Uchylenie przez wspólnotę własnej uchwały, a interes właściciela

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 28 kwietnia 2017 r., sygn. akt I ACa 1030/16.

Powód domagając się uchylenia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej podjętej w sprawie uchylenia uchwały przedmiotem której to z kolei było wyrażenie zgody powodowi na adaptację części strychu na lokal mieszkalny, ustanowienie odrębnej własności lokalu, zmianę udziałów w częściach wspólnych nieruchomości i udzielenie pełnomocnictwa zarządowi podnosił , że kwestionowana uchwała naruszała zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, gdyż pozbawiała wspólnotę mieszkaniową kwoty stanowiącej wartość wykupu lokalu mieszkalnego, dochodów związanych z uiszczaniem przez powoda z tego tytułu opłat czynszowych, nadto kreowała po jego stronie roszczenia o charakterze odszkodowawczym (wedle powoda w kwocie 50.000 zł). Jednocześnie wskazywał, iż uchwała naruszała jego interesy, albowiem podjął działania mające na celu realizację uchwały, wyremontował dach jako część wspólną nieruchomości, co przyniosło korzyści wspólnocie mieszkaniowej, nadto rozpoczął proces inwestycyjny z czym wiązało się poniesienie określonych kosztów.

Mając na uwadze tak zakreśloną podstawę faktyczną żądania pozwu dostrzec trzeba, iż nie jest możliwe ani celowe opracowanie katalogu uchwał, które mogą być kwalifikowane przez sąd jako naruszające zasady prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną czy naruszające interesy właściciela. Najogólniej rzecz ujmując uchwała narusza interesy właściciela lokalu jeżeli jest dla niego z osobistego lub gospodarczego punktu niekorzystna, krzywdząca, narusza jego prawa, albo ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty (por. wyrok SN z dnia 16 października 2002 r., IV CKN 1351/00). Naruszenie subiektywnie postrzeganego interesu właściciela i interesu wspólnoty poprzez podjęcie uchwały nie uzasadnia samo przez się jej uchylenia na podstawie przepisu art. 25 ust. 1 u.w.l. Naruszenie interesu w rozumieniu omawianej regulacji stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego i przy uwzględnieniu reguł słuszności (por. wyrok SN z dnia 29 czerwca 2010 r., III CSK 325/09, wyrok SA w Warszawie z dnia 18 sierpnia 2011 r., I ACa 232/11). Z tego też względu odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy właściciela musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych danej sprawy. Dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały musi istnieć, co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Wówczas spór sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu między dobrem wspólnoty, a dobrem jej indywidualnego członka (por. wyrok SA w Szczecinie z dnia 11 października 2012 r. I ACa 507/12, wyrok SA w Warszawie z dnia 12 czerwca 2013 r., VI ACa 1727/12, wyrok SA w Katowicach z dnia 30 października 2015 r., V ACa 254/15, wyrok SA w Białymstoku z dnia 11 grudnia 2015 r., I ACa 700/15, wyrok SA w Krakowie z dnia 04 września 2015 r., I ACa 671/15; wyrok SA w Krakowie z dnia 17 listopada 2016 r., I ACa 895/16).

Z kolei przewidziana na gruncie art. 25 ust. 1 u.w.l. przesłanka naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną zachodzi wtedy, gdy uchwała prowadzi do niegospodarnego wydatkowania środków wspólnoty. W tym kontekście nie można tracić z pola widzenia, że oceny w tym zakresie dokonuje się nie tylko z uwzględnieniem uzasadnienia ekonomicznego, ale także biorąc pod uwagę inne, ważne społecznie względy (por. wyrok SA w Krakowie z dnia 28 stycznia 2015 r., I ACa 1544/14). Podkreślić należy, iż głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie i głównie pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną ( vide uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 29 sierpnia 2012 r., I ACa 452/12). W doktrynie podnosi się w związku z tym, iż sąd weryfikując zasadność powództwa winien dokonać oceny celowości, gospodarności i rzetelność decyzji wspólnoty wyrażonej w zaskarżanej uchwale [vide Adam Doliwa, Prawo mieszkaniowe, Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck, rok 2006, wyd. 3]. (..)

Wprawdzie zgodzić należy się z tym, że przedmiotowa uchwała nie mogła i nie kreowała jakiegokolwiek stosunku obligacyjnego pomiędzy wspólnotą a powodem jako jej członkiem, a w szczególności nie stanowiła jakiejkolwiek umowy przedwstępnej, czy warunkowej (por. np. wyrok SA w Warszawie z dnia 8 września 2010 r., I ACa 76/10), a jedynie zawierała zgodę właścicieli lokali na wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i jego zbycie na rzecz powoda w przyszłości, z udzieleniem stosownego pełnomocnictwa w tym zakresie, natomiast pozwana co do zasady była uprawniona do tego, by swą wcześniejszą uchwałę uchylić, aczkolwiek prezentowane są również poglądy, zgodnie z którymi w takiej sytuacji konieczne jest zaistnienie przesłanek uzasadniających uchylenie się od skutków oświadczenia woli. Niezależnie od oceny w tym względzie, niewątpliwie uchylenie wcześniejszej uchwały wspólnoty, w szczególności gdy dotyczy ona stosunków wewnętrznych musi być uzasadnione usprawiedliwionymi okolicznościami. W rozważanej sprawie oceny słuszności tej decyzji w kontekście prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną dokonać należało przy uwzględnieniu w szczególności tego, że uchwała ta kreowała określone obowiązki po obu stronach, a przy tym stała się podstawą poczynienia przez powoda określonych czynności faktycznych, także tych połączonych z wydatkami i rodzących ewentualne roszczenia.

