Czy taras jest częścią nieruchomości wspólnej

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Czy taras jest częścią nieruchomości wspólnej

#1 Post autor: piotrusb » 28-09-2017, 10:19

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 lipca 2017 r., sygn. akt I ACa 739/16.
Wprawdzie, Sąd I instancji obszernie przytaczając wyrok Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 roku (III CZP 10/08) wskazywał na różne funkcję jakie może spełniać taras, podając iż w zależności od koncepcji architektonicznej może on stanowić część elewacji spełniającą funkcję zdobniczą (nie użytkową), niemniej pisemne motywy rozstrzygnięcia nie wskazują, aby Sąd ustalił, że taka była rola tarasów w budynku pozwanej Wspólnoty. W sprawie nie było natomiast sporne, iż tarasy są użytkowane przez właścicieli lokali do nich przylegających, co jak słusznie podniósł skarżący wynika także z załączonych przez powoda w toku postępowania przed Sądem I instancji zdjęć.(...)

...w odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota wskazała, że konstrukcja tarasów musi być kwalifikowana jako dotycząca nieruchomości wspólnej, w odpowiedzi na to powód w piśmie procesowym jednoznacznie przyznał fakt, że konstrukcja tarasów winna być traktowana jako część wspólna nieruchomości. W ocenie Sądu Apelacyjnego zarzut, iż Sąd I instancji błędnie uznał, fakt że konstrukcyjnie tarasy i balkony stanowią część wspólną nieruchomości za przyznany, wynika z odmiennego rozumienia pojęcia „taras”. Na co wskazują twierdzenia powoda wyrażone w ww. piśmie, m.in., iż płyta konstrukcyjna, na której posadowiony jest taras stanowi część budynku, a nie część tarasu. W ocenie powoda taras jest przestrzenią użytkową wykorzystywaną wyłącznie przez właścicieli, z czym jednak nie sposób się zgodzić, gdyż oba te elementy tworzą całość, wszak wspomniana przestrzeń nie jest zawieszona w próżni i ma swoje zmaterializowane podłoże. Z tym, że w ocenie Sądu Apelacyjnego wierzchnia warstwa podłogi tarasu może stanowić element własności indywidualnej. Prawo własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali obejmuje również tarasy, a dokładnie ich wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. Tylko w tym zakresie właściciele ci mają - wynikający z art. 13 ust. 2 u.w.l. - obowiązek utrzymywania przynależnego do nich tarasu w należytym stanie (por. wyrok NSA w Warszawie z dnia 28 marca 2017 r., II OSK 1929/15). Przestrzeń wewnętrzna wprawdzie służy do użytku wyłącznie właścicielowi tego lokalu, który ma do niej dostęp, jednak nie oznacza to, że elementy „wyodrębniające” tak rozumianą przestrzeń, a więc podłoga, ściany czy balustrada, również stanowią część lokalu (por. wyrok SA w Szczecinie z dnia 19 stycznia 2017 r., I ACa 792/16). Oprócz tego bardzo często jest tak, że części służące do wyłącznego użytku mogą wpływać na sytuację pozostałych współwłaścicieli (por. wyrok SA w Katowicach z dnia 20 września 2016 r., I ACa 163/16). W ocenie Sądu Apelacyjnego taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie. Skoro tarasy znajdują się na dachach pomieszczeń usytuowanych poniżej, co nie było kwestionowane i wynika także ze złożonych w sprawie zdjęć, to gdyby uznać, iż ich remont leży tylko w gestii właścicieli, do takich czynności mogłoby nigdy nie dojść. W efekcie powstałaby sytuacja, w której np. woda z przeciekającej podłogi tarasu, stanowiącej zarazem część sufitu mieszkania usytuowanego poniżej, zalewałaby to inne mieszkanie. Zdaniem Sądu II instancji płyty podłogowe tarasów w budynku Wspólnoty, pełnią taką samą rolę, jak stropy. Jedną z ich funkcji jest więc rozgraniczenie dwóch sąsiadujących ze sobą w pionie lokali, jak też w przypadku niektórych tarasów częściowe zadaszenie położonego pod nim tarasu. W tym wypadku rola płyty podłogowej również wykracza poza sferę korzystania z jednego lokalu. Naruszenie takiego elementu lub jego wada oddziałuje na więcej niż jeden lokal, a za koszty związane z remontem i konserwacją odpowiedzialność ponosić winna Wspólnota. Nie jest możliwym precyzyjne ustalenie podziału jaka część budynku służy do użytku wyłącznie danego właściciela, a jaka część powinna stanowić nieruchomość wspólną. Niewątpliwie elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną (por. wyrok SA w Warszawie z dnia 10 grudnia 2015 r., VI ACa 1705/14).

W powyższych okolicznościach nie sposób uznać, iż Sąd I instancji oddalając powództwo naruszył art.25 ust.1 u.w.l. Funkcją tego przepisu jest przeciwdziałanie formalnie zgodnym z prawem działaniom większości członków wspólnoty, którym nie można przypisać cechy racjonalności, a które uszczuplają prawa jednego z właścicieli. Należy podkreślić, że wbrew twierdzeniom apelanta celem zaskarżonej uchwały nie jest zobowiązanie właścicieli mniejszych tarasów do łożenia na konserwację większych tarasów, z których nie korzystają, czy też zobowiązanie właścicieli dbających o swoje tarasy do współfinansowania remontów tarasów, właścicieli nie dbających o nie. Z treści uchwały nr (...) wynika bowiem, że jej skutkiem jest wyeliminowanie uchwały (...), która nakładała na właścicieli lokali obowiązek remontu tarasu w całości i obowiązek samodzielnego ponoszenia w pełnej wysokości wszystkich kosztów z tym związanych, a zatem obejmujących także elementy nieruchomości wspólnej. Wobec tego, że obowiązki finansowe właścicieli lokali w zakresie związanym z udziałem w utrzymaniu nieruchomości wspólnej mogą obciążać ich jedynie w granicach i na zasadach określonych w art. 13 ust.1 i art. 14–15 u.w.l., uchylenie uchwały nr (...) było w pełni uzasadnione.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -07-27_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Re: Czy taras jest częścią nieruchomości wspólnej

#2 Post autor: irenalo » 29-09-2017, 15:01

Skoro tarasy znajdują się na dachach pomieszczeń usytuowanych poniżej, co nie było kwestionowane i wynika także ze złożonych w sprawie zdjęć, to gdyby uznać, iż ich remont leży tylko w gestii właścicieli, do takich czynności mogłoby nigdy nie dojść
Co za idiotyczny argument w tym przypadku.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

napad
.
.
Posty: 184
Rejestracja: 13-12-2015, 21:26

Re: Czy taras jest częścią nieruchomości wspólnej

#3 Post autor: napad » 29-09-2017, 21:29

Balkony i tarasy zawsze były i są problematyczne.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”