Uchylenie uchwały o nie wyrażenieu zgody na sprzedaż alkoholu

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Uchylenie uchwały o nie wyrażenieu zgody na sprzedaż alkoholu

#1 Post autor: piotrusb » 29-08-2017, 10:14

Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z dnia 18 kwietnia 2017 r., sygn. akt II C 430/15.
Analizując wymienione w artykule 25 ustęp 1 Ustawy o własności lokali przesłanki zaskarżenia ogółu właścicieli lokali to jest naruszenie zasad prawidłowej gospodarki, niezgodność z przepisami prawa lub umową właścicieli należy dojść do wniosku, iż powyższe okoliczności w sprawie nie wystąpiły. Odnosząc się do pierwszej z nich nie może być w ogóle mowy, iż zaskarżona uchwała stanowiła naruszenie zasad prawidłowej gospodarki, gdyż nie można jej odnosić do tego zagadnienia. Kwestia niezgodności uchwały z przepisami prawa nie była podnoszona przez żądną ze stron. Natomiast jeśli to spór dotyczy nie sprzeczności z obowiązującymi przepisami, lecz naruszenia praw właściciela jednego z lokali wskazać należy za wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Krakowie 23 marca 2016 roku w sprawie I ACa 1766/15, że pojęcie interesów na gruncie artykułu 25 ustawy rozumiane jest szeroko jako czyjeś dobro, czyjaś korzyść. Także na przykład interesy ekonomiczne właściciela. Naruszenie interesu ekonomicznego właściciela lokalu w rozumieniu cytowanego przepisu stanowi kategorię obiektywną ocenianą między innymi w świetle zasad współżycia społecznego. Aby dokonać oceny treści uchwały w tych kategoriach strona powodowa winna zgłosić zarzuty merytoryczne co zaskarżonych uchwał i należycie je uzasadnić. W tym przede wszystkim wykazać na czym dokładnie miałoby polegać naruszenie jego interesu jako właściciela. Wskazać można również kolejny wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 4 września 2015 roku w sprawie I ACa 671/15, w myśl którego naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu artykułu 25 ustawy stanowi kategorię obiektywną ocenianą między innymi w świetle zasad współżycia społecznego. Odpowiedź na pytanie czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy właściciela musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych danej sprawy. Dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Wówczas spór sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu pomiędzy dobrem wspólnoty, a dobrem jej indywidualnego członka. Przy ocenie interesu strony Sąd ma też na względzie między innymi lokalu użytkowego, co ma znaczenie w procesie dokonywania wyważenia interesu stron.

Wskazać również można na wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 8 października 2015 roku w sprawie I ACa 361/15, zgodnie z którym uwzględniając artykuł 25 ustęp 1 ustawy o własności lokali, a nadto artykuł 18 ustęp 6 pkt 3 Ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi zasadne jest wysnucie wniosku, że interes współwłaścicieli nieruchomości, członków wspólnoty mieszkaniowej ma prawo w określonych sytuacjach decydować o prawach innych współwłaścicieli tej nieruchomości, także członków tej wspólnoty nawet poprzez ich pewne ograniczenie, oczywiście wyłącznie w ramach uprawnień ustawowych. Wspólnota mieszkaniowa jest bowiem zbiorem podmiotów, które w ramach tej wspólnoty muszą funkcjonować w sposób możliwie racjonalny uwzględniające wzajemne interesy, prawa i obowiązki nie naruszając tych interesów, praw i obowiązków w sposób nieuprawniony. Z uwagi na to, że wspólnota musi funkcjonować jako całość, uzasadnione interesy większości członków muszą pozostać nadrzędnymi w stosunku do interesu praw i obowiązków pojedynczych członków wspólnoty mieszkaniowej. Mając na uwadze wszystkie powyższe rozważania, mając na uwadze również stan faktyczny, z którym mamy do czynienia w niniejsze sprawie Sąd uznał, iż podjęta przez wspólnotę mieszkaniową uchwała w ocenie Sądu narusza interesy właściciela lokalu .

W niniejszej sprawie strona powodowa w sposób jednoznaczny udowodniła i wykazała, że po pierwsze nabywając prawo do lokalu użytkowego miała świadomość i wiedzę odnośnie tego, iż spełnia warunki określone umową najmu zawartą przez pierwotnego właściciela lokalu użytkowego ze Spółką Akcyjną, a mianowicie odnośnie tego, iż spółka prowadząca sieć sklepów będzie posiadała uprawnienie do sprzedaży alkoholu również w sklepie należącym do sieci, a korzystający z lokalu użytkowego, w którym aktualnie jest powód. Oczywistym jest, iż powód nie mógł być przeświadczony co do tego, iż przedmiotowa uchwała będzie obowiązywała stale i zawsze, albowiem jak każda uchwała wspólnoty mieszkaniowej może być zmieniona. Jednakże w ocenie Sądu, aby wspólnota mieszkaniowa mogła przedmiotową uchwałę zmienić, czyli tak, jak zostało to dokonane w skarżonej uchwale cofnąć powyższą zgodę na sprzedaż alkoholu, w ocenie Sądu musiałyby zaistnieć uzasadnione przesłanki do powyższej czynności. Czego w ocenie Sądu z kolei nie udowodniła strona pozwana. Sąd miał na uwadze również i te okoliczności, na które powoływał się powód, iż przedmiotowa uchwała poza tym, że może uniemożliwić powodowi wywiązanie się z treści nałożonych na niego obowiązków umową najmu może również doprowadzić w konsekwencji zarówno do pomniejszenia przychodów sklepu, jak również ostatecznie do rozwiązania przedmiotowej umowy najmu z właścicielem lokalu użytkowego, czyli z powodem. (...)

