Zmiana wielkości udziałów wymaga umowy wszystkich właścicieli

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Zmiana wielkości udziałów wymaga umowy wszystkich właścicieli

#1 Post autor: piotrusb » 26-10-2017, 09:53

Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 10 kwietnia 2017 r., sygn. akt II C 846/16.

Gmina Miejska P. – Zakład Gospodarki Mieszkaniowej wniosła o stwierdzenie nieistnienia uchwały wspólnoty w sprawie obciążenia Gminy kosztami procedury korygującej udziały w nieruchomości wspólnej, ewentualnie o jej uchylenie.
W uzasadnieniu powódka wskazała, iż w jej ocenie zaskarżona uchwała nie istnieje w sensie prawnym, gdyż żaden z przepisów uwl nie uprawnia wspólnoty mieszkaniowej do nałożenia na jednego z właścicieli lokalu obowiązku pokrywania w całości określonych kosztów związanych z utrzymywaniem nieruchomości wspólnej, a ponadto nie uzyskano wymaganej prawem większości głosów - materia uchwały, stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, a więc do skutecznego podjęcia uchwały, koniecznym jest uzyskanie zgody wszystkich właścicieli lokali. Sąd uwzględnił powództwo w całości stwierdzając w uzasadnieniu:
Przedmiotem poddanej pod głosowanie uchwały było zobowiązanie powoda do poniesienia kosztów korekty udziałów w nieruchomości wspólnej, co było konieczne w związku z błędnym wyliczeniem wielkości udziałów właścicieli poszczególnych lokali, powstałym na etapie ich wyodrębnienia. (..)

Zasada obliczania wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, określona w art. 3 ust. 3 u.w.l., jest bezwzględnie obowiązująca, a odstępstwa od niej są możliwe tylko w przypadkach określonych w u.w.l. (por. wyrok SN z dnia 8 października 2002 r., IV CKN 1304/00). Od zasady wyrażonej w art. 3 ust. 3 u.w.l. ta sama ustawa wprowadza pewne wyjątki, jednakże w pozostałych przypadkach zasada ta winna być bezwzględnie obowiązująca. W praktyce należy jednak liczyć się z tym, że zanim zasada ta została w tej formie wyrażona w ustawie, ustanawiano już odrębną własność lokali, obliczając udziały inaczej, a za czasów obowiązywania tej normy prawnej także mogło dochodzić do różnych niekonsekwencji i pomyłek w obliczaniu udziałów. Powodowały one, że suma udziałów wszystkich właścicieli lokali w świetle zawartych aktów notarialnych ustanawiających odrębną własność lokali nie jest równa 1, a udziały przypadające poszczególnym właścicielom nie odzwierciedlają proporcji powierzchni ich lokali do sumy powierzchni wszystkich lokali. Nie stanowi to jednak wystarczającego powodu do kwestionowania ważności zawartych umów, zwłaszcza że po urządzeniu dla lokalu księgi wieczystej za stałością tych umów przemawia także rękojmia wiary ksiąg wieczystych.

