Zaskarżenie wszystkiego, co się da; wspólnota, a uor

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4975
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Zaskarżenie wszystkiego, co się da; wspólnota, a uor

#1 Post autor: piotrusb » 25-09-2017, 11:06

Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 23 czerwca 2017 r., sygn. akt XVIII C 697/16.
Powódka podniosła, że wszystkie uchwały, które zostały przez nią zaskarżone, w rażący sposób naruszają interesy członków Wspólnoty Mieszkaniowej jak i samej powódki.

Nadto, powódka co do wszystkich zaskarżonych uchwał wskazała, że naruszają one zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Zauważyć jednak należy, że do przedmiotowych uchwał powódka nie podniosła zarzutu ich niezgodności z prawem ani niezgodnością z umową właścicieli lokalu. Za orzecznictwem i doktryną należy zaznaczyć, że zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną dotyczą realizacji przez Wspólnotę Mieszkaniową celu funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jakim jest m.in. utrzymanie nieruchomości w należytym stanie. W konsekwencji o naruszenia przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali, prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał zarówno w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu (por. wyrok SA w Szczecinie z dnia 11 października 2012 r., I ACa 507/12). Nadto, Sąd badając zasadność podjętej uchwały bierze pod uwagę jej celowość, rzetelność i gospodarczość.

Zgodnie z art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne. Wobec powyższego to na powódce spoczywał ciężar wykazania podniesionych przesłanek wynikających z art. 25 u.w.l., czemu – zdaniem Sądu – powódka nie sprostała w toku niniejszego procesu. Wstępnie należy zauważyć, że powódka nie uczestniczyła w wielu zebraniach Wspólnoty Mieszkaniowej, na których były prowadzone rozmowy dotyczące konieczności przeprowadzenia remontu piwnicy i podwórza i które to kwestie były ściśle powiązane z zaskarżonymi uchwałami.(...)

Za nieuzasadnione i niepoparte żadnymi dowodami należało uznać twierdzenia powódki, że wykonanie remontu mogło nastąpić w sposób odmienny i tańszy. Powódka w toku postępowania nie doprecyzowała bowiem w jaki „inny” sposób należałoby przeprowadzić remont. Wskazać należy, że kryterium najniższej ceny nie musi być decydujące w wyborze wykonawcy. Sam fakt m.in. doświadczenia wykonawcy, jego fachowości, jakości wykonywanych usług ma równie istotne znaczenie. (...)

Mając na uwadze zastrzeżenia powódki do uchwały nr 6/2016 dotyczącej udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej za rok 2015, wskazać trzeba że powódka nie wykazała, jakoby Zarząd Wspólnoty podejmował działania bez należytej staranności, co miało doprowadzić do konieczności zadłużenia Wspólnoty oraz podejmowania inwestycji naruszających interes powódki. W ocenie powódki powyższe okoliczności same w sobie miały podważać wyrażenie absolutorium Zarządowi. Biorąc pod rozwagę przytoczone już uzasadnienie podjęcia uchwały nr 5/2016, Sąd podkreśla, że wprost odmiennie – wyrazem staranności Zarządu Wspólnoty było uprzednie sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości, a także oszacowanie kosztów remontu poprzez wybór najtańszego oferenta. W tym zakresie powódka nie udowodniła na czym miałoby polegać naruszenie jej interesu, dobra wspólnoty mieszkaniowej, czy też sprzeczność z prawem ww. uchwały. Uchwałę podjęto większością głosów zgodnie z art. 22 ust. 2 i 3 pkt 2 u.w.l., a samego twierdzenia strony nie można uznać za wystarczający dowód (por. wyrok SN z dnia 30.11.2011 r., III CSK 28/11). Przedmiotem uchwały o udzieleniu absolutorium jest ocena pracy zarządu jako całości, a nie poszczególnych jego decyzji. Zatem nawet przy ustaleniu – hipotetycznie – iż niektóre z decyzji zarządu są błędne, nie rodzi to automatycznie podstawy do odmowy udzielenia absolutorium, jeśli nie przekładają się na wyniki pracy jako całości. Absolutorium nie polega na zatwierdzeniu wszystkich decyzji zarządu, lecz ocenie wyników rocznego gospodarowania i odzwierciedla subiektywną oceną właścicieli lokali odnosząca się do pracy zarządu.

Przechodząc do uchwały nr 8/2016 dotyczącej wysokości zaliczek na fundusz remontowy Sąd doszedł do analogicznych wniosków jak w przypadku uchwały nr 7/2016. Uzasadnieniem dokonania takiej podwyżki jest konieczność spłaty zaciągniętego kredytu. Nielogicznym dla Sądu jest przy tym kwestionowanie przez powódkę treści uchwały nr 8/2016, podczas gdy z karty do głosowania tej uchwały wprost wynika, że powódka – poprzez swojego pełnomocnika – udzieliła swego głosu za jej przyjęciem. (...)

