Uchwała z żądaniem przymusowej licytacji lokalu

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 23 czerwca 2017 r., sygn. akt I ACa 1670/16.

Zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy [uwl] jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Zaskarżona uchwała została podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów, a dotyczy wyrażenia zgody na wystąpienie z powództwem, o którym mowa w cytowanym powyżej przepisie przeciwko właścicielce mieszkania o nakazanie sprzedaży lokalu.
W uzasadnieniu tejże uchwały zostało podane, że B. J. jako jedna z właścicieli wykracza w sposób rażący i jednocześnie uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu Wspólnoty Mieszkaniowej, a także przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. Niewłaściwe zachowanie polega w szczególności na nieutrzymywaniu lokalu w należytym stanie sanitarnym, co jest bezpośrednią przyczyną zalęgnięcia się w lokalu robactwa, w tym prusaków, które obecnie rozchodzą się po elewacji budynki, po częściach wspólnych nieruchomości, w szczególności po klatce schodowej oraz przemieszczają się do innych lokali mieszkalnych. Zachowania właścicielki są uciążliwe w stopniu znacznym dla wspólnoty oraz uniemożliwiają normalne korzystanie z innych lokali oraz części wspólnych nieruchomości pozostałym jej członkom. Niewłaściwe zachowania narażają wspólnotę na dodatkowe koszty związane z utrzymaniem w odpowiedniej czystości części wspólnych.

W ocenie Sądu Apelacyjnego nie można zgodzić się ze skarżącą, jakoby podjęcie uchwały w drodze ich indywidualnego zbierania było nieprawidłowe. Jak wynika z treści przytoczonego wyżej art. 23 ustawy o własności lokali sam ustawodawca dopuszcza taką formę oddawania głosów, traktując ją w sposób równorzędny z oddaniem głosu na zebraniu. Wbrew zatem przekonaniu powódki, głosowanie nad uchwałą nie musiało się odbyć na zebraniu, o których mowa w art. 30 i 31 ustawy.
Za przyjęciem spornej uchwały głosowało 35 właścicieli lokali reprezentujących udziały w wysokości 52,52% części w nieruchomości, a jeden głosujący pełnomocnik Gminy reprezentujący udział w wysokości 7,51% części w nieruchomości wspólnej głosował przeciw. Nie ma racji powódka o ile kwestionuje prawidłowość zbierania głosów poprzez nie podanie ilości osób, które wstrzymały się od głosów, nie oddały głosu, a ile głosów było nieważnych. Argumentacja ta jest o tyle nietrafiona, że okoliczności te pozostają bez znaczenia dla wyniku głosowania, skoro uchwała została podjęta wobec uzyskania większości 52,52% głosów.

Nie zasługiwał też na uwzględnienie zarzut skarżącej jakoby podjęta uchwała naruszała jej interesy. Po pierwsze nie wykazała ona na czym to naruszenie miałoby polegać. Po wtóre zgodzić się należy z Sądem Okręgowym,
że naruszenie interesu właściciela w rozumieniu art. 25 ust. l u.w.l. nie obejmuje sytuacji zagrożenia ewentualnym wykonaniem uchwały o zgodzie na wytoczenie powództwa o nakazanie sprzedaży lokalu opartym na treści art. 16 ust. l u.w.l.
Jak trafnie stwierdził Sąd pierwszej instancji kwestia istnienia podstaw domagania się przez wspólnotę sprzedaży lokalu należącego do powódki należy do przedmiotu badania procesu wszczętego na skutek wystąpienia z takim żądaniem. Uchwała upoważniająca wspólnotę do wystąpienia na drogę procesu sądowego nie wywołuje skutku równoznacznego z uwzględnieniem przyszłego powództwa Wspólnoty.

Wbrew odmiennemu przekonaniu apelującej zaskarżona uchwała nie zmierza w swej treści do wykluczenia jej jako właścicielki ze wspólnoty i tym samym pozbawienia konstytucyjnie chronionego prawa własności, które jest jednym z najbardziej fundamentalnych praw demokratycznego państwa prawa. Uchwała ta pozwala li tylko na wystąpienie przez wspólnotę z powództwem, którego zasadność będzie podlegała ocenie Sądu w wytoczonym przez Wspólnotę postępowaniu.
Dodać tu można, że ustawowe nałożenie na zarządy wspólnot obowiązku uzyskiwania zgody na wytaczanie powództw opartych na przepisie art. 16 ust.1 u.w.l. wynika z zakwalifikowania tej czynności przez ustawodawcę do czynności przekraczających zwykły zarząd i de facto jest przejawem szczególnej ochrony praw właścicieli lokali. Dostrzegać bowiem należy, że w normalnym toku postępowania samo wytaczanie powództw cywilnych nie jest ustawowo obwarowane spełnieniem jakichkolwiek warunków wstępnych, czy wyrażaniem przez kogokolwiek zgody na wystąpienie z określonym procesem. (...)