Pojawia się zatem pytanie, jakie są skutki prawne zbycia lokalu z udziałami obliczonymi inaczej niż to przewiduje treść art. 3 ust. 3 u.w.l., m.in. w sytuacji, gdy udziały powinny być obliczone zgodnie z tym przepisem.
Kwestią tą zajmował się Sąd Najwyższy, który w wyroku z dnia 14 marca 2002 r., IV CKN 896/00 orzekł, że: „Wadliwe określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom lokali we wspólnej nieruchomości, dokonane w czynnościach prawnych wyodrębnienia i sprzedaży lokali, powoduje nieważność tylko postanowień dotkniętych wadą". W uzasadnieniu napisał m.in., iż: „Nie można (...) zgodzić się z poglądem wyrażonym w kasacji, że wadliwe określenie udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, zawarte w czynności prawnej wyodrębniającej własność lokalu i w umowie sprzedaży tego lokalu, powoduje nieważność tych czynności. Sformułowania zawarte w art. 3 ust. 1 u.w.lok. w jej pierwotnym brzmieniu, a od nowelizacji z 1997 r. w art. 3 ust. 3, wskazują, że właściciele lokali mają udziały we wspólnej nieruchomości w częściach ułamkowych, obliczonych w sposób ściśle w tych przepisach ustalony. Przy kategorycznych sformułowaniach wymienionych przepisów: «stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi» oraz «udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi», uznać trzeba, że przepisy te wywołują skutek, o którym mowa w art. 58 § 1 in fine k.c. W miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzi przepis ustawy, nie zachodzi więc nieważność całej czynności prawnej".
Ostatecznie zatem, w opisanej sytuacji, każdy pozostaje właścicielem lokalu, który nabył, w tym każdy właściciel lokalu powinien pozostawać właścicielem takiej ułamkowej części nieruchomości wspólnej, jaką według ustawy powinien nabyć wraz z lokalem, niezależnie od tego, czy ułamek ten wyliczono zgodnie z art. 3 ust. 3 u.w.l., czy inaczej. Warto jednak nadmienić, że inne przepisy u.w.l. przewidują określone procedury i sposoby zmiany udziałów w tych przypadkach, gdy ich suma wynikająca z zawartych umów nie jest równa 1.

Skoro zgodnie z przytoczonym wyżej wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2002 r. wadliwe określenie wielkości udziałów przysługujących właścicielom lokali we wspólnej nieruchomości, dokonane w czynnościach prawnych wyodrębnienia i sprzedaży lokali, powoduje nieważność tych postanowień tylko w części objętej wadą, to osobom, które nabyły lokale z wadliwie określonymi udziałami przysługują, w celu doprowadzenia do zgodności wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej w obrębie całej wspólnoty, środki prawne przewidziane w postępowaniu wieczystoksięgowym, tj. ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 626 13 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego) oraz powództwo o uzgodnienie treści stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wytoczone na podstawie art. 10 u.k.w.h. (por. też postanowienie SN z dnia 28 kwietnia 1994 r., III CZP 43/94). Przepis art. 10 u.k.w.h. mówi, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie, albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności (ust. 1).

Jak już wspomniano wcześniej, od zasady obliczania udziałów określonej w art. 3 ust. 3 u.w.l. przewidziano pewne wyjątki. Już w tym samym art. 3, w ust. 6 i 7 znajdujemy bowiem postanowienia, które przewidują inny sposób ustalenia udziałów w nieruchomości wspólnej.
Ustęp 6 art. 3 stanowi, że gdy jednocześnie, na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów przypadających na każdy lokal określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.
Z punktu widzenia tego przepisu najważniejsze jest zatem, aby udziały były związane z samodzielnymi lokalami, a suma udziałów wszystkich właścicieli lokali była równa 1 (por. też wyrok SN z dnia 13 marca 2004 r., V CK 492/03, LEX nr 328063). Temu celowi służy zresztą także przepis art. 3 ust. 3 u.w.l., który wprowadzając stosowanie tej samej zasady obliczania udziałów dla każdego lokalu w danej nieruchomości, w sytuacji gdy własność tych lokali ustanawiana jest w różnym czasie, przy dokładnym wykonaniu także prowadzi do tego, że suma udziałów jest równa 1.
Temu samemu celowi służy też przepis art. 3 ust. 7 u.w.l., dotyczący niektórych przypadków, w których określając wysokość udziałów, postąpiono niezgodnie z ustawą. Przewiduje on, że w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w art. 3 ust. 3 u.w.l., a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej, takie jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Wyrażona tu zasada dotyczy zatem tylko tych nieruchomości, w których mimo określenia udziałów przypadających na poszczególne lokale w sposób inny niż jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu do sumy powierzchni użytkowych wszystkich lokali (wraz z pomieszczeniami przynależnymi) jest jeszcze szansa na to, że suma udziałów przypadających na wszystkie lokale będzie się równała 1, gdyż raz przyjętą metodę ich obliczania stosowano konsekwentnie.
Ostatecznie, jeśli nie udało się osiągnąć stanu, w którym suma udziałów jest równa 1 albo nawet jest ona równa 1, ale właściciele lokali z jakichś powodów chcą zmienić swoje udziały w nieruchomości wspólnej, można dokonać zmiany udziałów. Zmiany takiej mogą, zgodnie z art. 3 ust. 7 u.w.l., dokonać sami właściciele lokali, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Chodzi tu zatem o doprowadzenie do sytuacji zbliżonej do tej, kiedy jednocześnie ustanawia się własność wszystkich lokali w danej nieruchomości, określając w umowie udział dla każdego lokalu – tyle tylko, że w tym przypadku udział dla każdego lokalu określa się nie po raz pierwszy, lecz ponownie. W obu przypadkach, w dokonywaniu zmiany muszą brać udział wszyscy właścicieli lokali z danej nieruchomości i konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego. (por. Komentarz Ewy Bończak - Kucharczyk do art. 3 ustawy o własności lokali).

