Sprzedaż części NW

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 13 kwietnia 2017 r., sygn. akt I ACa 597/16.

Powód wniósł pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej, domagając się uchylenia w całości podjętej przez nią uchwały, w której pozwana wyraziła zgodę na wyłączne korzystanie z piwnicy dolnego poziomu, stanowiącej część wspólną nieruchomości na rzecz właściciela lokalu nr (...) O. T.. Następnie, podjęto kolejną uchwałę, na podstawie której O. T. zobowiązał się do wykonania instalacji ciepłej wody wraz z doprowadzeniem jej do wszystkich lokali mieszkalnych w terminie 3 miesięcy. W dniu 28 sierpnia 2014 r. pozwana podjęła uchwałę formie aktu notarialnego, w której wyraziła zgodę na zawarcie umowy częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, polegającej na dołączeniu do lokalu nr (...) pomieszczeń przynależnych: biura, hallu, pomieszczenia socjalnego i trzech wc o łącznej powierzchni 62,90 m2 położonych w piwnicy, powstałych w wyniku przebudowy części kondygnacji podziemnej budynku.

Powód zakwestionował stosowanie przez Sąd I instancji przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali w zakresie dopuszczalności podjęcia uchwały wspólnoty większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów, powołując się na stanowisko Sądu Najwyższego zawarte w postanowieniu z dnia 24 listopada 2010r. w sprawie II CKS 267/10 [tak w oryginale; poprawna sygnatura to II CSK 267/10 - pb], zgodnie z którym zmiana udziałów nieruchomości wspólnej tylko formalnie mieści się w uregulowaniu art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l., jednak ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie może być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli, zaś w czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą przeto wziąć udział wszyscy właściciele lokali.

Okolicznością bezsporną w niniejszej sprawie pozostaje fakt, iż przedmiotem zaskarżonej uchwały były czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Zgodnie z dyspozycją art. 22 ust. 3 pkt. 4 u.w.l. do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu należy w szczególności zmiana przeznaczenia nieruchomości wspólnej. Zgodnie zaś z dyspozycją art. 22 ust 2 u.w.l. do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. A zatem, do dokonania czynności polegającej na zmianie przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, której dotyczyła zaskarżona uchwała, wymagana jest decyzja w formie uchwały właścicieli. Jakkolwiek okoliczność ta pozostawała dla stron okolicznością bezsporną, to rozważenia wymagało zastosowanie odpowiednich przepisów. Powód roszczenie swe opierał na podstawie art. 199 k.c., zgodnie z którym do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli; zaś w braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Sąd Apelacyjny w obecnym składzie zważył jednak, iż nie sposób podzielić stanowiska powoda z uwagi na dyspozycję przepisu art. 19 u.w.l., zgodnie z którym jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. W odniesieniu zaś do wspólnoty dużej, w której liczba lokali jest większa niż siedem, stosownie do art. 20 ust. 1 u.w.l., właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, który podejmuje czynności także w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu na podstawie uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności i udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do jej zawarcia w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2 o.w.l.). Do chwili rozpoczęcia rozprawy apelacyjnej nie było w aktach sprawy dokumentów jednoznacznie świadczących o ilości wyodrębnionych i niewyodrębnionych lokali na terenie nieruchomości w dacie podejmowania zaskarżonej uchwały. W wyniku przeprowadzonego przez Sąd Apelacyjny dodatkowego postępowania w tym przedmiocie ustalono jednak, iż lokali tych było osiem. Zatem, na podstawie ostatnio cytowanych przepisów uznać należy, iż zastosowanie w niniejszej sprawie mają, jak słusznie zważył Sąd Okręgowy, przepisy ustawy o własności lokali, jako iż lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych w dacie podejmowania zaskarżonej uchwały było więcej niż siedem. Skoro zaś zastosowane powinny być przepisy zawarte w Ustawie o własności lokali, nie zaś przepisy kodeksu cywilnego , to zgodnie z art. 23 ust. 2 u.w.l. uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według udziałów. Wyjątkiem przewidzianym w ustawie jest sytuacja, kiedy w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, ze w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca. Od zasady przewidzianej w art. 23 ust. 2 u.w.l. ustawa ta nie przewiduje żadnych wyjątków. Dlatego też, jakkolwiek powód wskazuje na odrębne stanowisko Sądu Najwyższego zawarte w przytaczanym przez niego orzeczeniu, traktując ten pogląd jako odosobniony i opierając się na przepisach ustawy – Sąd Apelacyjny w obecnym składzie nie podziela go uznając, iż zaskarżona uchwała podjęta została większością 73% głosów, w formie przewidzianej przepisami prawa.(...)