W ocenie Sądu powód również podołał obowiązkowi dowodowemu w tym zakresie, iż wskazywał, że w związku z brakiem możliwości sprzedaży alkoholu w sklepie w rozmowach, które są z nim prowadzone przez przedstawicieli podmiotu wynajmującego sklep, czyli przez przedstawicieli najemcy Spółką Akcyjną są w rozmowach podnoszone okoliczności związane z brakiem możliwości sprzedaży alkoholu w sklepie. W ostateczności w ocenie Sądu możliwe jest na co powoływał się powód, iż może dojść w najgorszym przypadku do rozwiązania przedmiotowej umowy najmu. Mimo, iż powód nie wskazał, nie przedłożył, aby tego typu okoliczności już zaistniały i aby był wzywany w sposób pisemny do udostępnienia, do umożliwienia właścicielowi Biedronki sprzedaży alkoholu w przedmiotowym sklepie. Powód nie wykazał również, aby sama umowa najmu miała być z tego powodu aktualnie rozwiązana. W ocenie Sądu na obecnym etapie postępowania, mając na uwadze również i to, że dotychczas w przedmiotowym sklepie alkohol w ogóle nie był sprzedawany. Na obecnym etapie postępowania wystarczające było się, było powołanie się przez powoda na rozmowy prowadzone z przedstawicielami (...) Spółki Akcyjnej. Jednocześnie, w którym to zeznaniom w tej części strona pozwana nie zaprzeczyła. W ocenie Sądu nie bez znaczenia jest również i to, że powód nabywając własność przedmiotowego lokalu związał się umową najmu przejmując ją od poprzedniego właściciela na okres kolejnych 10 lat. W związku z czym wziął na siebie obowiązek spełnienia obowiązku wynajmującego, które były przedmiotową umową nałożone. Stąd mając na uwadze te okoliczności w ocenie Sądu, powód wykazał , iż podjęcie przez wspólnotę przedmiotowej skarżonej uchwały bez jednoczesnego jej wymaganego uzasadnienia prowadzi w rzeczywistości do naruszenia jego interesów gospodarczych. Powód wykazał, iż para się w ramach swojej działalności zawodowej wynajmem lokali, w tym wynajmem lokalu na cele użytkowe. Tak jak w tym przypadku na cele związane z prowadzeniem sklepu sieci Biedronka. Odnosząc się do naruszenia interesu ogółu, czy też zachowania interesu i praw ogółu Sąd uznał, iż wspólnota mieszkaniowa w rzeczywistości w żaden sposób nie wykazała, aby brak zakazu sprzedaży alkoholu w sklepie, który jest prowadzony w lokalu użytkowym położonym w ramach wspólnoty mieszkaniowej mógł w jakikolwiek sposób przyczynić się do pogorszenia sytuacji jej mieszkańców, bądź też do spadku wartości samej nieruchomości.

Podkreślić należy, iż obawy mieszkańców co do zakłócania porządku, naruszania ich spokoju, naruszania ich dobra materialnego jakim jest sama nieruchomość budynkowa są przedwczesne. Strony postępowania wskazały, iż faktycznie dochodziło do takich zdarzeń, iż był spożywany alkohol przez osoby, które znajdowały się czy to przy murku przy garażach, czy to na ławkach, które są w ramach wspólnoty mieszkaniowej posadowione. Jednakże były to osoby, które nabywały alkohol nie w sklepie (...), a w sklepach okolicznych, które również sprzedają alkohol. Najbliższy z tych sklepów mieści się w odległości około 300 metrów od budynku przedmiotowej wspólnoty mieszkaniowej. Stąd nie można uznać, aby dodatkowo, bezpośrednio sprzedaż w samym sklepie (...) w jakikolwiek sposób mogła wpływać na przebywanie osób z spożywających alkohol w pobliżu nieruchomości. Niewątpliwe jest to, iż dostęp do alkoholu w sklepie (...), który jest usytuowany w przedmiotowej nieruchomości może skutkować tym, że osoby, które będą z niego korzystać w celu robienia zakupów będą również taki alkohol kupować. Strona pozwana nie wskazała jednak w żaden sposób tego, w jaki sposób osoby te miałyby naruszać dodatkowo porządek, spokój, zakłócać spokój mieszkańców, czy też naruszać prawa materialne, które są związane bezpośrednio z budynkiem. W ocenie Sądu mając na uwadze to, iż sama wspólnota mieszkaniowa dysponuje siecią kamer, jak również mając na uwadze to, iż sklep (...) również korzysta dodatkowo z ochrony możliwe jest zapewnienie właściwego porządku i niedopuszczenie do sytuacji, w której osoby, które będą mogły nabywać alkohol w sklepie (...) będą faktycznie ten alkohol bezpośrednio przy lokalu użytkowym spożywać.

