Wszyscy właściciele mają prawo do korzyystania z komórek będących częścią NW

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z dnia 27 lipca 2017 r., sygn. akt II C 497/16.

Sąd (...) stwierdził, iż w przedmiotowej sprawie doszło do naruszenia sprecyzowanej w art. 25 ust. 1 Ustawy o własności lokali przesłanek. A mianowicie naruszenia interesu właściciela lokalu użytkowego znajdującego się w nieruchomości wspólnej, jak również naruszenia przepisów postępowania. Na początku należy wskazać na naruszenie interesów powódki. Zdaniem Sądu naruszenie to zaistniało poprzez fakt podjęcia przez wspólnotę przedmiotowej uchwały, która w sposób istotny różnicuje właścicieli lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych, bez podania uzasadnionej przyczyny poprzez przyznanie właścicielom lokali mieszkalnych prawa do korzystania z piwnicy, jednocześnie odmawiając tego prawa właścicielom lokali użytkowych w zakresie bezpłatnego korzystania. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 3 czerwca 2015 roku w sprawie I ACa 419/15 wyłączenie z uprawnienia jednego z właścicieli lokalu naruszałoby zasadę równości praw i dyskryminowałoby go. Zdaniem Sądu nie można zgodzić się ze stwierdzeniem strony pozwanej, która powołuje się na fakt, że przedmiotowa uchwała dała wyraz trwałemu i ustalonemu zwyczajowi. Zwyczaje są powszechnym oraz aprobowanym sposobem postępowania w danych stosunkach, natomiast fakt dyskryminacji poszczególnych członków wspólnoty mieszkaniowej nie może zasługiwać na aprobatę. Podkreślić należy, że materiał dowodowy zebrany w sprawie bezpośrednio wskazał na to, iż między lokatorami, co do zasady nie zachodził spór, co możliwości korzystania z pomieszczeń w tak zwanym przyziemiu, z pomieszczeń piwnicznych dopóki nie chcieli z niego korzystać wszyscy właściciele lokali mieszkalnych. Podkreślić należy również i to, że komórki, czy też piwnice w przedmiotowym budynku nie są pomieszczeniami o jednolitym charakterze. Mają one bowiem zarówno różne położenie, różną wielkość i są użytkowane w różny sposób. W większości są one użytkowane do przechowywania rzeczy, które są bezpośrednio zbędne osobie, lokatorowi w lokalu mieszkalnym. Natomiast powierzchnia przedmiotowych komórek częściowo również brak możliwości ich podziału w pewien sposób prowadzi do ograniczenia możliwości wykorzystania ich przez wszystkich właścicieli lokali. Powyższe w ocenie Sądu winno skutkować tym, iż właściciele lokali zarówno mieszkalnych, jak i użytkowych winni podjąć uchwałę, która zgodnie dokonywałaby podziału możliwości korzystania z pomieszczeń piwnicznych pomiędzy wszystkich współwłaścicieli lokali zarówno mieszkalnych, jak i użytkowych. Nie może być natomiast sytuacji takiej, w której tylko i wyłącznie właściciel lokalu użytkowego, bez wskazania jakiejkolwiek uzasadnionej przyczyny, zostaje takiego prawa pozbawiony. Podnoszona w niniejszym toku postępowania okoliczność, iż właściciel lokalu użytkowego może sobie komórkę wynająć i za to dodatkowo ponosić odpłatność w żaden sposób nie wskazuje na to, z jakiej przyczyny miałby robić to sam bez udziału na przykład właścicieli lokali mieszkalnych. Ta okoliczność w ocenie Sądu w żaden sposób przez pozwaną wspólnotę nie została tutaj wykazana i udowodniona. To, co zostało wykazane i udowodnione, to fakt zaistnienia sporu na tle korzystania z przedmiotowych komórek w związku z tym, iż jest ich po prostu za mało. Jednakże pozwana wspólnota w żaden sposób nie wykazała, aby w rzeczywistości podjęła choćby jakiekolwiek podstawowe starania, aby umożliwić dostęp do przedmiotowych komórek skoro są one aż tak istotne dla właścicieli lokali w przedmiotowym budynku do łącznego ich korzystania zarówno przez właścicieli lokali mieszkalnych jak i lokali użytkowych, tak, aby ich prawo było w tym zakresie w pełni zaspokojone. Dodać należy, iż stanowisko członka zarządu, który wskazuje na to, iż on, jako właściciel lokalu użytkowego nie posiada również komórki piwnicznej nie może być tutaj uwzględnione i uznane za argument w sprawie, albowiem w rzeczywistości materiał dowodowy wykazał, iż jako właściciel lokalu mieszkalnego dysponuje on komórką, która ma powierzchnię jedną z większych w przedmiotowym budynku. Stąd mając na uwadze powyższe okoliczności Sąd uznał powyżej określone naruszenie za uzasadnione.

