Zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej

#1 Post autor: piotrusb » 23-10-2017, 10:05

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 10 kwietnia 2017 r., sygn. akt VI ACa 33/16.

W budynku położonym zostało wyodrębnione 7 samodzielnych lokali mieszkalnych. Jako pierwszy został wyodrębniony i sprzedany przez Skarb Państwa w dniu 9 lipca 1976 r. lokal nr (...) wraz z udziałem wynoszącym 0,045 części budynku i jego urządzeń, służących do wspólnego użytku mieszkańców.
Następnie w latach: 1976, 1979, 1980, 1982 i 19990 wyodrębniono i sprzedano kolejnych 6 lokali mieszkalnych. W uchwale z dnia 22 marca 20010 r. pozwana Wspólnota wyraziła zgodę na zlecenie wykonania inwentaryzacji lokali mieszalnych wraz z określeniem udziałów w części wspólnej nieruchomości, ustanowienie odrębnej własności lokali oraz na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.
W dniu 31 marca 2014 r. podjęta została uchwała zaprotokołowana przez notariusza, w której członkowie pozwanej Wspólnoty udzielili zgody na czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu tj. na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, zgodnie z inwentaryzacją powierzchni lokali mieszkalnych, pomieszczeń piwnicznych i pomieszczeń na poddaszu oraz pomieszczeń w.c., sporządzoną w sierpniu 2010 r. oraz udzielili pełnomocnictwa do wszelkich czynności prawnych i faktycznych zmierzających do zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej zgodnie z ww. inwentaryzacją oraz do poniesienia kosztów z tym związanych. Głosownie powyższej uchwały nastąpiło w oparciu o przepis art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Za podjęciem uchwały oddano 7 głosów a przeciwko 1 głos należący do współwłaścicieli lokali niewyodrębnionych, posiadających łączny udział – 0,6940 części.
W sporządzonej inwentaryzacji – udział nieruchomości wspólnej został obliczony w odniesieniu do powierzchni każdego z lokali mieszkalnych (wyodrębnionych i niewyodrębnionych) w stosunku do sumy powierzchni tychże lokali.
Jak słusznie zauważył Sąd Okręgowy powołując się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 1996 r. sygn. akt III CZP 199/95 – w przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych przez Państwo należało określić przedmiot współwłasności w sposób zawężający, przy przyjęciu założenia, że w sytuacji gdy pozostały jeszcze nie wyodrębnione powierzchnie użytkowe budynku, które nie służyły wszystkim współwłaścicielom do prawidłowego korzystania z ich odrębnych lokali to takie powierzchnie nadal stanowiły własność dotychczasowego właściciela (Skarb Państwa).

W rozpoznawanej sprawie powód i jego rodzina wstąpili w sytuację prawną Państwa, odzyskując od niego nie będące przedmiotem wcześniej dokonanych czynności prawnych udziały w przedmiotowej nieruchomości.
Można zgodzić się częściowo z argumentacją strony pozwanej, że dokonane przez Sąd I instancji wyliczenie elementów stanowiących części wspólne budynku nie mogło mieć enumeratywnego charakteru (tak również przyjął Sąd Najwyższy w cyt. wyżej uchwale) gdyż należy w niniejszej sprawie uwzględnić również pomieszczenia piwniczne jeżeli służą one potrzebom mieszkańców tego budynku a w przypadku poddasza – te jego części, które zostały wydzielone jako pralnia, suszarnia, co jednak nie oznacza, że reszta poddasza również powinna zostać włączona do części wspólnej budynku nawet jeżeli nie była ona w sposób trwały i całkowity oddzielona od wyżej wymienionych pomieszczeń skoro nie była ona niezbędna do prawidłowego korzystania z lokalu mieszkalnego. (...)