W świetle zebranego w sprawie materiału dowodowego należało stwierdzić, że procesie nie wykazano, aby pozwana Wspólnota naruszyła prawa lub interesy powódki przez fakt podjęcia spornej uchwały.
Zebrany w sprawie materiał dowodowy nie pozostawia wątpliwości co do tego, że na skutek skarg mieszkańców Wspólnota wielokrotnie kierowała ustne i pisemne wezwania do powódki zaprzestania zachowań uznawanych za niewłaściwe. Powyższe wezwania nie odnosiły rezultatów, a bezskuteczne okazały się również działania polegające na przeprowadzaniu dezynsekcji w mieszkaniu powódki, a także w całym bloku.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -06-23_001

[irenalo]

Dobra argumentacja .

[marekrobert]

Dodać tu można, że ustawowe nałożenie na zarządy wspólnot obowiązku uzyskiwania zgody na wytaczanie powództw opartych na przepisie art. 16 ust.1 u.w.l. wynika z zakwalifikowania tej czynności przez ustawodawcę do czynności przekraczających zwykły zarząd i de facto jest przejawem szczególnej ochrony praw właścicieli lokali. Dostrzegać bowiem należy, że w normalnym toku postępowania samo wytaczanie powództw cywilnych nie jest ustawowo obwarowane spełnieniem jakichkolwiek warunków wstępnych, czy wyrażaniem przez kogokolwiek zgody na wystąpienie z określonym procesem. (...)

Szkoda, że w nowej wersji nie można podziękować za dobre posty. Mam takie pytanie w związku z zapisem w cytatcie.W naszej Wspólnocie mamy Właściciela, który narusza nie tylko Regulamin Wspólnoty ale również zapisy Kodeksu ds.Wykroczeń i UoWl. W częsci wspólnej jaką półpiętro wystawił jakieś meble, zostawia buty, wystawia na 2 dni śmieci, które zamierza wynieść do śmietnika. Wezwania nie skutkują. Czy oddanie go w tym przypadku do sądu przekracza zwykły zarząd i wymaga zgody Właścicieli ?

[marekrobert]

Oczywiście nie mam na myśli usunięcia go z lokalu, ale nałożenia kary, która go zdyscyplinuje do właściwego zachowywania się

[piotrusb]

Wspólnota ma de facto jedną tylko sankcję wobec właściciela, który uporczywie narusza zasady współżycia społecznego - art. 16 uwl. Wspólnota nie ma natomiast żadnych uprawnień władczych, nie może nakładać kar itp. Regulamin wspólnoty jest jej wewnętrznym aktem - tak naprawdę jest to zwykła uchwała (ewentualnie umowa) właścicieli. Sąd nie będzie ingerował w sprawie naruszania regulaminu.

Natomiast jeśli zachowanie tego właściciela wyczerpują znamiona czynów penalizowanych w kodeksie wykriczeń, to najlepiej wezwać policję lub straż miejską/gminną, która może nałożyć mandat lub skierować sprawę do sądu. Również w sprawach z powództwa cywilnego protokoły z interwencji policji lub straży będą istotnym dowodem. Takie powództwo może wytoczyć każdy właściciel lokalu, który uważa, że zachowanie sąsiada szkodliwie oddziałuje na jego lokal, natomiast wspólnota tylko wtedy - gdyby zachowania sąsiada oddziaływały szkodliwie na nieruchomość wspólną. Będzie to powództwo negatoryjne o zakazanie niedozwolonych działań - art. 222 § 2 w zw. z art. 144 kc.

[piotrusb]

Wytoczenie takiego powództwa przez wspólnotę należy, w mojej opinii, do zakresu zwykłego zarządu, jako czynność zachowawcza. Decyzję w tej sprawie może więc podjąć samodzielnie zarząd lub zarządca.