Kolejno wskazać należy, że przedmiotowa uchwała naruszyła również przepis art. 12 ust. 1 Ustawy o własności lokali, który stanowi, że właściciel lokalu ma prawo do współegzystowania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. W przypadku pozostawienia w obiegu prawnym przedmiotowej uchwały powódka straciłaby prawo do współegzystowania z komórki lokatorskiej, co zdaniem Sądu nie znajduje oparcia w treści art. 12. Sąd zdaje sobie sprawę z tego, iż właściciel lokalu w swoim współkorzystaniu z nieruchomości wspólnej nie jest w swych sprawach nieograniczony. Jednakże zdaniem Sądu w przedmiotowej sprawie nie doszło do przekroczenia granic we współkorzystaniu z rzeczy wspólnej i tak jak zostało to już również wcześniej określone bezpośrednio Wspólnota Mieszkaniowa w żaden sposób nie przyczyniła się do tego, aby powyższy problem rozwiązać. Pokreślić należy również i to, że Wspólnota Mieszkaniowa wskazywała na możliwość korzystania przez powódkę z innej komórki. Przy czym jest to komórka, która ma charakter pomieszczenia używanego do przechowywania rzeczy związanych ze sprzątaniem części wspólnych przez firmę sprzątającą. W związku z tym sama strona poznawana przyznawała, iż ma ona bardzo małe rozmiary i w rzeczywistości nie da się z niej w sposób inny korzystać niż do przechowywania rzeczy służących do sprzątania.

Sąd pragnie również podkreślić, iż nie dał wiary twierdzeniom powódki, jakoby w przedmiotowej sprawie doszło do dorozumianego podziału quoad usum wywodzonego z treści art. 206 [kc]. Już w postanowieniu z 19 maja 2016 roku oddalającego wniosek o zabezpieczenie powództwa Sąd wskazał, że treść przedstawionych dokumentów, nie wskazuje, aby kiedykolwiek przyznano powódce prawo do przedmiotowej komórki lokatorskiej. Sąd uznał, iż powódka zajęła przedmiotową komórkę, ponieważ nikt nie kwestionował faktu jej zajęcia poprzez nie wykorzystywanie jej przez inne osoby. W tym miejscu należy podnieść jednak, że współwłaściciele mogą dokonać podziału rzeczy wspólnej do korzystania na podstawie umowy. Umowa taka nie wymaga zachowania jakiejkolwiek formy szczególnej. W konsekwencji do podziału dochodzi wskutek zawarcia umowy, której stronami muszą być wszyscy współwłaściciele. W wyniku zawarcia umowy o podział quoad usum współwłaściciele będąc nadal posiadaczami samoistnymi rzeczy wspólnej stają się posiadaczami zależnymi wydzielonych im części. Zdaniem Sądu w przedmiotowej sprawie powódka nie wykazała faktu zawarcia przedmiotowej umowy quoad usum, jednocześnie same okoliczności związane z korzystaniem dotychczasowym również z komórek również takiego stanu nie wykazało. (...)

Biorąc pod uwagę wszystkie powyższe okoliczności Sąd uchylił uchwałę na podstawie art. 25 ust. 5 Ustawy o własności lokali, uzasadniając, iż narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, narusza również równość praw właścicieli poszczególnych lokali

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -07-27_002

[irenalo]

Mieliśmy podobną sprawę u MMX13.