Deweloper zamiast wspólnoty; ustanowienie przez wspólnotę pełnomocnika

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 5 maja 2017 r., sygn. akt VI ACa 1098/15.

...zarzuty stawiane uchwale mogą dotyczyć kwestii merytorycznych, a więc jej treści, oraz proceduralnych, czyli warunków jej podjęcia. Słusznie zwrócono uwagę, iż zarzuty tej drugiej kategorii mogą mieć znaczenie jedynie w przypadku wykazania z dostateczne dużym prawdopodobieństwem, iż zaistniałe uchybienia mogły mieć wpływ na samo podjęcie uchwały, względnie jej ostatecznych kształt.

Zaskarżone uchwały zostały podjęte na zebraniu Wspólnoty i mieściły się w granicach jego porządku obrad podanego do wiadomości właścicieli lokali. Pozostawało poza sporem, iż powód dysponował udziałem w nieruchomości wspólnej przekraczającym połowę, a członkowie Wspólnoty posiadający łącznie udział przekraczający 1/5 zażądali liczenia głosów według zasady 1 właściciel – 1 głos. Obligowało to do zastosowania właśnie takiej metody określania wyniku głosowania. Jak trafnie zauważył Sąd Okręgowy na powoda przypadał w tych warunkach tylko jeden głos, niezależnie od liczby lokali jeszcze nie wyodrębnionych, które stanowiły wówczas jego własność. W rezultacie znaczenie udziału przedstawiciela powoda w zebraniu było relatywnie mniejsze, a biorąc pod uwagę niewątpliwą determinację członków Wspólnoty do uregulowania jej podstawowych spraw objętych spornymi uchwałami; udział ten przypuszczalnie nie mógł wpłynąć na nieprzyjęcie tych uchwał. Ocena ta ma jednak znaczenie tylko pomocnicze, skoro nie sposób zakwestionować, iż powód został prawidłowo powiadomiony o zebraniu. Zawiadomienie przesłane drogą pocztową zostało doręczone pracownikowi tego podmiotu wykonującemu swoje czynności pod adresem wskazanym w Krajowym Rejestrze Sądowym jako adres siedziby Spółki. Nie może budzić wątpliwości, iż upoważnienie do odbioru korespondencji kierowanej do danego podmiotu nie musi mieć formy pisemnej i nie musi być wypowiedziane wprost, a wystarczy oświadczenie konkludentne. Niewątpliwie powierzenie pracownikowi stanowiska w pomieszczeniu, do którego dotarł doręczyciel w ramach swych zwykłych działań oraz powierzeniu temu pracownikowi obowiązków związanych z odbiorem korespondencji, a zwłaszcza pieczęci firmowej w celu poświadczania takiego odbioru, świadczy o tym, że wolą powoda było, by pracownik ten przyjmował pisma do niego kierowane. Można tu więc mówić o domniemaniu faktycznym. Kwestionując prawidłowość doręczenia powód nie zaproponował jakichkolwiek środków dowodowych, które zmierzałyby do wykazania, iż przesyłkę odebrała osoba do tego nieuprawniona, działająca poza granicami swoich obowiązków pracowniczych, a zwłaszcza by przesyłki tej nie przekazała swoim zwierzchnikom, w szczególności osobom uprawnionym do działania w imieniu powoda. W rezultacie należało uznać, iż powód był prawidłowo poinformowany o zebraniu członków Wspólnoty i znał jego porządek, gdyż umożliwiono mu zapoznanie się ze stosownym zawiadomieniem. Brak udziału w tym zebraniu wynikał jedynie z jego woli.

Słusznie Sąd pierwszej instancji zauważył, że pierwsze z umów wyodrębniających i przenoszących własność lokali w przedmiotowej nieruchomości nie kształtowały modelu zarządu w sposób odbiegający od modelu zasadniczego opisanego w ustawie o własności lokali. Nie zawarto w umowie postanowień o powierzeniu zarządu określonemu podmiotowi (art. 18 ust. 1 u.w.l.), które byłyby skuteczne wobec kolejnego nabywcy (ust. 2). W rezultacie postanowienia umów zawieranych przez powoda, który nabył pozostałą część nieruchomości już po wyodrębnieniu pierwszych lokali, nie mogły mieć takiego znaczenia, gdyż nie wiązały dotychczasowych członków Wspólnoty. Nie przyjęto również uchwały o zmianie sposobu zarządu. Zarząd winien być zatem sprawowany według modelu zasadniczego dla wspólnoty liczącej ponad 7 lokali (art. 18 ust. 3, 19 i 20 u.w.l.), a więc przez organ wspólnoty powoływany uchwałą zebrania jej członków.
Przyjęcie zatem uchwały oznaczonej numerem (...) nie pozostawało w sprzeczności z przepisami prawa. Nie realizowało również żadnej innej przesłanki uchylenia uchwały – nie była ona sprzeczna z umową właścicieli lokali, gdyż jej istnienia nie wykazano, z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomości wspólną, skoro jej podjęcie dopiero umożliwiało to zarządzanie i nie naruszała interesu powoda.