Natomiast przy konfliktowych interesach wszystkich współwłaścicieli, z których każdy ma prawo do ujawnienia jego udziału w księdze wieczystej i do rozporządzania lokalem wraz z udziałem we współwłasności, przy braku zgody wszystkich współwłaścicieli na nowe określenie udziałów w nieruchomości wspólnej, konieczne może stać się rozstrzygnięcie tej kwestii na drodze procesu cywilnego. Brak jednomyślności nie może bowiem niweczyć zmiany stanu rzeczy. Pokonaniu oporu współwłaścicieli pozostających w mniejszości wobec zamierzonej czynności przekraczającej zwykły zarząd rzeczą służy uregulowanie zawarte w art. 199 k.c. (por. uzasadnienie do wyroku SN z dnia 13 maja 2004r. w sprawie V CK 492/03; wyrok SN z dnia 18 listopada 2004r. w sprawie I CK 357/04).

W rozpoznawanej sprawie bezspornym jest, że wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości nie dokonali, do chwili obecnej nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Nie toczyło się również żadne postępowanie w trybie art. 199 k.c., ani z powództwa o uzgodnienie treści stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wytoczone na podstawie art. 10 u.k.w.h., zmierzające do stwierdzenia nieważności aktów notarialnych sprzedaży w części dotyczącej określenia udziałów w prawie użytkowania w częściach wspólnych.

Stanowisko pozwanej Wspólnoty, wyrażone w zaskarżonej uchwale, w istocie sprowadza się do obciążenia Gminy odpowiedzialnością odszkodowawczą, obejmującą równowartość spodziewanych wydatków, spowodowanych, w ocenie członków Wspólnoty, zawinionym działaniem powoda. Podnieść jednak należy, iż przedmiotem uchwał właścicieli lokali mogą być wyłącznie takie sprawy, które dotyczą nieruchomości wspólnej. Żaden przepis prawa nie zezwala Wspólnocie Mieszkaniowej na składanie oświadczeń woli o charakterze władczym, którym poszczególni właściciele mieliby obowiązek się podporządkować. Źródłem uprawnienia do żądania jakichkolwiek odszkodowań bądź opłat od właścicieli lokali mogą być wyłącznie przepisy obowiązującego prawa, a nie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, która samodzielnie nie może kreować tego rodzaju zobowiązań. Jeżeli pozwana Wspólnota uważała, że powód doprowadził do powstania uszczerbku w jej majątku, to wyłącznie właściwą drogą prawną, w celu potwierdzenia zasadności takiego roszczenia, byłoby wystąpienie na drogę sądową, w ramach zgłoszenie żądań z tytułu odpowiedzialności odszkodowawczej. Kreowanie w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej stosunku obligacyjnego między wspólnotą a jednym z jej członków uznać należy za niedopuszczalne. Zgodnie ze stanowiskiem prezentowanym w orzecznictwie, uchwała wprowadzająca taki obowiązek musi być uznana za sprzeczną z prawem i winna podlegać uchyleniu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 8.09.2010 r, VI ACa 76/10).
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -04-10_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”