społeczno-gospodarczym i są uprawnieni do współposiadania oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli korzystania z niej, co wynika z zasad ogólnych regulujących stosunek współwłasności, wyrażonych w art. 140 k.c. i art. 206 k.c.. Tym samym, gdyby nawet uznać, że w aktach notarialnych został wprowadzony podział quoad usum części wspólnych obejmujących miejsca postojowe, to może być on w dowolnej chwili wolą właścicieli wyrażoną w formie uchwały podjętej w trybie określonym w art. 23 u.ow.l. zmieniony. Wskazywany zaś przez skarżącą wymóg jednomyślności dla podjęcia uchwały o zmianie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej nie może być uznany za ważny i skuteczny, jako sprzeczny z art. 23 § 2 u.ow.l.. Brak jest też przekonujących argumentów by twierdzić, że prawo właścicieli może zostać ograniczone do tego stopnia, że byliby oni de facto pozbawieni możliwości decydowania w przyszłości o sposobie korzystania z przedmiotu ich własności, w szczególności, gdy ograniczenia tego rodzaju zostają wprowadzone z inicjatywy dotychczasowego właściciela (dewelopera).

Odnośnie samego sposobu podejmowania uchwał przez właścicieli, należy odwołać się do treści art. 23 u.w.l., zgodnie z którym uchwały są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Stosownie do § 2 uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Przepis powyższy przewiduje zatem możliwość podejmowania uchwał na zebraniu właścicieli, ale także bez zwoływania zebrania właścicieli lokali (wyłącznie w drodze indywidualnego zbierania głosów) oraz podjęcie uchwały w drodze oddania za nią głosów przez właścicieli lokali, częściowo na zebraniu właścicieli, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą. Z treści powyższego przepisu wynika więc, że wszystkie określone w nim tryby są równorzędne, a stanowisko skarżącego sprowadzające się do twierdzenia o konieczności podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli jest całkowicie nietrafne.(...)

...odnosząc się do naruszenia przez uchwałę interesu powódki, Sąd wskazał, że podział quoad usum powinien uwzględniać interesy wszystkich właścicieli, a więc także tych, którzy nie mają gdzie parkować pojazdów (por. orzeczenie w sprawie III CSK 325/09). W okolicznościach przedmiotowej sprawy interes wszystkich właścicieli lokali został zabezpieczony w dwójnasób. Po pierwsze, poprzez umożliwienie właścicielom lokali mieszkalnych uzyskania wyłącznego prawa korzystania z miejsc postojowych w przypadku, gdy wyrażą taką wolę, po drugie poprzez zasilenie funduszu remontowo-inwestycyjnego wspólnoty ze środków pochodzących z udostępniania ww. miejsc parkingowych. Uchwała nie narusza nabytych dotychczas praw do miejsc postojowych, które zostały wpisane do ksiąg wieczystych. Nadto zaskarżona uchwała wyraźnie stanowi, że możliwość udostępnienia, w ramach komercyjnego wynajmu, miejsc parkingowych osobom niebędącym członkami wspólnoty występuje dopiero w sytuacji, kiedy członkowie wspólnoty nie skorzystają z tej możliwości. (...)

Zdaniem Sądu Apelacyjnego rację miał także Sąd Okręgowy stwierdzając, że zaskarżona uchwała nie narusza interesu powódki w rozumieniu art. 25 u.ow.l. , gdyż badając interes skarżącego właściciela należy każdorazowo odwoływać się do kryteriów obiektywnych i interesów pozostałych właścicieli, zaś sam subiektywny majątkowy interes powódki nie podlega ochronie w myśl art. 25 u.ow.l. Pogląd powyższy został wyrażony w podzielanym przez Sąd Apelacyjny, a powołanym już uprzednio wyroku Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2010 r. (III CSK 325/09).
Uwzględniając zawarte w zaskarżonej uchwale reguły pierwszeństwa w zakresie przydziału miejsc postojowych, zasady odpłatności, z jednoczesnym przeznaczeniem uzyskanych środków na fundusz remontowy wspólnoty oraz przyjętą przez właścicieli zasadę poszanowania praw nabytych należy dojść do wniosku, że uchwała w żaden sposób nie narusza także zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -09-29_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”