Przechodząc do oceny uchwały nr 13/2016 dotyczącej kosztów sprzątania nieruchomości wspólnej i częstotliwości sprzątania wskazać należy, że powódka zarzuciła, iż ww. koszty są za wysokie, a zatem nie są korzystne dla członków Wspólnoty. W ocenie powódki jedynym zainteresowanym w tej kwestii jest P. J., którego działalność gospodarcza czerpie z tego tytułu korzyści. Zdaniem powódki sprzątanie trzy razy w tygodniu jest procedurą niepotrzebną dla członków Wspólnoty, powodującą jedynie obciążenie ich znacznymi, nieracjonalnymi kosztami eksploatacyjnymi. W ocenie Sądu twierdzenia powódki oparte są na własnych subiektywnych spostrzeżeniach. Sąd podziela stanowisko pozwanej, że kwestia częstotliwości sprzątania ma charakter ocenny. (...)Członkowie Wspólnoty byli zadowoleni z poziomu warunków sanitarnych panujących od momentu wykonywania usług przez firmę (...), a sama powódka nie potrafiła wskazać, na jakiej zasadzie przyjęta częstotliwość sprzątania nieruchomości wspólnej (trzy razy w tygodniu) miałyby być nieracjonalna, czy też nadmierna. Podkreślić należy, że na nieruchomości cały czas trwa remont, co z pewnością łączy się z koniecznością wzmożonego wysiłku w utrzymaniu czystości, a strona powodowa nie przedstawiła alternatywnych ofert innych firm sprzątających. (...)

Przechodząc do rozważań nad uchwałą nr 14/2016 Sąd po pierwsze ustalił, iż skutecznie odmówiono jej podjęcia. Uchwała nr 14/2016 – złożona przez Z. Z. – dotyczyła weryfikacji kosztów poniesionych przez Wspólnotę Mieszkaniową na przeprowadzony remont piwnicy i podwórza względem przedstawienia konkurencyjnych ofert innych firm, w tym powierzenia sprawy pod opinię biegłego. Powódka wskazała, że przedmiotowa uchwała miała na celu weryfikację działań zarządu, dając możliwość Wspólnocie kontroli tych działań. Zauważyć jednak trzeba, że w trakcie postępowania powódka nie wykazała, aby czynności Zarządu cechowały się niewłaściwym wykonywaniem zarządu, niedbałością, czy też niedopatrzeniami. Zdaniem Sądu uchylenie przedmiotowej uchwały jest niezasadne m.in. z uwagi na to, że powódka miała możliwość zapoznania się z rozliczeniami wydatków za 2015r., które zostały dołączone do informacji o zebraniu wspólnoty, a nadto z wykonanymi na potrzeby Wspólnoty kosztorysami i planem remontowym na rok 2016 ustalonym w 2015 r. Zaznaczenia wymaga, że Wspólnota podejmując stosowną uchwałę dała wyraz swojej woli i przegłosowany członek Wspólnoty powinien uszanować wolę większości. Zakwestionowana przez powódkę uchwała nie dotyczy bowiem tylko i wyłącznie jej interesów, ale w proporcjonalny sposób wszystkich członków Wspólnoty. Odmowa podjęcia uchwały nie była nakierowana na pokrzywdzenie powódki, lecz na bezzasadność ponoszenia dalszych kosztów na przeprowadzenie opinii biegłego po już wykonanym remoncie. W takiej sytuacji odmowa podjęcia uchwały nie postawiła powódki w sytuacji mniej korzystnej w porównaniu do pozostałych właścicieli lokalu. Jeżeli strona powodowa chciała dokonać weryfikacji kosztów przez niezależnego eksperta, to winna uczynić to we własnym zakresie. Przy czym podkreślenia wymaga, że na żadnym etapie procesu nie stwierdzono, aby powódce i jej mężowi ograniczano dostęp do dokumentacji księgowej. Sąd nie stwierdził również by pozostali członkowie Wspólnoty czuli się w jakikolwiek sposób poszkodowani brakiem weryfikacji kosztów. W tym miejscu wskazać trzeba, że zarząd lub zarządca wspólnoty mieszkaniowej ma obowiązek prowadzić tylko uproszczoną dokumentację finansową. Jak stanowi art. 29 ust. 1 u.w.l. dla nieruchomości wspólnej zarząd lub zarządca prowadzi ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu oraz zaliczek uiszczanych na ich pokrycie, a także rozliczeń z innych tytułów (tak też wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 29 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 652/13). Sprawozdanie powinno zatem przedstawiać sytuację finansową wspólnoty, tj. wielkość wpływów i wydatków w sposób czytelny i przejrzysty, ale nie musi odpowiadać przepisom ustawy o rachunkowości (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 12 sierpnia 2016r. I ACa 157/16).