Słusznie uznał Sąd pierwszej instancji , iż chybiona była teza powoda, że dla oceny prawidłowości uchwały miało znaczenie przekazywanie mu przez właścicieli lokali środków na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Takiemu zachowaniu, nawet gdyby miało miejsce, nie można przypisać znaczenia umowy kształtującej sposób zarządu nieruchomością wspólną, już choćby dlatego, że wymagana dla niej jest forma aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 u.w.l.).
Powód nie udowodnił również aby wybór zarządu, w tym konkretnej osoby do jego składu, pozostawał w sprzeczności z jego interesem. Należy przy tym zaznaczyć, iż może tu chodzić jedynie o interes podlegający prawnej ochronie, a nie związany z utrzymywaniem stanu nie odpowiadającego wymaganiom prawa, które w tym przypadku zobowiązują przecież wspólnotę mieszkaniową do wyboru zarządu (art. 20 ust. 1 u.w.l.). Nie można było zatem uwzględnić rzeczywistego interesu powoda, który wyrażał się w utrzymaniu status quo, dalszym nieistnieniu zarządu Wspólnoty jako organu oraz administrowaniu nieruchomością według swego uznania. Uogólniając te uwagi można stwierdzić, że nie chodzi zatem w art. 25 ust. 1 u.w.l. o jakikolwiek interes skarżącego pojmowany ściśle subiektywnie. W każdym przypadku trzeba bowiem brać pod uwagę, że funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej musi godzić różne interesy różnych jej członków. Prawie każda uchwała będzie dla części z nich mniej a dla części bardziej korzystna niż stan dotychczasowy, co nie stanowi jeszcze o naruszeniu interesu i możliwości jej uchylenia.

Druga z kwestionowanych uchwał określała wysokość zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Jak wskazano wysokość tej zaliczki była niższa, niż wysokość zaliczki pobieranej dotychczas nieprawnie przez powoda. Takie ukształtowanie zaliczki nie pozostaje w żaden sposób w sprzeczności z prawem.
W realiach niniejszej sprawy nie można również twierdzić, iż przedmiotowa uchwała była sprzeczna z umową właścicieli lokali. Powód podnosił, iż członkowie Wspólnoty uiszczali świadczenia na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej na jego rzecz. Nie można jednak pominąć, iż w świetle przepisów prawa powód nie był uprawniony ani zobligowany do zarządu nieruchomością wspólną. W rezultacie nie powinien również przyjmować świadczeń mających status wspomnianych zaliczek, gdyż właściwym beneficjentem była tutaj sama Wspólnota. W rezultacie potencjalna umowa między członkiem Wspólnoty a powodem dotycząca uiszczania zaliczek na rzecz powoda nie odpowiadała prawu. Nie można również uznać, że odstąpienie od tej wadliwej praktyki stanowiło naruszenie prawnie chronionego interesu powoda, które uzasadniałoby uchylenie uchwały. Nie przesądza o istnieniu takiego interesu związanie powoda umowami z podmiotami dotychczas administrującymi nieruchomością. Nie można nie zauważyć, że nastąpiło to wbrew ustawowym rozwiązaniom dotyczącym funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej, gdyż w istocie powód samowolnie przyjął model odpowiadający funkcjonalnie zarządowi powierzonemu. Wbrew zaś stanowisku zawartemu w apelacji, istotą kwestionowanych uchwał nie była zmiana zasad administrowania nieruchomością, lecz doprowadzenie do stanu zgodnego z prawem. Trudno więc oczekiwać, by w tym zakresie miała nastąpić zwłoka do czasu rozwiązania umów powoda z podmiotami trzecimi, co przecież jest czasowo nie do przewidzenia i zależne w istocie od powoda, przy czym okres wypowiedzenia tych umów wynosił 1 miesiąc.