Sąd nie uznał za zasadne argumentu przedstawiciela wspólnoty mieszkaniowej odnośnie tego, iż przed wszystkimi sklepami widzi się osoby spożywające alkohol. W rzeczywistości Sąd na podstawie własnego doświadczenia życiowego uznał, iż aktualnie trudno spotkać bezpośrednio przed sieciami sklepowymi osoby, które bezpośrednio po wyjściu ze sklepu taki alkohol od razu przy nim spożywają. Ponadto tak jak Sąd wskazał fakt posiadania przez sklep (...) ochrony, również możliwość patroli policyjnych, jak również możliwość korzystania ze straży miejskiej w ocenie Sądu na obecnym etapie postępowania i przy stanie faktycznym, który został tutaj w sprawie określony są wystarczające do tego, aby zachować równowagę pomiędzy interesem właściciela lokalu użytkowego celem umożliwienia prowadzenia do sklepu (...) sprzedaży alkoholu, a interesem pozostałych właścicieli czy też współwłaścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej. Podkreślić należy również i to, że sklep (...) jest otwarty w określonych godzinach. W związku z tym nie można pomijać tego co wskazywały osoby zeznające w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, iż są sklepy nocne sprzedające alkohol również, które znajdują się w pobliżu i ten alkohol może być nabywany przez osoby trzecie w innych miejscach. I również może być spożywany w pobliżu budynków wspólnoty mieszkaniowej. Albowiem budynek ten od strony ulicy tak jak wynikało to z zeznań nie jest budynkiem ogrodzonym.

Sąd podziela częściowo obawy członków wspólnoty mieszkaniowej jednakże wskazać należy, iż na obecnym etapie postępowania są to tylko obawy. I zarzuty odnośnie naruszania spokoju właścicieli lokali, spożywania alkoholu przez osoby trzecie, czy też korzystania w jakiś sposób z terenu wspólnoty mieszkaniowej odnosiły się tylko i wyłącznie do osób, które nabywały lokal poza sklepem prowadzonym w lokalu użytkowym powoda. W związku z tym nie można było uznać, iż przedmiotowa uchwała była podjęta bezpośrednio w związku z okolicznościami, bądź w związku z sytuacjami związanymi ze spożyciem alkoholu nabywanego w przedmiotowym lokalu użytkowym. Podkreślić należy, iż z całą pewnością samo prowadzenie sklepu jest uciążliwe dla tak małej wspólnoty i być może właściciele lokali mogą czuć się rozżaleni z tego tytułu, iż deweloper przy nabywaniu lokali, lokali mieszkalnych zapewniał ich o tym, że sieć sklepów (...) nie będzie w przedmiotowym lokalu prowadzona. Jednakże były to tylko i wyłącznie zapewnienia, albowiem wskazać należy, iż deweloper jeżeli sam nie pozostaje właścicielem nie ma wpływu na to w jaki sposób lokal użytkowy w dalszym czasie będzie wykorzystywany. A wskazywane przez przedstawicieli wspólnoty mieszkaniowej niedogodności takie jak dostawy, hałas z tym związany w ocenie Sądu w związku z samą sprzedażą alkoholu nie będą już dolegliwościami większymi od tych, które aktualnie występują. Stąd mając na uwadze wszystkie powyższe okoliczności Sąd uznał, iż powyższa uchwała jako naruszająca interesy właściciela lokalu użytkowego winna zostać uchylona. Podkreślić jednocześnie należy, iż w przypadku wprowadzenia alkoholu faktycznie do sprzedaży i w przypadku jeśli rzeczywistości będzie dochodzić w przyszłości do incydentów związanych ze spożyciem alkoholu przy bezpośrednio bliskiej odległości od wspólnoty mieszkaniowej i faktem będzie to, iż będzie to alkohol nabywany przez osoby robiące zakupy w przedmiotowym lokalu użytkowym może dojść w przyszłości do ponownego podjęcia uchwały o takiej samej treści. Jednakże w ocenie Sądu to co zostało wskazane aktualny stan faktyczny nie wskazywał, aby w rzeczywistości interesy właścicieli lokali mieszkalnych były w ten sposób zagrożone, a sama uchwała była zasadna.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -04-18_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Uchylenie uchwały o nie wyrażenieu zgody na sprzedaż alkoholu

#2 Post autor: piotrusb » 29-08-2017, 10:16

To jest fragment transkrypcji ustnego uzasadnienia wyroku, stąd w tekście nie zawsze formalna stylistyka.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”