Wspólnota Mieszkaniowa

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego [tak w oryginale - ewidentny błąd: powinno być art. 6 uwl - piotrusb], ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Stosownie do art. 12 ust. 2 u.w.l., właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów Art. 15 ust. 1 ustawy precyzuje, że na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Z przytoczonych regulacji jednoznacznie wynika, że podmiotem, któremu przysługuje roszczenie o zapłatę zaliczki jest wspólnota mieszkaniowa. Z kolei zarząd wchodzi w skład struktury organizacyjnej wspólnoty, nie jest odrębnym od niej podmiotem praw, reprezentuje wspólnotę na zewnątrz i w sprawach zwykłego zarządu składa oświadczenia woli za wspólnotę (tak art. 21 ust. 1 i 2 u.w.l.).

Przyznanie powodowi legitymacji procesowej w sprawie byłoby możliwe w dwóch sytuacjach.

Po pierwsze, miałoby to miejsce, gdyby Wspólnota przelała na powoda wierzytelności przysługujące jej względem pozwanego (przy czym przelew mógłby dotyczyć wierzytelności już wymagalnych bądź zarówno wierzytelności wymagalnych jak i przyszłych, o ile byłyby one wystarczająco zindywidualizowane). Podkreślić jednak należy, że zawarcie umowy przelewu wierzytelności, oznaczające w praktyce rozporządzenie mieniem Wspólnoty przy braku świadczenia ekwiwalentnego (za świadczenie ekwiwalentne należałoby uznać cenę sprzedaży odpowiadającą wysokości dochodzonych wierzytelności), mogłoby być uznane za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i jako takie wymagałoby uzyskania uprzedniej uchwały wspólnoty zezwalającej na dokonanie takiej czynności i udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy (art. 22 ust. 2 u.w.l.). Takowej uchwały, podobnie jak dokumentu potwierdzającego przeniesienie wierzytelności powód zaś nie przedłożył.

Po drugie, powód mógłby domagać się od pozwanego zwrotu zaliczek, gdyby spłacił dług pozwanego środkami innymi niż pochodzące z zaliczek pobieranych od właścicieli lokali. Wówczas jako podstawę jego ewentualnych roszczeń należałoby rozpatrywać prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia (art. 752 k.c.), spełnienie świadczenia nienależnego albo umowne wstąpienie w prawa zaspokojonego wierzyciela. Tak też stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 20 lipca 1999 r. w sprawie III CZP 19/99, w której wskazał, że zarządca nieruchomości wspólnej w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali nie jest legitymowany w ramach powierzonego mu zarządu do dochodzenia na swoja rzecz należności z tytułu zaliczek na koszty zarządu, chyba że należności obciążające wspólnotę a związane z nieruchomością uregulował. W rozpoznawanej sprawie powód nie wykazał, aby spłacił długu pozwanego.

W budynku posadowionym na nieruchomości położonej adresem (...) znajduje się 6 lokali, przy czym 4 z nich stanowią przedmiot odrębnej własności