Remont dachu w małej wspólnocie

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Remont dachu w małej wspólnocie

#1 Post autor: piotrusb » 27-10-2017, 10:36

Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 13 marca 2017 r., sygn. akt II Ca 999/16.

Wnioskodawczynie wniosły o udzielnie zezwolenia na przeprowadzenie remontu dachu nieruchomości z powodu złego stanu technicznego i niemożności przeprowadzenia jego remontu gdyż pozostali współwłaściciele nieruchomości – uczestnicy postępowania nie uznali za niezbędne i konieczne przystąpienie do remontu dachu budynku.
Jak wynika nie tylko z treści opinii sporządzonej przez biegłego sądowego z zakresu budownictwa, ale także decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, nakazującej stronom niniejszego postępowania usunięcie w terminie 30 dni nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu wynika, że stopień zużycia poszczególnych elementów obiektu, w szczególności dachu świadczy o wieloletnich zaniedbaniach współwłaścicieli polegających przede wszystkim na braku wykonywania remontów, bieżących napraw, konserwacji oraz innych działań mających na celu utrzymanie obiektu w należytym stanie technicznym. Biegły sądowy w swej opinii stwierdził pilną konieczność remontu dachu budynku stanowiącego część wspólną budynku, wskazując, że spadające dachówki stanowią wręcz zagrożenie dla użytkowników budynku. W tych okolicznościach wykonanie rozległego remontu dachu w zakresie wynikającym z treści opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa uznać należy za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, co uprawnia współwłaścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę do wystąpienia z wnioskiem o zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu w przypadku braku zgody na jej wykonanie pozostałych współwłaścicieli. W pełni należy podzielić pogląd Sądu I instancji o konieczności wydania postanowienia zezwalającego wnioskodawcom na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Stan budynku, w szczególności jego pokrycia szczegółowo opisany w opinii biegłego z zakresu budownictwa oraz we wspomnianej już decyzji organu nadzoru budowlanego świadczy, wbrew twierdzeniom uczestników postępowania, o braku porozumienia pomiędzy współwłaścicielami budynku co do zakresu i kosztów wykonania remontu. Nie chodzi tu o wzajemną wymianę pism czy próby ugodowego zakończenia sporu, lecz o realne wspólne działania wszystkich współwłaściciel bezpośrednio skutkujące podjęciem czynności związanych z remontem dachu. (...)

Uczestnicy postępowania winni dokonać czynności kontrolujących stan pokrycia dachowego nieruchomości, do czego jako współwłaściciele mieli nie tylko pełne prawo ale także wynikający z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w związku z art. 5 ust. 2 obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektu w stanie, który spełnia podstawowe wymagania dotyczące obiektów budowlanych, w tym w zakresie nośności i stateczności konstrukcji, bezpieczeństwa i utrzymania właściwego stanu technicznego. (...)

W tych okolicznościach Sąd I instancji prawidłowo przyjął istnienie określonych w art. 199 k.c. przesłanek zezwolenia na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Wydając postanowienie, kierował się wynikającym z przytoczonego uregulowania obowiązkiem uwzględnienia interesu wszystkich właścicieli oraz celem zamierzonej czynności wydał prawidłowe orzeczenie. Jest rzeczą oczywistą, że pozostawienie dachu nieruchomości w dotychczasowym stanie skutkowałoby postępującym niszczeniem jego elementów a w konsekwencji degradacją substancji samego budynku. Wykonanie remontu w określonym przez sąd zakresie uwzględnia interes wszystkich współwłaścicieli nieruchomości właśnie poprzez umożliwienie podjęcie działań, które zapobiegną dewastacji nieruchomości. (...) w zakresie remontu wykonanego zgodnie z tym postanowieniem wnioskodawczynie będą miały prawo domagać się od uczestników postępowania zwrotu kosztów remontu w częściach odpowiadających ich udziałowi we współwłasności.(...)

Sąd wyrażający zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, w rozpoznawanie sprawie w postaci przeprowadzenia remontu, musi określić kwotowo górną granicę przewidywanych kosztów związanych z pracami. Z uwagi na fakt, iż w chwili wydawania postanowienia nie wiadomo, kiedy uprawnione przez Sąd osoby podejmą działania określone w postanowieniu, Sąd musi odwołać się do średnich cen. Ich poziom określony został w opinii biegłego z zakresu budownictwa. Sąd nie może podstawą swego rozstrzygnięcia w tym zakresie się uczynić złożonych przez strony ofert na wykonanie prac remontowych, z których wynikają ceny niższe od tych przyjętych przez biegłego właśnie z tego powodu, że nie są to ceny uśrednione a sąd nie może nakazać wykonania prac remontowych za pośrednictwem określonej firmy, która sporządziła kosztorys ofertowy. Rację mają uczestnicy postępowania wskazując, że na rynku firm budowalnych można znaleźć ofertę niższą od kwoty wynikającej z opinii biegłego. (...) Nie jest jednak rzeczą sądu w toku niniejszego postępowania ocena przedstawionej przez uczestników oferty, której treść, w tym także i cena może być wynikiem wielu czynników, które cechuje zmienność. Średnia cena określona przez biegłego daje gwarancję przeprowadzenia określonego w postanowieniu remontu według zasady „dobra jakość za rozsądną cenę”. Wszyscy współwłaściciele winni być zainteresowani przeprowadzeniem remontu zgodnie z zadami sztuki budowlanej przy użyciu odpowiedniej jakości materiałów. Sąd nie może kierować się tylko ceną usługi, która odbiega o 25 % od średnich stawek rynkowych i na tej podstawie określić górną wartość prac remontowych. W praktyce mogłoby to oznaczać trudności ze znalezieniem odpowiedniej oferty na rynku w przypadku wahnięć cenowych. Mogłoby się także okazać, że proponowana jakość usługi czy też użytych materiałów nie jest odpowiednia. Z tych też powodów Sąd I instancji, słusznie określając górną granicę kosztów remontu dach, odwołał się do średnich stawek określonych opinią biegłego sądowego z zakresu budownictwa zaś zarzuty uczestników postępowania w tym zakresie i wniosek o zmianę postanowienia i ustalenie kwoty kosztów remontu dachu na poziomie 50 039,50 zł należało uznać za chybiony. (...)

Wyrażenie przez Sąd zgody na dokonanie czynności z zakresu przekraczającego zwykły zarząd zastępuje zgodę pozostałych współwłaścicieli i uprawnia wnioskodawczynie do dokonania czynności szczegółowo opisanej w sentencji postanowienia. Z tych przyczyn za całkowicie pozbawione podstaw prawnych należy uznać wnioski uczestników postępowania zawarte w apelacji a dotyczące zobowiązania wnioskodawczyń do przeprowadzenia konkursu ofert i umożliwienie uczestnikom przedstawienie oferty wyszukanego przez nich wykonawcy a następnie wybrania oferty najkorzystniejszej cenowo, do przedstawienia uczestnikom umowy o remont czy też zobowiązania ich do przedłożenia szczegółowego kosztorysu powykonawczego poszczególnych prac i materiałów. Wskazane przez uczestników dokumenty mogą ewentualnie stanowić podstawę wzajemnych rozliczeń związanych z przeprowadzeniem remontu ale nie jest to przedmiot rozpoznania Sądu w niniejszej sprawie.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -04-07_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Re: Remont dachu w małej wspólnocie

#2 Post autor: irenalo » 27-10-2017, 10:48

Bardzo dobre orzeczenie.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”