Uchwała o ustanowieniu bezpłatnej służebności przez wspólnotę

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Uchwała o ustanowieniu bezpłatnej służebności przez wspólnotę

#1 Post autor: piotrusb » 25-09-2017, 11:19

Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 30 marca 2017 r., sygn. akt XVIII C 211/15.
Z treści zaskarżonej uchwały wynika, iż zgoda na korzystanie z nieruchomości wspólnej jaką wyrazili w niej właściciele odpowiada zasadniczo treści służebności gruntowej. Twierdzeń pozwanej jakoby zaskarżona uchwała nie miała takiego charakteru nie można podzielić. Przy czym nie można nie zauważyć pewnej niekonsekwencji pozwanej. Z jednej bowiem strony pozwana twierdziła, że uchwała i zawarta na jej podstawie umowa ze Spółdzielnią nie tworzyły uprawnień charakteryzujących służebność, z drugiej zaś powoływała się na możliwość wystąpienia przez Spółdzielnię do sądu o ustanowienie takiej służebności.

Trzeba zauważyć, iż zgodnie z art. 145 § 1 k.c. jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej w myśl § 2 powołanego artykułu nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ta ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Co również istotne przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno–gospodarczy (art. 145 § 3 k.c.).
Służebność drogi koniecznej polega na tym, iż na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej ustanawia się, jak wynika z wielowiekowej tradycji wielu systemów prawnych – prawo przechodu, przejazdu lub przegonu bydła przez nieruchomość służebną, niezależnie od tego, czyją staje się własnością. Jest to rzeczowe obciążenie jednej nieruchomości na rzecz drugiej, co jest formą rozporządzenia prawem własności, ale nie prowadzącym do obrotu prawnego którejś z tych nieruchomości. Ustanowienie służebności drogi koniecznej daje prawo do korzystania z drogi w celu posiadania dostępu do drogi publicznej z tej nieruchomości, która z różnych przyczyn została tego dostępu pozbawiona, a rozsądnie rozumując taki dostęp mieć musi (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 września 2015 r., sygn. akt II CSK 624/14).

Należy podkreślić, iż z treści powołanego powyżej art. 145 § 1 k.c. w sposób jednoznaczny wynika, że ustanowienie służebności drogi koniecznej następuje za wynagrodzeniem. Ścisły związek ustanowienia służebności drogi koniecznej z wynagrodzeniem za jej ustanowienie przejawia się w tym, że już sam wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej obliguje sąd do zasądzenia tego wynagrodzenia na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 października 2016 r., sygn. akt V CSK 110/16). Sąd zaś zasądza wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej z urzędu (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2000 r., sygn. akt V CKN 43/00).