W takiej sytuacji Sąd ocenił, że zaskarżona uchwała istotnie narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l., albowiem przy ocenie realizacji przez powoda jego obowiązków w zakresie wykonania uchwały nr (...) nie uwzględniono ani jej nieprecyzyjnego charakteru (brak określenia jakie prace remontowe i w jakim terminie mają być wykonane), ani faktu że pewne prace i czynności zostały wykonane, nadto nie uwzględniono zaniechań jakich dopuściła się wspólnota mieszkaniowa i jej zarządca w zakresie czuwania nad realizacją przedmiotowej uchwały. Przy tym uwzględnić należało, że podjęta przez wspólnotę mieszkaniową uchwała, uchylająca uprzednią uchwałę nr (...), może jak wyżej wspomniano, aktualizować powstanie po stronie powodowej szeregu roszczeń odszkodowawczych względem pozwanej i to znacznych rozmiarów. Mieć należy na uwadze, że niewątpliwie po stronie powoda takie roszczenia finansowe mogły się pojawić, co wynika w szczególności z faktu, że dotychczas wykonał on remont dachu, a z przedłożonych faktur wynikało w sposób jednoznaczny, iż poniósł w tym zakresie wydatki. Nadto powód poniósł także wydatki w związku z podjętymi czynnościami zmierzającymi do wykonania adaptacji strychu. (...)

Z powyższego jasno zatem wynika, że podjęcie zaskarżonej uchwały może wywoływać określone negatywne skutki finansowe dla wspólnoty mieszkaniowej. Ani przedstawiciele samej wspólnoty mieszkaniowej ani jej zarządcy nie zbadali choćby, w jakiej części remont dachu został wykonany i w związku z tym jaka jest wartości wykonanych prac, co wpływa na wysokość roszczenia odszkodowawczego powoda przysługującego mu od pozwanej wspólnoty mieszkaniowej. Świadczy to niewątpliwie o tym, że podjęcie przez właścicieli lokali omawianej uchwały nastąpiło bez właściwej analizy ekonomicznej co do skutków jej podjęcia, co uznać należy za sprzeczne z prawidłowym zarządem nieruchomością wspólną. Co więcej, w przekonaniu Sądu, analiza zeznań przesłuchanych w niniejszej sprawie świadków wprost dowodzi, że uchwała ta została podjęta przez członków pozwanej wspólnoty mieszkaniowej bez dostatecznego rozeznania co do treści uchylanej uchwały nr (...), w szczególności co do nieprecyzyjnej jej treści w zakresie obowiązków nałożonych na powoda, a także obowiązków nałożonych na pozwaną w zakresie czuwania nad realizacją uchwały, co skutkowało mylną ich oceną dotychczasowej postawy powoda w procesie inwestycyjnym. (...)

Trudno w takiej sytuacji w ogóle mówić o tym, aby członkowie wspólnoty mieszkaniowej podjęli decyzję o uchyleniu tejże uchwały z rozeznaniem co do należytego jej wykonywania przez powoda. Wskazać trzeba, iż wprawdzie istotnie możliwym było uchylenie przez członków wspólnoty mieszkaniowej uchwały nr (...), jednakże przed podjęciem tej decyzji, powinni oni mieć możliwość jej weryfikacji pod względem zachowania zasad prawidłowej gospodarki i zarządu nieruchomością wspólną. Tymczasem z uwagi na lakoniczność i nieprecyzyjność treści tej uchwały, niewiedzy członków wspólnoty co do zakresu obowiązków nałożonych nią na powoda i pozwaną, niezbadania przez zarządcę wspólnoty i pozwaną zakresu oraz wyceny dotychczas wykonanych przez stronę powodową prac remontowych, niewątpliwie nie mieli oni pełnej świadomości co do skutków prawnych tej decyzji, a także – z uwagi na brak świadomości co do faktycznej treści uchwały nr (...) i zakresu dotychczas wykonanych przez powoda prac - nie mogli dokonać trafnej oceny należytego wykonywania przez powoda nałożonych na niego obowiązków. (...)

Te wszystkie względy brane i oceniane łącznie ostatecznie przemawiały za słusznością przyjęcia, iż istotnie kwestionowana w tym postępowaniu uchwała jako naruszająca zasady prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną winna zgodnie z art. 25 ust. 1 u.w.l. zostać uchylona.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -04-28_001