Jeśli chodzi o trzecią z zaskarżonych uchwał dotyczącą sposobu ewidencjonowania środków uzyskiwanych i wydatkowanych przez Wspólnotę, to pozew w istocie nawet nie precyzuje na czym miałaby polegać jej wadliwość wskazując jedynie, że była ona zbędna przy utrzymaniu dotychczasowego sposobu zarządzania nieruchomością wspólną. W uchwale tej nie sposób dopatrzeć się wadliwości, o których mowa w art. 25 ust. 1 u.w.l.
Ocena prawidłowości uchwały numer (...) dokonana przez Sąd pierwszej instancji musi być uzupełniona kilkoma uwagami, zwłaszcza iż dopuszczalności podjęcia tej uchwały dotyczy zarzut naruszenia prawa materialnego. Sposób działania podmiotu w obrocie prawnym z istoty rzeczy podlega regulacji, która może wyraźnie dopuszczać pewne modyfikacje. W przypadku wspólnot mieszkaniowych przyjętym rozwiązaniem jest działanie za wspólnotę zarządu (art. 21 ust. 1 u.w.l.), pomijając rozwiązanie szczególne w postaci powierzenia zarządu (w sensie funkcjonalnym, a nie organizacyjnym) określonemu podmiotowi. Może za wspólnotę działać pełnomocnik jeżeli zostanie właściwie ustanowiony. Skoro zaś udzielenie pełnomocnictwa jest oświadczeniem woli, to powinno być ono złożone przez zarząd. Art. 22 ust. 2 u.w.l. przewiduje w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu udzielenie uchwałą pełnomocnictwa zarządowi do ich dokonania, co jest zresztą sformułowaniem nieścisłym, gdyż zarząd pozostaje organem wspólnoty, a nie osobnym podmiotem prawa.

W tym kontekście powstaje pytanie czy wspólnota mocą uchwały swych członków może ustanowić pełnomocnika. Rozwiązanie takie jest stosowane w odniesieniu do niektórych innych kategorii podmiotów, przykładowo spółek kapitałowych. Należy podzielić stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uchwale z dnia 8 października 2015 roku (III CZP 57/15), w którym opowiedziano się za możliwością odniesienia tej konstrukcji do sytuacji wspólnoty mieszkaniowej. Stwierdzono tam, że w sprawie o ustalenie nieistnienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej pozwana wspólnota nie może być reprezentowana przez członka jej jednoosobowego zarządu będącego jednocześnie członkiem zarządu osoby prawnej, która zaskarżyła uchwałę – w takim przypadku wspólnotę mieszkaniową reprezentuje pełnomocnik powołany uchwałą właścicieli lokali. Niezależnie od obszernych rozważań teoretycznych Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na niebezpieczeństwa, jakie niesie dla reprezentowanego podmiotu tego rodzaju konflikt interesów. Wobec odesłania w art. 33 (1) k.c. do regulacji dotyczącej osób prawnych uznano za dopuszczalne sięgnięcie w drodze analogii do art. 210 § 1 k.s.h. dotyczącego sporów, jak też umów między spółką z ograniczoną odpowiedzialnością a członkiem jej zarządu. Oznacza to, że wspólnota mieszkaniowa w sporze z członkiem zarządu winna być reprezentowana przez pełnomocnika ustanowionego przez jej członków stosowną uchwałą. Podobnie rzecz się ma w przypadku sporu z osobą prawną, której członkiem zarządu jest członek zarządu wspólnoty, jak też umów w analogicznych układach podmiotowych. Powyższe oznacza, że wobec zamiaru zawarcia umowy dotyczącej administrowania nieruchomością wspólną ze spółką, w której zarządzie zasiada jedyny członek zarządu pozwanej Wspólnoty, dopuszczalne – niesprzeczne z prawem – było ustanowienie pełnomocnika w tym celu na mocy stosownej uchwały.
Uchwała ta nie kolidowała również z pozostałymi kryteriami jej oceny określonymi w art. 25 ust. 1 u.w.l. Nie było żadnej umowy właścicieli, która uniemożliwiałaby jej skuteczne podjęcie, a nawet osiągnięcie założonego nią celu w postaci zawarcia umowy o administrowanie nieruchomością wspólną. Przyjęcie uchwały, ani też podpisanie takiej umowy nie koliduje w żaden sposób z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, ani też nie godzi w interes powoda ujmowany przez pryzmat prawidłowego gospodarowania należącymi do niego lokalami.

Z powyższych przyczyn należało uznać zarzut naruszenia prawa materialnego za całkowicie niezasadny.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -05-05_002