Zdaniem Sądu istotne w niniejszej sprawie jest właśnie to, że wyrażenie zgody w zaskarżonej uchwale na korzystanie z nieruchomości wspólnej nastąpiło nieodpłatnie. Niewątpliwie już sam fakt umożliwienia korzystania z nieruchomości wspólnej innym podmiotom wpływa na ograniczenie w korzystaniu przez właścicieli lokali tworzących wspólnotę z nieruchomości wspólnej. Samo ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości wspólnej, w ocenie Sądu nie stanowi jednak wystarczającej przesłanki do uznania, że uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania czy interesy skarżącego właściciela. W konkretnej sytuacji nie jest bowiem wykluczone, że ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości wspólnej, nawet odpowiadające jak w zaskarżonej uchwale treści służebności, będzie uzasadnione i nie będzie naruszało ani zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, ani interesu konkretnego właściciela. W niniejszej sprawie wspomniane ograniczenie nastąpiło jednak nie tylko nieodpłatnie, ale również bez uregulowania i wyjaśnienia jakie konkretnie korzyści z tego ograniczenia ma uzyskać Wspólnota. I to właśnie te okoliczności w ocenie Sądu przesądzają o tym, że wspomniana uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interes skarżącej. Istotne dla takiej oceny jest, że kwestia ewentualnych wzajemnych uzgodnień między Wspólnotą, a Spółdzielnią na etapie podejmowania uchwały nie została w żaden sposób uregulowana. Trudno zatem zrozumieć jakie korzyści z podjęcia zaskarżonej uchwały mieli uzyskać członkowie Wspólnoty, a samo jej podjęcie być związane z prawidłowym zarządzaniem nieruchomością wspólną. Szczególnie, że w § 1 uchwały mowa o każdoczesnym właścicielu czy użytkowniku wieczystym, a nie tylko Spółdzielni (...). W rzeczywistości zatem z faktem ograniczenia w możliwości korzystania z nieruchomości w zakresie wynikającym z zaskarżonej uchwały nie zostały związane żadne korzyści dla Wspólnoty i jej członków. (..) Trzeba podkreślić, iż dla oceny czy zachodzą przesłanki do uchylenia zaskarżonej uchwały, o których mowa w art. 25 ust. 1 u.w.l., drugorzędne znaczenie ma treść zawieranych po jej podjęciu umów. Sąd ocenia bowiem treść podjętej uchwały. Niewątpliwie zaś treść zaskarżonej uchwały daje możliwość zawarcia na jej podstawie umów, które pomimo ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości wspólnej, nie przynoszą członkom Wspólnoty żadnych wymiernych korzyści.

Tylko ubocznie można zatem wskazać, że trudno uznać, aby umowy jakie po podjęciu uchwały zostały przez Wspólnotę zawarte w dniu 04 lutego 2015 r. ze Spółdzielnią Mieszkaniową (...) w rzeczywistości przynosiły Wspólnocie i jej członkom wymierne korzyści. Kwota czynszu dzierżawnego została bowiem ustalona na kwotę równą kwocie wynagrodzenia za zlecenie jakie Spółdzielnia miała wykonać, a polegające na odgrodzeniu traktu pieszego od pasa drogowego (jezdnego). Tym samym Spółdzielnia za zapewnienie bezpieczeństwa na terenie, z którego na podstawie umowy dzierżawy miała korzystać, otrzymała wynagrodzenie równe kwocie jaką miała zapłacić za dzierżawiony teren. Trudno w tych okolicznościach uznać, aby takie rozwiązanie było korzystne dla członków Wspólnoty.

W świetle powołanego powyżej art. 145 k.c. na przedstawioną ocenę zaskarżonej uchwały w żaden sposób nie wpływa możliwość wystąpienia przez ww. Spółdzielnie do sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Pomijając nawet kwestię, czy w tej konkretnej sprawie zachodzą przesłanki do jej ustanowienia, to z samym faktem jej ustanowienia przez sąd byłoby związane ustalenie wynagrodzenia za jej ustanowienie. To zaś brak uregulowania w zaskarżonej uchwale tej ostatniej kwestii zasadniczo zdaniem Sądu powoduje, iż zachodzą przesłanki do jej uchylenia.

Dodatkowo należy wskazać, iż słusznie powódka zwróciła uwagę, że pełnomocnictwo jakie zostało udzielone w § 2 zaskarżonej uchwały, nie powinno zostać udzielone w formie uchwały. W orzecznictwie wyrażany jest pogląd, który Sąd podziela, że wyliczenie zawarte w art. 21 ust. 3 u.w.l. jest taksatywne, a zatem tylko w sprawach, o których mowa w tym przepisie pełnomocnictwo może być udzielane w formie uchwały. W innych sprawach udzielenie pełnomocnictwa powinno nastąpić wyłącznie na podstawie przepisów kodeksu cywilnego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 30 lipca 2014 r., sygn. akt I ACa 151/14 i powołane tam orzeczenia). Ze sprawą, o której mowa w art. 21 ust. 3 u.w.l. nie mieliśmy zaś w zaskarżonej uchwale do czynienia.

Ze wskazanych przyczyn Sąd uznał, że powództwo o uchylenie uchwały nr 14/2014 zasługiwało na uwzględnienie...
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -03-30_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”