Umieszczanie reklam na elewacji

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 12 lipca 2017 r., sygn. akt I ACa 117/17.

Na pełną aprobatę zasługuje argumentacja Sądu Okręgowego odnosząca się do wyznaczonego przepisem art. 206 k.c. zakresu dopuszczalnego korzystania przez jednego ze współwłaścicieli z części wspólnej nieruchomości jaką jest elewacja budynku. W tej materii Sąd Apelacyjny podtrzymuje swe stanowisko wyrażone w wyroku z 12 maja 2015r. sygn. akt I ACa 1113/14, że elewacja budynku, w którym wydzielono nieruchomości lokalowe stanowi część wspólną nieruchomości i wprawdzie może być wykorzystywana w celu umieszczenia reklam, szyldów, czy tablic informacyjnych, lecz takie korzystanie wykracza poza zakres korzystania z części wspólnej nieruchomości w ramach przysługujących poszczególnym właścicielom udziałów we współwłasności i bywa źródłem dochodów wspólnoty. Współwłaściciele nie mogą wywieszać na elewacji reklam, szyldów, czy tablic informacyjnych i instalować urządzeń dowolnie według swego uznania, kierując się jedynie własnym interesem. Współwłaściciel nieruchomości wspólnej nie może bowiem korzystać z części wspólnej dowolnie, stosownie do swoich potrzeb. Może z niej jedynie współkorzystać w sposób niezakłócający korzystania innym współwłaścicielom. Umieszczenie reklamy, szyldu, bądź innego rodzaju instalacji, w tym sprężarek klimatyzacji powoduje trwałe bądź czasowe przeznaczenie zajętej powierzchni elewacji na wyłączne potrzeby osoby, która je zawiesiła, co uniemożliwia korzystanie z tej części elewacji przez pozostałych współwłaścicieli. W konsekwencji jeden ze współwłaścicieli korzysta z części wspólnej w szerszym zakresie, niż pozostali, uzyskując z tego tytułu korzyść. Konstatacje te legły u podstaw stwierdzenia, iż uchwała, która wprowadza zakaz dowolnego korzystania przez właścicieli z elewacji, nie jest ani niezgodna z prawem, ani nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak i jest zgodna z interesami wszystkich współwłaścicieli. Nadto, uchwała ta nie wprowadza bezwzględnego zakazu korzystania przez współwłaścicieli z elewacji, lecz wprowadza obowiązek uzyskania zgody wspólnoty na zakres korzystania z tej elewacji, co odpowiada zasadom korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy wspólnej, określonym w przepisie art. 206 k.c. Tego rodzaju regulacja jest nie tylko zgodna z prawem, ale i pożądana, ponieważ wprowadza ład estetyczny w przestrzeni stanowiącej nieruchomość wspólną, który z natury rzeczy musi stanowić kompromis między oczekiwaniami wszystkich współwłaścicieli. W treści uchwały znalazło się także zastrzeżenie, że reklamy umieszczane na elewacji muszą być dostosowane do kolorystyki elewacji i obowiązujących przepisów prawa oraz zatwierdzone przez Wspólnotę. Pozwana wyjaśniła, iż intencją były przepisy prawa miejscowego, które Gmina S. planowała wprowadzić i choć słusznie w tej materii powódka podnosiła, że w dacie podjęcia zaskarżonej uchwały nie obowiązywały żadne przepisy prawa miejscowego normujące kwestie reklam i innych instalacji na elewacjach budynków, jednakże okoliczność ta nie stanowi przeszkody do uchwalenia tej treści uchwały.

Nie sposób też uznać za bezprawną uchwałę w części, w jakiej nakazuje ona usunięcie sprężarek klimatyzacji z elewacji innych ścian niż szczytowa w terminie do 10 lipca 2016r. Uchwałę tę można uznać za realizującą wyżej omówioną, zgodną z prawem i interesem wszystkich współwłaścicieli uchwałę nr (...). Natomiast zgodzić się należy z apelującą, iż uchwała ta jest sprzeczna z prawem, a także z interesem powódki i interesem pozostałych współwłaścicieli w pozostałej części, tj. nakładającej na właścicieli, którzy się do niej nie dostosują dzierżawę po 150 zł miesięcznie. Sformułowania: „Właściciele, którzy nie przeniosą urządzeń do 10 lipca 2016r. po upływie wyznaczonego terminu będą ponosić koszty dzierżawy w wysokości 150 zł miesięcznie" nie sposób kwalifikować jako informacji o roszczeniach wynikających z prawa materialnego. Trafnie w tej materii podnosi apelująca, iż stosunek dzierżawy nawiązany może być tylko w drodze umowy i obie jej strony muszą wyrazić zgodnie wolę jej zawarcia i ukształtować treść tej umowy, w tym uzgodnić wysokość czynszu dzierżawnego. Abstrahując już od tego, że stosunkiem obligacyjnym właściwym dla oddania części elewacji w wyłączne korzystanie jednemu ze współwłaścicieli byłaby umowa najmu (a nie dzierżawy), podkreślić należy, iż w drodze uchwały Wspólnota mogłaby jedynie upoważnić Zarząd, względnie zarządcę do zawarcia umowy najmu na określonych warunkach, np. z czynszem nie niższym niż określona kwota za każdy rozpoczęty m2 powierzchni zajętej elewacji. Nadto czynsz ten powinien zostać oszacowany z uwzględnieniem stawek rynkowych, stosowanych w tego typu umowach. Przedstawiciele pozwanej oświadczyli, iż stawkę tę skalkulowali przez odniesienie jej do kosztu czyszczenia elewacji. Odniesienie takie jest nieadekwatne i ekonomicznie nieuzasadnione. Każdy, kto zniszczy, uszkodzi, czy zabrudzi elewację, bądź zawiesi na niej reklamę, czy klimatyzator bez zgody Wspólnoty może być obciążony kosztami ich usunięcia oraz naprawy względnie czyszczenia elewacji, niezależnie od okresu czasu, w jakim bez zgody pozwanej korzystał z tej elewacji. Poza tym treść uchwały wiąże obowiązek zapłaty kwoty 150 zł miesięcznie z okolicznością braku przeniesienia sprężarki klimatyzacji na ścianę szczytową w określonym uchwałą terminie (a nie kosztem czyszczenia elewacji). Uchwała może obciążać właścicieli jedynie kosztami celowymi i adekwatnie skalkulowanymi. Dlatego też roszczenie powódki o uchylenie uchwały nr (...) w tej części było uprawnione.
Z tych to też przyczyn - na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. – Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok o tyle, że uchylił uchwałę nr (...). uchylić w części nakładającej na właścicieli, którzy się do tej uchwały nie dostosują dzierżawę po 150 zł miesięcznie.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -07-12_002