... trzeba zgodzić się z powodem gdy podnosi on, iż pozwana błędnie interpretuje art. 15a ust. 2 ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, utożsamiając użyty tam termin – „powierzchnia użytkowa budynku” z przyjętym obecnie w art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali określeniem – „łączna powierzchnia użytkowa wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do niej przynależnymi”.
W rezultacie nie do zaakceptowania była przyjęta, w sporządzonej inwentaryzacji, metoda ustalania udziału właścicieli wyodrębnionych i jeszcze wówczas niewyodrębnionych lokalu według zasady przewidzianej w art. 3 ust. 3 ustawy lokali, w wyniku czego uległa istotnemu zmniejszeniu wysokości udziału powoda w nieruchomości wspólnej.
Dokonując porównania z sobą sposobu określenia – przedmiotu stanowiącego współwłasność właścicieli lokali, wskazanego w art. 15a ust. 2 ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach z obowiązującym w dacie wejścia w życie tego przepisu z analogicznym unormowaniem zawartym w obowiązującym wówczas przepisie – art. 136 § 1 k.c. można dostrzec tu pewną różnicę polegającą na tym, że w pierwszym przypadku jest mowa o „częściach budynku i innych urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali” a w drugim o „ wszelkich częściach budynku i innych urządzeniach, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali” co potwierdzałoby słuszność stanowiska Sądu Najwyższego przyjętego w uzasadnieniu cyt. wcześniej uchwały z dnia 28 lutego 1996 r. o wymogu pozostawienia „dotychczasowemu” właścicielowi niewyodrębnionych powierzchni użytkowych, które nie służą wszystkim współwłaścicielom do prawidłowego korzystania z ich odrębnych lokali.
Wprawdzie uchwała ta została podjęta na tle sporu związanego z losem znajdującego się w budynku mieszkalnym lokalu użytkowego tym niemniej zachowuje ona swą aktualność również przy ocenie odrębności uregulowania zawartego w art. 15a ust. 2 ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach w stosunku do innych unormowań dotyczących określenia przedmiotu nieruchomości wspólnej.

O tym, jakie konkretnie elementy zostały wzięte pod uwagę przy określaniu udziału osoby, której sprzedano pierwszy wyodrębniony lokal mieszkalny w przedmiotowym budynku decydowały ówcześnie obowiązujące przepisy a nie wola stron, stąd również z tego względu zarzut naruszenia art. 232 k.p.c. w zw. z art. 6 k.c. był chybiony.
Podobnie też należy ocenić zarzut naruszenia tych samych przepisów w kontekście argumentacji skarżącej, że powód nie udowodnił - jakie części budynku zostały zwrócone przez Miasto (...) W. jego rodzinie.
Przekazane tej stronie udziały w przedmiotowej nieruchomości nie mogły obejmować mniejszej części tj. niewyodrębnionej powierzchni budynku niż przysługiwała ona wcześniej Skarbowi Państwa a następnie gminie (Miastu (...) W.), przy zastosowaniu powołanego wcześniej kryterium, jakie wskazał Sąd Najwyższy w motywach uchwały z dnia 28 lutego 1996 r.(...)

Należy mieć na względzie okoliczność, że w momencie podejmowania skarżonej uchwały nie istniały przesłanki do zastosowania przytaczanego w apelacji art. 22 ust. 2 i 3 pkt 5 ustawy o własności lokali, w sytuacji gdy problem nie polegał, jak utrzymuje skarżący, na sprostowaniu omyłki w zakresie ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Przepis ten, jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 24 listopada 2010 r. sygn. akt II CSC 267/10 podlegał wyłączeniu przez art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokalu i zachodziła tu konieczność uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Skutkiem przyjęcia przez pozwaną Wspólnotę niedopuszczalnej procedury w celu doprowadzenia do przyjęcia innych udziałów w nieruchomości wspólnej niż dotychczas istniejące była nieważność czynności objętych przedmiotową uchwałą.
Powyższego poglądu nie zmienia fakt, że powód po ujawnieniu na wniosek zarządu pozwanej Wspólnoty wyników przyjętej inwentaryzacji w księdze nieruchomości gruntowej zmuszony był wyodrębnić dalsze lokale i dostosować się do przyjętych tam udziałów, który to stan prawny nie ma nieodwracalnego charakteru.
Bez znaczenia jest przy tym twierdzenie pozwanej, że owa zmiana wysokości udziałów, nie pociągnęła za sobą żadnych zmian gdy chodzi o powierzchnie wyodrębnionych lokali. Skarżąca nadal utrzymuje błędnie, że można było zastosować metodę wyrażoną w art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali a ponadto nie dostrzega, że problem nie polegał na tym, że obliczając udziały, według wskazanej wyżej zasady, dokonano błędnego określenia udziałów w nieruchomości wspólnej, co zrodziło potrzebę dokonania ich sprostowania.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -04-10_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”