Przechodząc do oceny uchwały nr 15/2016 z wniosku Z. Z. o zwiększenie składu osobowego zarządu Wspólnoty wstępnie wskazać należy, że na głosowaniu w dniu 23 marca 2016 r. odmówiono jej podjęcia większością 67,46% udziałów. W odniesieniu do tej uchwały formalnie został spełniony zatem wymóg większości głosów. Powódka wskazała, iż podstawą do uchylenia tej uchwały miał być brak transparentności działań Zarządu, brak klarownego prowadzenia spraw oraz nieograniczona samowola P. J.. W ocenie Sądu nie można – na podstawie całokształtu materiału dowodowego – stwierdzić, że P. J. podejmował decyzje kierując się samowolą, czy chęcią zysku. Takie wnioski uznać należy za zbyt daleko idące i nie mające odzwierciedlenia w przedstawionych przez powódkę dowodach. Ponadto, ani z zeznań P. J., ani z zeznań K. L. nie wynika, że członkowie Wspólnoty byli ograniczani w prawie do wglądu w dokumentację księgową (co mogłoby narazić Zarząd na zarzut braku transparentności). Na obecnym etapie funkcjonowania Wspólnoty Sąd nie dopatrzył się uchybień ze strony Zarządu, a P. J. wyjaśnił wszelkie wątpliwości w toku składania zeznań. Wskazać jednak należy, że kwestia zwiększenia Zarządu Wspólnoty może wzbudzać kontrowersje. Zgodnie z art. 20 ust. 1 u.w.l., jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. W doktrynie podkreśla się przy tym, że postulować należy wybieranie zarządów najwyżej trzyosobowych, przede wszystkim ze względu na konieczność sprawnej komunikacji między jego członkami, jasne rozłożenie zakresów kompetencji, mniejszy koszt dla wspólnoty itp.; na członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej nie może być wybrana osoba prawna (vide: A. Doliwa, Komentarz do ustawy o własności lokali [w:] Prawo mieszkaniowe. Komentarz. Wyd. 5, Warszawa 2015, Legalis). Ponadto, odnosząc się do zarzutu braku transparentności, podkreślić trzeba, że prawidłowy zarząd nieruchomością wspólną wymaga, aby uchwały podejmowane przez właścicieli lokali były jasne, precyzyjne i nie wywoływały wątpliwości w obrocie (por. wyrok SA w Warszawie z 17 marca 2015 r., VI ACa 1428/14). Z pewnością o tego typu zapewnienie łatwiej – z punktu widzenia zasad doświadczenia życiowego – jeżeli czynności te są powierzone zarządowi, który sprawnie funkcjonuje i podejmuje systematycznie uchwały na rzecz Wspólnoty. W toku procesu dostrzegalne było negatywne nastawienie Z. Z. do P. J., co z pewnością skutkowałoby zaburzeniem płynnej współpracy, o ile Zarząd zostałby zwiększony o dodatkowego członka w osobie właśnie Z. Z.. Takie rozwiązanie skutkowałoby paraliżem decyzyjnym Zarządu i brakiem możliwości systematycznego podejmowania koniecznych uchwał. Jak podkreślono: Sąd nie dopatrzył się uchybień w pracy jednoosobowego Zarządu w osobie P. J.. W konkluzji wskazać trzeba, że na obecnym etapie funkcjonowania Zarządu pozwanej Sąd nie dopatrzył się uchybień w jego działaniach. Brak jest także podstaw do stwierdzenia, aby doszło do naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Ma to bowiem miejsce, gdy uchwały prowadzą do niegospodarnego wydatkowania środków wspólnoty mieszkaniowej. Oceny w tym zakresie dokonuje się nie tylko z uwzględnieniem uzasadnienia ekonomicznego, ale także biorąc pod uwagę inne, ważne społecznie względy.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -06-23_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 4975
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Zaskarżenie wszystkiego, co się da; wspólnota, a uor

#2 Post autor: piotrusb » 25-09-2017, 11:09

W doktrynie podkreśla się przy tym, że postulować należy wybieranie zarządów najwyżej trzyosobowych, przede wszystkim ze względu na konieczność sprawnej komunikacji między jego członkami, jasne rozłożenie zakresów kompetencji, mniejszy koszt dla wspólnoty itp
Teza co najmniej dyskusyjna. W żaden sposób nie wynika z uwl, ani orzecznictwa, a w doktrynie, według mojej wiedzy, pojawiła się tylko w jednej pracy, jako zalecenie praktycznie.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”