Skarżący w apelacji podnosił także okoliczność, iż nie wszyscy członkowie wspólnoty zostali zawiadomieni, jak również brali udział, w podejmowaniu zaskarżonej uchwały. Zgodnie z art. 32 ust 1 u.w.l. o zebraniu ogółu właścicieli lokalu zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. Jak wynika z utrwalonego w judykaturze poglądu przepisy o charakterze proceduralnym mogą być podstawą uchylenia uchwały tylko wówczas, kiedy zostanie wykazane, że ich naruszenie miało lub mogło mieć znaczenie dla treści uchwały tj. spowodowało, iż treść uchwały jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy jednego spośród właścicieli lokali. Obowiązek wykazania, że niezawiadomienie wszystkich członków wspólnoty o terminie zebrania mogło mieć wpływ na treść uchwały spoczywa na powodzie (art. 6 k.c.). Zaskarżona uchwała podjęta została większością 73% głosów, a zatem udział w głosowaniu nieobecnego właściciela, któremu przysługiwało 12% głosów nie wpłynąłby na ostateczny wynik głosowania.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -04-13_001

[piotrusb]

Należy pamiętać, że, wbrew zdaniu Sądu Apelacyjnego, postanowienie Sądu Najwyższego z 24 listopada 2010 r., sygn. akt II CSK 267/10 wcale nie jest odosobnione, ale wpisuje się w utrwaloną linię orzeczniczą. I tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z 24 listopada 2010 r., sygn. akt II CSK 268/10, stwierdził, że nie można przyjąć, iż uchwała właścicieli lokali, którzy wyrazili zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, może stanowić podstawę do dokonania wpisu zmieniającego w księgach wieczystych. Legitymację wnioskodawcy w postępowaniu wieczystoksięgowym reguluje bowiem – na zasadzie przepisu szczególnego – art. 626(1) § 2 kodeksu postępowania cywilnego. Ma on charakter przepisu bezwzględnie obowiązującego, co rodzi ten skutek, że na jego gruncie legitymację do złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej posiadają wyłącznie te podmioty, które przepis ten wymienia. Wspólnota mieszkaniowa do nich nie należy, gdyż uprawnionym do zgłoszenia takiego wniosku byliby jedynie właściciele lokali. Potrzebna tu jest więc ich jednomyślność; przegłosowanie większością głosów jest niewystarczające i nieskuteczne. Nie ma zatem podstaw do przyjęcia, że uchwała właścicieli lokali, którzy wyrazili zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, może stanowić podstawę do dokonania wpisu. Analogiczny pogląd wyraził również Sąd Najwyższy w postanowieniu z 14 stycznia 2011 r., sygn. akt II CSK 241/10, Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z 31 stycznia 2013 r., sygn. akt I ACa 1064/12, Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 16 lutego 2017 r., sygn. akt I ACa 1401/16, a także Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 19 grudnia 2014 r., sygn. akt I ACa 578/14.

Orzecznictwo nie jest tu jednak jednolite, pojawia się bowiem stanowisko dopuszczające wyrażenie zgody na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej uchwałą większości właścicieli. Tak wyroki Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 5 października 2012 r., I ACa 1357/11, z 19 września 2013 r., I ACa 1536/12, z 10 stycznia 2013 r., VI ACa 968/12, wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 13 września 2016 r., sygn. akt I ACa 321/16. Taki pogląd jest jednak sprzeczny z głęboko uzasadnionym orzecznictwem SN w tej kwestii.

[irenalo]

No niestety , orzeczenia obu sądów są oparte na złej interpretacji UoWL .
Pytanie - czy jeśli większość właścicieli wystąpiłaby do sądu o dokonanie czynności (sprzedaż nieużywanej i zaniedbanej części NW) na warunkach opisanych w uchwale , to czy uzyskałaby zgodę sądu?
Jeśli tak , to te orzeczenia choć oparte na złych przesłankach są poniekąd sprawiedliwe . Jest to droga na skróty i z szacunku dla prawa nie powinno się jej stosować ale jest to jakieś usprawiedliwienie dla Wysokich Sądów.

I jeszcze jedna rzecz: wspólnota nie ma prawa narzucać sposobu ogrzewania wody w lokalach.

Nie byłoby takich rozbieżności w orzeczeniach , jeśliby UoWL była inaczej napisana.
Ale co nowelizacja , to jest jeszcze gorzej.